沒有哪一個三月 像這個三月一樣如此波摺。數百億債務到期、延遲刊發業績 協同聚力，龍湖有瞭新目標 - 趣味新聞網

沒有哪一個三月，像這個三月一樣如此波摺。

數百億債務到期、延遲刊發業績，甚至是海外資金的做空，過去一個月，寒意依然環繞在房企們周圍，但更多人願意稱之為“倒春寒”，因為他們已經聽到冰雪消融的聲音。

在3月份已經過去的三周時間，北京、廣州，以及眾多二綫城市，在疫情襲擾下仍釋放齣迴暖的信號，雖算不得陽春三月，但亦是一個值得欣喜的初春故事。

過去一年裏，很多房企為瞭現金流而忙碌，經曆的種種危機寫在瞭他們的2021年的成績單中，斷崖、甚至虧損屢見不鮮。

無疑，這是一個考驗韌性的年份。核心權益後淨利潤同比增長20.1%，在手現金為885.3億元，這是龍湖在2021年交齣的成績單。

過往多年的剋製與布局，或許為龍湖爭取到發展的主動權，也展現齣更韌性的生命力，而當行業政策、環境進入“以穩為主”的新基調，龍湖又將以怎樣的姿態迎接挑戰？

攥緊發展主動權

3月25日，龍湖集團披露瞭2021年全年的業績，過往29年的成長脈絡，清晰可見。

在2021年，龍湖集團實現營業收入2233.8億元，同比增長21.0%；核心權益後淨利潤224.4億元，同比增長20.1%，雙雙保持20%左右的增速。

財務數據亦是龍湖過往的節奏。截至2021年末，龍湖淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88倍），剔除預收款後的資産負債率為67.4%，龍湖在手現金及銀行存款共計885.3億元，較年初增長14%，連續六年滿足三道紅綫綠檔標準；受惠於綠檔與全投資級評級，平均藉貸成本降至4.14%，再創曆史新低。

沒有太多起伏與意外，龍湖沒有脫離過往的軌道，但同時也沒有人能夠跳齣大趨勢，一直受到時代的偏愛。

在2021年甚至是過往更長的時間段裏，市場環境的變化、現金流的壓力、轉型的陣痛，種種因素，牽製住瞭多數房地産企業前行的步伐。根據統計，僅在A股，69傢發布業績預告或業績快報的房企，四成在2021年齣現瞭虧損。

有觀點認為，土地紅利、金融紅利的消失，正在擠掉曾經業績中的“附加分數”，毛利率趨於平緩的走勢亦在地産行業不可逆的展開。

龍湖亦是如此，在本期財報中，全年毛利升至565.4億元的同時，毛利率為25.3%。有意思的是，在去年業績會時，龍湖曾作齣預測，未來保持在25%左右的毛利率，將是一個閤理的利潤水平。

在業內人士看來，隨著開發業務毛利率的降低，使得房企們更有動力追求盈利可觀的經營性收入。一直以來，穩定的經營性收入，均被視為房企跨越周期能力的來源，是多數房企所追求的方嚮，也是龍湖稱之為“代錶未來”的方嚮。

在2021年，龍湖由商業、租賃住房、物業管理等組成的經營性收入，實現同比增長39%，閤計188.3億元。其中，商業運營、租房租賃業務分彆實現租金收入81.5億元、22.3億元，對應同比增長40.1%、23%；物業管理闆塊全口徑營業收入突破百億元，達到104億元（閤並抵消後為75.4億元）。此外，塘鵝租售、塘鵝美裝修等新開闢的主航道業務以及産城、醫養等豐富的創新業務，亦開始貢獻營業收入。

豐富的收入來源，使得龍湖帶來瞭更攻可守的良性局麵，同樣的，這份成績也契閤著龍湖的期許，與經營性收入對應的“服務引擎將保持30%的增速”。

這或許也意味著，即便有風有雨，發展節奏的主動權，依然掌控在龍湖自己手中。

天晴補屋頂，雨夜趕長路

隻有雨季到來，纔尤顯“天晴補屋頂”的意義。

事實上，關於如何應對周期波動，龍湖或許已經推演多遍。在過去，龍湖的壓力測試曾被廣為流傳，無論是疫情的影響，還是市場環境的變化，龍湖都會做最壞的假設，目的便是保證公司能夠比較正常的活著。

這是龍湖多年來的風格，即便在曾經“狂熱”的日子裏，這樣的作法常被詬病過於保守。

有業內人士這樣評價龍湖：其是一傢方嚮感較強的公司，這使得其在不斷變化的環境下，知道應該做什麼，也知道該怎麼做。特彆是在行業環境不確定因素環繞時，“雨夜趕長路”也就顯得更為可貴。

在過去一年的時間，龍湖獨立地産開發業務為地産航道，升級為六大航道並行的組織架構，將集團做輕，將管控變為賦能。

業務航道一字排開，龍湖“開發+服務”雙引擎驅動的版圖業已清晰可見。在過去，從商業運營、租賃住房，再到物業管理等，均是房企最為熱衷布局的第二麯綫，但少有像龍湖一樣，做到多項業務的均好。

在2021年，龍湖商業新開12座商場，纍計開業商場總數達到61座，二十年的經驗積纍與團隊曆練，開啓輕重並舉模式；著眼於解決城市新青年品質租房難題，冠寓在成立第5年開始盈利，並鍛造齣領先的規模化、標準化、體係化的運營管理能力。

在物業管理闆塊，龍湖已沉澱數韆條服務標準，截至2021年末，實際管理麵積為2.64億方，多元的服務涵蓋居住、消費、娛樂、餐飲、生活、醫養、教育、辦公、企業服務、不動産資産管理、科技解決方案等不同領域。

加上地産航道，龍湖集團已有四條主航道業務位於行業前十，在此之外，房屋租售、房屋裝修也隨著快速壯大，在行業中站穩腳跟。

“一個龍湖”

正如龍湖集團在年報中所說，“聚閤是發展的基礎”。

不隻是齊頭並進，龍湖更期待業務間的協同發展，讓平行的各航道間能夠更充分凝聚、協同，並最終帶來的效能提升。

在過去，“寬業務圍欄”被龍湖看作是永續經營的4個底層能力之一，在諸多場閤龍湖也在強調，“並非是多元化，而是圍繞著空間主體業務的自然衍生。”

可以看到，區彆於點狀的布局，龍湖十分在意各航道間的內在聯係，而這也是多航道間産生有機協同的基礎，也是從量變到質變的前提。

2022年初，在龍湖集團“寬圍欄”裏，衍生齣瞭名為“一個龍湖”的生態體係。據悉，生態體係不僅聚集瞭龍湖所有主航道以及産城、醫養等創新業務， “一個龍湖”即是龍湖多年來布局的各式各樣的“空間”、“服務”、數字化等能力的集閤。

換言之，延續“空間即服務”戰略，龍湖將人和空間的連接聚攏到一個整體，衍生齣的體驗，即是在“一個龍湖”生態體係內，可以在龍湖生態體係內的住宅小區、購物中心、租賃住房、房屋租售等場景，享受産品、服務、體驗、權益。

是空間的連接，也是服務的疊加，對應的是産生更加頻繁的化學反應與更完善的體驗。

在新的一年裏，沿著聚閤的思路，融閤還在延續。在2022年1月推齣的全新品牌――龍湖智創生活，涵蓋瞭物業管理及商業運營兩大核心業務能力。

在很多人看來，全新品牌是龍湖精心打造的輕資産平台，繼承瞭龍湖豐富的輕資産能力，如同2021年7月將地産航道獨立，也是將組織架構進一步明晰的重要步驟。

與此同時，協同發展的邏輯也更加清晰。譬如，龍湖智創生活物業管理的規模、社區增值服務將持續受益地産開發業務的不斷推進；商業運營闆塊則受益於持續投資及開發購物中心，不斷擴充服務場景；此外，租賃住房、房屋租售、房屋裝修、醫養、産城等創新領域的布局，都可能作為增量的資源帶入到生態體係中。

在“空間即服務”戰略提齣四年後，關於多航道協同發展的探索愈加成熟，龍湖也有瞭一個新目標――將“一個龍湖”生態體係做強、做長。

無疑，2021年是重塑房地産行業格局與認知的一年，以聚閤的力量，而龍湖也在自己的節奏與路徑裏，凝聚齣新的動能。