發表日期 3/11/2022, 7:41:13 PM
閤同作為重要的約束條例,在房産交易中扮演著不可或缺的角色,以閤同為準也是開發商與業主之間應遵循的基本原則,具有法律效應。
而過去一段時間以來,深圳寶安區 中糧天悅壹號玖苑 項目卻因開發商要求,將閤同中建設用地使用期限從70年改為40年,房子産權一下減去30年,引發糾紛不斷。
70年産權類住宅吸引購房者入手
中糧天悅壹號玖苑,推廣名為大悅城天璽壹號,由中糧地産發展(深圳)有限公司開發,是著名的寶安25區舊改中的中糧大悅城項目一期産品。
整個綜閤體總建麵約78.5萬�O,共分三期開發,涵蓋住宅、商務公寓、辦公樓、購物中心等多業態。
本次陷入爭議為項目一期的商務公寓産品。
不同於市麵上更常見的小戶型公寓,天悅壹號玖苑規劃戶型較大,主力戶型為83�O-129�O2-4房,類住宅傾嚮明顯,吸引當時不少尚無購房資格的自住買傢入手。
2020年7月,業主王梅便以500多萬元總價購入中糧天悅壹號玖苑一套商務公寓,摺閤毛坯單價去到約6.8萬元/�O。據王梅錶示,除瞭項目所處區位配套成熟,交通便利外,按當時項目銷售口徑,該公寓産品的土地使用權為70年,也是區彆於市麵上絕大部分公寓産品的一大價值點。
70年的産權同樣體現在後續簽署的房地産買賣閤同中,其中閤同第二條明確:建設用地使用權期限自2018年2月4日起至2088年2月3日止。
開發商要求簽署補充協議,産權改為40年
時間來到2021年7月,據王梅錶示,包括她在內的約百戶業主開始陸續收到開發商通知,要求另外簽署一份閤同的補充協議,從協議內容來看,主要是對2020年雙方簽訂的買賣閤同中關於土地産權年限的修改。
具體更改為:原閤同第二條【項目建設情況】中約定的建設用地使用權期限自2018年2月4日起至2088年2月3日止,更改為建設用地使用權期限自2018年2月4日起至2058年2月3日止。
即産權期限從70年變更為40年,産權減少30年。
一時間業主紛紛錶示不能接受。
“有少部分業主稀裏糊塗可能就簽字瞭,但大部分還沒有簽。”麵對該補充協議王梅錶示道,“開發商對於該行為也並沒有給到相關的補償方案。”
此外,王梅還提道,當時銷售除瞭說70年産權外,還同步承諾瞭民用電。“如果是完全商業性質的項目,為什麼會提到民用電標準。”
不過據業主錶示,交房後實際為商水商電。
開發商:係統錄入錯誤所緻
對於要求業主簽署補充協議,修改買賣閤同內容,項目開發商中糧地産發展(深圳)有限公司給齣的解釋為:
天悅壹號玖苑所在的土地有兩種用途,土地使用期限分彆為70年和40年, 由於係統錄入錯誤原因,部分業主簽署的公寓預售閤同建設用地使用權期限錯誤顯示成瞭住宅的70年使用期限 。
並提到在項目銷售期間,天悅壹號玖苑公寓的建設用地使用期限在公示文件及銷售宣傳中均為40年,所有公寓業主在認購階段簽訂的認購書中也寫明瞭公寓的土地使用期限為40年,且有證據證實
開發商方麵亦錶示發現閤同文本問題後已於第一時間嚮相關政府部門反映,積極主動聯係閤同有誤的業主簽訂補充協議,對該年限條款進行訂正。
因為僅是信息錄入過程中的錯誤,對於部分業主要求的退房或是補迴差價,中糧方麵並未有進一步動作。
而從目前項目公寓的對外宣傳來看,均有強調40年的産權信息。
此外,據知情人士透露,開發商當時確實是想申請70年的公寓,但最終政府沒有批。
關於是否會有補償方案、是否有過民電承諾等問題,中房君同步詢問瞭項目相關人員,不過截至發稿,尚未得到迴復。
産權“變更”,産品優勢減弱
一般而言商辦性質産品的産權都為40年,但市場同樣也有少部分公寓産權為70年,這一類項目相比於普通公寓更受市場青睞。
以天悅壹號玖苑一路之隔的另一舊改項目萬科大都會傢園為例,目前便最新在售建麵約42�O的70年産權公寓産品,均價6.68萬元/�O。
無論是價格還是産權年限,近距離對比下,或都加劇瞭中糧天悅壹號玖苑項目業主的不平衡感。
畢竟無論是二手房市場,還是銀行的房貸發放,項目的産權年限都是被列入考慮的一項。對此不乏有業主錶示,就因為當時說的是70年産權,纔願意接受6萬多元/�O的買入價格。
此外,按當前民法典內容:
住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理;非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動産的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
無論是住宅還是非住宅,雖均反復強調依照法律、行政法規的規定辦理,但非住宅用地卻少瞭“自動續期”的提法,自然也使得公寓産品的産權年限問題更讓消費者在意。
如今來看,無論是用地規劃,還是用水用電標準,天悅壹號玖苑公寓産品的商業性質已是闆上釘釘,而業主是否願意買單開發商所謂的“錄入失誤”,或還需要時間解決。
來源:中國房地産報