樓市將結構性上漲、分化進一步加劇的結論。那麼 大傢最關心的成都接下來是漲是跌？已經有大V開始吹風：馬光遠曾拋齣三個20%：未來隻有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤值得投資。毫無疑問 2022年，成都或許大概隻有20％的房子會漲！ - 趣味新聞網

樓市將結構性上漲、分化進一步加劇的結論。

那麼，大傢最關心的成都接下來是漲是跌？

已經有大V開始吹風：

馬光遠曾拋齣三個20%：未來隻有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤值得投資。毫無疑問，欣欣嚮榮的成都屬於中國城市中的20%。

不過，這個“20%判斷”同樣適用於城市內部：苛刻一點說， 今年成都能實現漲價（不是狹義價格上漲，而是針對通脹與其他投資渠道而言）的房子，依然隻有20%！

口說無憑，來看實例――

在 成都二手房，可以看起來瞭 裏我提到，金融城、攀成鋼等頭部闆塊上行勢頭明顯。其他區域呢？

大源雅頌居188平套四掛牌600萬+，建發鷺洲國際150平躍層掛牌750萬，較去年有小漲。

天府長城代錶半島城邦，價格穩在3.8萬+（贈送率高），站南闆塊代錶桐梓林壹號，好點的房源突破4萬。

東湖扛壩子翡翠城，洋房掛牌價普遍4萬+。

二十四城3萬+是常態，最新的七期（八期還沒有成交數據）136平套四，帶裝修可以掛到3.5萬。

是不是有種全城普漲的幻覺？

其實在大多數地方，仍上演著“這裏的黎明靜悄悄”。

東門二級網紅建設路、三聖鄉，房價不溫不火：

西門金沙片區鮮有破3萬，外光華還有“1字頭”：

老牌勁旅神仙樹、龍灣一水2萬齣頭，頹勢盡顯：

曾經的“小強”大麵多在1.5萬以下，南門廣都，不過2萬的比比皆是：

最後看兩個邊緣性闆塊：九裏堤和航空港，基本躺平瞭……

《阿房宮賦》裏說：一日之內，一宮之間，而氣候不齊。

旱的旱死澇的澇死，成都樓市的冷暖不均可以與之媲美瞭。

另外還要告訴你，下個月、下半年以及接下來幾年，這個格局還會延續甚至愈演愈烈。

為什麼？請搬好小闆凳，我要講（fèi）課（huà）瞭。這篇有點長，耐心不足請關頁麵。

雖然新房供不應求

但溢齣需求有限

再次強調， 我們談論的行情一定以二手房為樣本，因為受製於限價、搖號等多方麵因素，新房反映的並不是真實的市場，隻有轉為存量房纔有參考價值。

對絕大多數成都購房者來說，二手房的優先級是低於新房的。可以視為， 二手房所承接的是新房的“溢齣需求”。

牢記這兩點，再看數據：

由成都市住建局住建蓉e辦網站數據統計，2021年全市861張許可證涉及住宅用途，總建築麵積約2240萬�O，其中住宅共計17萬套。

樂居買房四川站監測數據顯示：去年大成都商品住房共成交2346.75萬�O，閤計189939套。

無論從麵積還是套數來看，新房都可以說是“供不應求”的。

那麼，會産生多少“溢齣需求”呢？因為時間差的存在，不能簡單地用供應量減去成交量，我們隻能用過去幾年的供應/成交情況來做平均處理。

先計算供應：

根據房天下數據統計，2019-2021年，大成都土地市場纍計成交麵積52481畝。住宅類用地算80%是41985畝，按2.5的平均容積率摺算，可開發住宅體量約7000萬�O。

拋開人纔公寓、租賃用房，再打個八摺，實際可入市商品住宅5600萬�O。按130�O一套算約43萬套， 平均年供應量就是43÷3≈14萬套。

再算成交：

過去三年，大成都商品住宅成交總量是538995套， 年均179665套。

圖源：樂居買房四川站

兩者相減， 供銷缺口接近4萬套。

還不夠，得算上潛在的新增需求。根據最新規劃，到2035年，成都市常住人口規模將控製早2400萬人。2400-2094（21年七普數據）=396，14年裏平均每年增加28萬人。

還有一個算法：成都都市圈目前城鎮化率70.3%，2025年目標75%，年均新增目標1.175%，按目前人口總量計算是24萬人，大差不差。

這20多萬人，按戶均人口2.5人摺算是10萬個傢庭，再乘上20-30%購房意願（曆年統計數據），就是 3萬套左右 （考慮到部分新購2套）。

好瞭，今年可能流入二手房市場的“溢齣需求”=7萬套。

成都存量房的總盤子又是多少？去掉商業和車位，鏈傢網掛牌128374套，按他們30-40%的市場占有率計算，得到 32-42萬套。

你看，這 7萬套在總量中的占比剛好是20%上下。

雖然新房供應不足讓部分買房人轉嚮二手，但這個需求相較存量來說還是太少，大部分二手房依然會無人問津。

近水樓台先得月

隻有次核心闆塊纔能跟漲

以上隻是數據推演，下麵我們來看真實需求。

假如你是一位普通資格購房者，預算500萬，去年徵戰新房屢搖屢敗，換二手首先考慮哪裏？拋開特殊情結不論，主城選攀成鋼，南門選金融城。

可是現在，金融城大套三都站上700萬，攀成鋼套四也難見600萬以下，何去何從？周邊轉轉，發現大源、東湖、24城也還順眼。

再不濟，天府長城、東苑、站南、桐梓林、新川虛位以待，二八、杉闆橋、沙河堡亦能敞選。

城市好比金字塔，被核心闆塊擠齣的客群，一定會優先進入次核心闆塊： 有地理上的親緣性，如24城之於攀成鋼、大源之於金融城；有通勤意義上的可替代性，如在天府三街工作的碼農買不起大源會選南城都匯，也可以選錦江生態帶；還有總價可比性，比如同樣400萬預算，桐梓林、站南、新川、24城就能放一塊對比……這是另一層意義上的“溢齣效應”。

所以，那離開新房的7萬套購買力會首先瞄準金融城、攀成鋼或者天西麓湖，然後根據各自預算降低要求、逐層而下，直到遇見閤適的房子。

近水樓台先得月，哪怕真的大水漫灌，也隻有核心、次核心闆塊可以“接到水”：前者領漲，後者跟漲。大約80%的闆塊和房産，隻能勉強跑平或者跑輸大盤。

彆問我航空港漲不漲、西河還有沒有春天瞭，答案已寫在上麵。

城市發展不均衡

決定房價的不均衡

有粉絲說道理我都懂，但為什麼有些闆塊就是核心次核心，比如金融城和大源，憑什麼比三聖鄉、外光華厲害？

城市發展的高度復雜性，決定資源分配一定是不均衡的，進而帶來土地價值的不均衡。 這裏我不想羅列GDP稅收産能，化繁為簡，隻討論一個指標：人口密度。

為什麼東部沿海的地鐵建設如火如荼，醫療、教育、娛樂設施遠超中西部？因為人多、分布密度高（西部12省占國土麵積72.4%，人口卻隻占全國總量的28.4%），每平方公裏需要的資源和配套也就多得多。

公共建設是要考慮成本産齣的，追求利益最大化，所以人口富集的城市理論上比人口分布稀疏的城市更有前景。將配套資源換算成土地價值，結果就是房價的不均衡。

城市內部亦如此。我計算瞭成都各區縣的人口密度：

數據來源：七普公報，地方統計局

除去新成立的東部新區、尚在發育的天府新區成都直管區以及高新區（分區多，難細化），得到人口密度排行：

五城區後是郫溫雙流，再就是新都龍泉，三圈層吊車尾……是不是與認知裏的“發展越好人越多”相符？

再把上麵的數據與房價放在一起，做齣擬閤麯綫（不懂的自己搜）：

成都各區人口密度&房價擬閤麯綫（數據來源：安居客，中國房價行情網）

人口密度與房價相關係數R超過0.9（0.8657開方）,絕對的高度相關 。這裏單獨說下房價領跑的高新南：區域麵積87km ，常住人口卻超過百萬，人口密度也能排進前4。

在房價分布圖上，能更直觀地體會這種不均衡性：

成都房價分布地圖（圖源：中國房價行情網）

七普公報顯示：成都中心城區常住人口為1541.94萬人，十年裏增加552.55萬人，總量占全市比重達73.64%，較2010年提高8.19個百分點。

高人口密度意味著更多、更好的資源要素、配套服務，反過來又會吸引更多人口流入，進一步提升人口密度，推動土地乃至資産價值上浮。當然這裏還要細算人口結構，年輕人、高收入人士居多的區域後勁更足。

因此，人口密度高、人口結構良好的闆塊（金融城、大源）與人口密度增長迅速（錦江生態帶、天府公園東）的闆塊一定會是那幸運的“20%”。

限購政策固化區域價值

成都純淨房子

還有一個因素，很多人都想不到，間接推動瞭成都城市價值梯度的形成。沒錯，是限購。

中國城市規劃設計研究院的報告顯示：成都職住分離度35城中位列第5。

通勤距離和時間過長，對個人和社會來說都是一種資源浪費。 限購政策名為調控，實則為職住平衡而生。

比如你要買某個區的房子，要麼戶口要麼社保滿24個月，或者戶口社保各一半，總之必須以在該區域（圈層）居住或工作為前提，而買房也意味著居住生活，這就形成瞭人口“固化”乃至聚集。

再看成都復雜的限購邏輯――

高新南資格能買全城（除近郊5區），但隻有高新南資格能買高新南： 紀念款的卡地亞人人能買，還稱得上高級麼？越是少數人纔能擁有，它越值錢。

天府新區資格買全城（除近郊5區和高新南），高新南、天新和主城5+1區資格能買天新： 沒有和高新南一樣單獨限購，說明天新的潛在供應很大（2021年供應量全市第一），需要其他區域購買力分流。

供需關係沒那麼緊張，天新就不如高新麼？今年1月天新新房成交3023套，同樣居成都第一。當然這邊存量房市場還很稚嫩，暫時看不齣多大流動性，客觀講沒有高新南那麼“保險”。

主城5+1區資格能買5+1區、天新、近郊5區和三圈層，高新南、天新、主城5+1區、近郊5區資格能買5+1區： 供應可以吸收更多購買力，五城區的好盤永遠不缺人氣。

近郊5區資格能買主城5+1區、近郊5區和三圈層，主城5+1區、近郊5區資格能買近郊5區： 近郊能承接的需求麵較小，供應過剩是常態。

三圈層資格隻能買三圈層，全城都能買三圈層： 反麵的高新南，價值低地。

分區限購強化瞭職住平衡，同時改變瞭各個圈層的供求關係，形成高新南＞天新/主城5+1區＞近郊5區＞三圈層的價值梯度，讓購房者用腳投票選擇，進一步推動人口在高能級區域匯聚，讓人口密度、土地價值的不均衡分布更加固化。

數據顯示：2021年成都主城、近郊法拍房流拍率較低，還齣現上百輪競價、成交價高於評估價屢見不鮮，三圈層卻紛紛流拍。去年法拍納入限購範圍，恰是圈層“梯度”的例證。

你看房價分布，不正是這個金字塔結構的寫照？依然隻有20%的闆塊和房子，能吸收80%以上的政策和人口紅利。

剛需分流

中端穩起，強者恒強

在2月24日的國新辦發布會上，住建部副部長倪虹強調“實現保障性租賃住房供給增加目標”，“落實土地支持政策”首當其衝，包括利用農村集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、産業園區配套用地、存量閑置房屋和新供應土地來建設和籌集保障性租賃住房。

成都今年的小目標，是籌集建設保障性租賃住房6萬套（間）、提供人纔公寓2萬套、發放公租房租賃補貼7000戶。

我反復寫過， 無論保障房、公租房、人纔公寓還是對農村建設用地的變更利用，將直接對城市剛需購房人群形成分流 （見 “ 小陽春”要來啦？隻說對一半 ）， 從而改變這個細分市場的供需結構。

接下來就是大量剛需、剛改住房過剩，錶現在存量市場就是賣不起價、賣不齣去。

至於中端産品，當然是繼續“穩起”：不會被保障房搶生意，但也漲不到哪去。好房子則會發揮馬太效應，強者恒強。

當區域輪動疊加産品優勝劣汰，結果無需多言。

有大佬告訴我，最近麓湖小獨棟較去年漲價20%-50%不等，高層也屢創新高。韆萬級豪宅還能更上層樓，核心地段的優質房源，未來高度恐怕超乎你想象。

孔雀“東南”飛

買房也當如此

好啦，核心邏輯不難懂，難在找齣那“20%”。

一金二攀三大源，明眼人都知道，為什麼還會踩空？你所認為的核心次核心或許隻適用於當下，今後五年、十年、二十年呢？

比如桐梓林，當年“買奔馳住錦綉花園”風光無限，現在連大源的尾燈都追不上。比如名噪一時的光華大道、牧馬山，眼下又是何種光景？一時幸運成為城市變革、政策紅利的受益者，說不準下一輪就是明日黃花。

其實判斷也不難，一句話：孔雀東南飛。

早在1999年，國務院在關於成都市城市總體規劃的批復中就錶示：“要優化中心城區的産業結構和用地布局，采取有效措施，控製中心城北部和西部的開發，引導城市嚮東部、南部發展。”

2003年，成都市政府通過《關於我市近期重大城建項目的實施意見》，明確嚮東、嚮南發展的決策。最新的《成都市國土空間總體規劃（2020―2035）》草案再次強調： 引導國土開發重心嚮東嚮南轉移。

原因很簡單：以水定城。作為由岷江水係形成的衝擊平原，成都西北為上風上水之地，故而産業、城建隻能在東南這個“下風口”大展拳腳。

城西城北就沒奔頭瞭？不是不發展，是不能跟東南方嚮一樣“摺騰”。迴過頭看八字方針吧――

“西控”： 控製開發強度，控製産業門類……一半以上都是龍門山，又是市區飲用水源涵養地和川西平原林盤集中地，西門手握成都“生命綫”，注定無法為住宅開發留齣多少空間。

“北改”： 由於曆史遺留問題，北門拆遷成本和難度都太高瞭，加上現在主推“舊改”，這邊再造一個攀成鋼、24城決計不可能，隻會跟動微創手術一樣小改小建，幾乎不會誕生新的次核心。

“南拓”： Boss欽點瞭，不用多說，唯一阻礙是天府新區的巨量潛在供應。

“東進”： 百年偉業，但彆忘瞭兩點，一是重生態輕開發，二是即便開發也是中低強度。就是說龍泉山以東，不會再現高新、天新那樣鱗次櫛比的高樓群，有得有失，失的便是人口和價值凝聚力。投資嘛見仁見智，反正我不會去買。

咦，不是說“東南飛”麼？作為城市東躍的“跳闆”與銜接老城新城的“樞紐”，龍泉山以西的幾個闆塊是值得關注的，特彆是攀成鋼和新秀東安湖，以及東偏南方位的金融城三期、白鷺灣，大有可為。

金融城三期規劃

最後是備受爭議的 “中優” ：核心奧義“三降兩提”――“降低開發強度、降低建築尺度、降低人口密度”，看上去與西控大同小異，但由於土地性質和獨一無二的城市定位，承載著非凡的曆史意義；“提高産業層次、提升城市品質”，意味著中心區的舊改力度會遠超北門西門，可能不輸倫敦再造偉績。

非常關鍵的一點：降容。 住宅容積率整體降低後，中心區單位麵積能夠承載的居住需求減少，供需結構改變，結果當然是房産升值。

“中優”規劃優化方案（圖源：成都市規劃設計研究院）

另外，如火如荼的城市更新也在重塑中心價值。抱怨老城又舊又堵的人，不妨去玉林、茶店子、杉闆橋、川大周邊走一走，相信會刷新你的認知。

所以“孔雀東南飛”還有下一句：老樹發新枝。 未來5-10年裏能給現有核心、次核心闆塊帶來衝擊的除瞭東南方嚮幾位新貴，就是悶聲發大財的主城中心。

那麼在“古城區”，又有哪些細分闆塊值得入手？後麵會展開詳述。

SUNSHINE・WARM

結・語

從去年開始，我們就在密切關注市場走勢――

不空不多，理性看待，其中關於行業分化迴暖的預測正在步步應驗。

全國全城普漲的時代早已結束，記住，隻有20%的地方和房子值得購買！

誠然，現在核心、次核心的建倉成本已經不菲，但仍有不少“明日之心”等待你我去發掘，去用資産投票和堅守。

不要單純因為貴而放棄，因為幾年後，它很可能更貴！買在高位不可怕，是金子總會迎來曙光，怕的是花錢買瞭錯的闆塊錯的房子，一步踏空，迴頭再難。

現在，我要給你的建議隻有四句話：

純

淨

房

子

優化資産，建倉核心。

拋棄情懷，咬緊東南。

老兵不死，中心有戲。

不怕買貴，隻怕買爛！

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