發表日期 5/11/2022, 8:13:36 PM
作者 | 林波荔
文章來源 | 格隆匯樓市
深圳樓市比較割裂的一麵齣現瞭。
有人覺得應該放鬆瞭,市場很難,有人覺得好不容易纔壓製住這波勢頭,不應該放鬆。
但實際上深圳樓市當下真實的情況是如何的呢?
4月的數據,大傢都看到瞭,並沒有像預期那樣重迴2000套,但相比前兩月算是稍有點起色瞭, 說明調控預期扭轉的信號已經傳遞到一綫市場 ,買方的信心預期有瞭托底。
一方麵全國調控進入寬鬆周期已經很明確,另一方麵深圳的暖風信號從土拍端傳來,4月倒數第二天土拍以收金193.3億畫上句號。
這是大傢一個月前都沒想到的。
而這種扭轉的信號,近期市場也反應得很清晰。
有關注格隆匯樓市的老友,最近去看房,迴來說 業主的心態已經強得不行 。特彆是前期低價買瞭的業主,就算半年不成交也不會降一分錢。大概等年底深圳新增人口數據公布瞭,再暴擊一下,業主們的心態就會擺正瞭。
這是一綫市場最最真實的反饋,比很多地産機構統計的反應都要及時,而且這種市場信心修復預期的案例不止一兩個。
關注格隆匯樓市的另一位老友,在我們的看房群裏錶示, 票圈內做房産的朋友周末每天被客戶約滿去看房,每周末都在簽約新房 。
今年五一期間(4.30-5.04),根據貝殼研究院統計的數據, 二手實際成交量相比去年同期增長8%。
而同期新房如 南山鴻榮源尚�Z公館,龍崗的閤正方州泓園當天銷控都在7成左右,順銷的新盤都相繼發熱銷喜報。
這是市場比較積極的一種信號,說明不管是新房還是二手房,大傢買房的情緒都拉高瞭不少。
波荔的看法是,成交的數據實際上也有一定的延遲性,大傢是先看房,然後再談簽約,到最後簽閤同確定下來簽約,中間短則兩三天,長則半個月甚至更久, 可能市場信心扭轉的時間要更早, 4月整體買房的意願要比我們看到的更強。
但實際上,深圳的市場現在處於兩種極端。
一方麵是市場信心拉升,另一方麵市場成交價格、掛牌價走低、業主信心依舊不足。
雖然市場端,買傢信心恢復比較明顯,但在這樣的情形下,有上車瞭的業主反而信心不足。
有南山南頭的業主,在網上分享自己2020年3月買房後的心態,字字句句都充滿焦慮。
成交量上不來,加上從中介口中瞭解到小區市場真實報價減少將近20萬,如今隻能把希望寄托在地鐵12號綫的開通上。
而帖子評論區,也有業主坦言,自己20年底置換,但現在同小區同戶型的成交價低瞭50萬,同期其他同事買的房子也都差不多。
實際上,市場成交價、報價可能要比大傢看到的迴調幅度更大。
在中介渠道上,波荔瞭解到的是像寶安的網紅盤 花樣年花郡 ,57平左右的2房,成交總價從815萬(2021年1月29日,58.44平)迴調到598萬(2022年4月4日,57.66平);
金地梅隴鎮3期 89平左右的3房,成交總價從660萬(2021年1月24日,89.46平)迴調到576萬(2022年1月3日,89.83平),今年2月12日成交的一套89.52平房源,價格迴調到瞭568萬。
所以眼下深圳的市場很割裂,業主的心態也很割裂。
市場越割裂,呼籲鬆綁的風就吹得越猛。
從2月-4月,深圳已經傳齣多次“放鬆”的言論,從頭到尾的大方嚮都是鬆綁,比如上調指導價,放寬離婚買房端口,放開限購限貸等等。
傳得有闆有眼,連關注格隆匯樓市的老友都差點信瞭,幸好這些陸陸續續的謠言,最終都不攻自破。
但還是很大一部分人希望看到深圳的政策放寬。
一方麵有人認為,經濟層麵需要深圳樓市發力,另一方麵市場過度低迷影響剛需買房,金融機構放款擔驚受怕,市場極度需要恢復平穩。
就眼下樓市行情來看,已經到瞭有必要齣台新的指導價政策瞭。
但最近,一則關於深圳樓市政策的留言,刷遍瞭大傢的朋友圈。
網友看到深圳土拍市場的盛況,直言2021年10月後深圳住宅價格慢慢迴落,呼籲 領導謹慎齣台房産刺激計劃 ,大意是希望給深圳的市民留點希望。
這就意味著,在市場信心恢復的情況下,也有人反而開始焦慮。
所以這種 既要促活市場,又不能輕易釋放刺激 ,在這種節骨眼下,挺難的。
嚮左是新市民呼籲“謹慎齣台房産刺激計劃”,給新市民留希望,貫徹“房住不炒”的綱要,嚮右是深圳房價再次反彈,迎來新一輪牛市。
換句話說, 當下深圳的樓市再次走到瞭十字路口,並且這一次更需要謹慎。
深圳最近公布瞭2021年的人口數據,1768.16萬人對比2020年深圳統計年鑒給齣的統計數據1763.38萬人,相差隻有4.78萬人。
對比2016年-2020年,每年大幾十萬的淨增數據,常住人口增速收縮得非常明顯。
2016年,深圳常住人口淨增量87.3萬;
2017年,深圳常住人口淨增量85.8萬;
2018年,深圳常住人口淨增量78.8萬;
2019年,深圳常住人口淨增量44.3萬;
2020年,深圳常住人口淨增量53萬。
就算與去年5月深圳公布的第七次全國人口普查公報中的數據對比,常住人口淨增12.59萬,也還是有很大的差距,說明深圳人口增速優勢真的在減弱。
這就意味著, 與房價相關的決策齣台,將會成為 深圳樓市走嚮的裏程碑。
作者觀點,不代錶格隆匯立場