京基創始人陳華 圖源網絡3月14日-20日 全深圳陷入一場久違的“寂靜”。昔日車水馬龍的紅嶺路被迫封閉 財熵｜京基地産深圳浮沉：舊改大亨陳華“高”處不勝寒 - 趣味新聞網

京基創始人陳華 圖源網絡

3月14日-20日，全深圳陷入一場久違的“寂靜”。昔日車水馬龍的紅嶺路被迫封閉，這是一條分割羅湖區和福田區的“黃金中軸”，在疫情封控期間，兩區民眾停止往來。羅湖和福田的邊界，從未如此清晰。

紅嶺路東側歸羅湖區管轄，附近有一個偌大的施工工地，這是蔡屋圍舊改項目。坐標深圳、熟悉深圳城市更新的人士對財熵說，“疫情之下，項目已經停擺。”裸露的地基和鋼筋，令工地徒增幾分蕭瑟。

按照藍圖，不久後，4棟超300米的摩天大樓將拔地而起。在1公裏範圍內，還矗立著奪得“深圳第一高樓”榮譽的地王大廈和京基100大廈。有人點評，“未來這個片區的‘天際綫’級彆，起碼是媲美廣州珠江新城的”。

蔡屋圍片區將誕生6棟超300米的大樓，圖源微博@天際深圳

當然，和16年前的設想相比，這幅藍圖似乎過於保守。最早在2006年，深圳人對蔡屋圍CBD的構想是：對標美國紐約曼哈頓。這個美夢背後的策劃人，昔日風光無限的“第一高樓”締造者――京基集團創始人陳華，原本計劃在這片土地上蓋兩座超600米的大樓。如果建成，將刷新深圳乃至於全球摩天大樓的現狀。

無奈計劃趕不上變化――疫情隻是其中一個阻礙因素。更早之前，陳華的摩天大樓夢被“限高令”粉碎。城市更新政策齣台，曾在深圳舊改市場呼風喚雨的京基，體會到資金緊張的痛苦。昔日在A股市場長袖善舞、飾演“野蠻人”的陳氏父子，後來卻頻頻“踩坑”。

舊改發傢：陳華的“摩天樓情結”

2021年12月，《南方都市報》智庫課題組發布《2021深圳城市更新影響力榜單》，榜單上未見碧桂園（02007.HK）、保利（600048.HK）、金地（600383.SH）等房地産巨頭的身影，反倒是類似京基、卓越這類深圳本土房企，躋身排行榜前五。

來源：南方都市報

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財熵說：“京基、卓越都是在深圳已經深耕幾十年的（房企）瞭，一直將城市更新作為主要業務，其實規模不小。”據閤一城市更新統計數據，截至2021年8月，京基在深圳已批規劃舊改項目的總量達658.88萬平方米，帶來住宅230.08萬平方米，在深圳一眾開發商中排名第三。

發傢於深圳，陳華的創業曆程恰好踩中瞭這座改革開放前沿城市的成長脈搏，其孵化的京基集團，見證並參與瞭深圳的發展壯大。

1985年，52層的深圳國貿大廈順利竣工，被封名“中華第一高樓”。這一盛況深深觸動瞭工地上一位19歲的青年――陳華。這是他和弟弟陳輝剛到深圳打拼的第一年。彼時，和很多湛江吳川的老鄉一樣，陳華每天在建築施工隊乾著體力活。

1985年的深圳國貿大廈曾是“中國第一高樓”，圖源網絡

萬丈高樓平地起。盡管扛水泥很纍，但深圳這座城市突破瞭陳華對“高度”的想象，也刺激著不少像陳華一樣赤手空拳來此創業的年青人的野望。數年後，當陳華從一個名不見經傳的建築小工，變身為坐擁數百億資産的地産大亨時，有人到訪京基100大廈高層的董事長辦公室，發現“天道酬勤”這四字高懸於牆上――這是陳華抬眼即見的位置。

1994年，深圳的房地産市場已經比較成熟，萬科（000002.SZ）、金地等最早的一批房地産公司，甚至已經完成瞭全國市場的第一次跑馬圈地。因承包工程實現原始資本積纍的陳華，這一年成立瞭京基地産。

彼時的深圳，被一道長達84.6公裏的鐵絲網割裂成關內、關外兩個世界。關內是受惠於經濟特區政策、“野蠻發展”的富庶之地，萬科起初在深圳的布局重點就在此處。京基最開始也將關內的福田區作為首個落棋點，不久便接手瞭福田梅林的舊改工程，接連開發三個“碧”字係列住宅樓盤。

2002年，一名網名叫“我為伊狂”的28歲年輕人，在人民網上貼齣題為“深圳，你被誰拋棄”的萬字長文，引發轟動。文章總結齣一個結論：深圳這座年輕的城市正在不可避免地走嚮衰老，逐漸失去作為經濟特區的優勢。

不過，對於陳華等很多地産商來說，深圳的房地産“黃金時代”纔剛剛開始。這一年，陳華邀請美國前總統剋林頓齣席“京基WTO經濟論壇”並發錶演講，這場新奇的“剋林頓秀”讓京基名聲大噪，還成就瞭另外一傢房企――花樣年（01777.HK）――策劃這場總統營銷活動的，正是花樣年旗下的深圳市星彥地産顧問有限公司。

隨後幾年，進入城市更新發展軌道的深圳，見證瞭一場場“暴富”神話――最大的城中村衝口村，由華潤（01109.HK）接手舊改，最終在大衝村拆遷戶裏，誕生瞭10個億元富翁和400個韆萬富翁。

發跡於深圳的京基，成為這場狂歡的重要推動者。2004年，京基拿下蔡屋圍舊改項目，這是深圳市內地方唯一最大的一條自然村。

彼時，深圳舊改政策還未齣台，混沌之中，房地産市場誕生瞭一批參與舊改的專業玩傢：京基、佳兆業（01638.HK）、卓越……他們大多以深圳本土民營企業為主。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對財熵提到，“深圳本土企業對當地實際情況更瞭解，在城市更新這一塊，自然有更大優勢。”

隻不過，和同樣靠舊改打響名堂的佳兆業創始人郭英成相比，陳華對質量的追求優於數量。“爛尾樓之王”一名對陳華似乎並沒有太大吸引力，他的夢想是：建造深圳最高地標。

2011年4月23日，陳華終於盼來夢想實現的時刻。這一天，在蔡屋圍這片土地上，高達441.8米的京基100大廈正式封頂，成為當時深圳最高建築。入夥儀式上，知名主持人楊瀾主持，體壇巨星劉翔、劉國梁、李寜，以及中國平安（601318.SH）董事長馬明哲等光臨。這些大咖被邀請對10年後的自己和深圳寫下一句夢想感言，而這些感言，被封存在京基100大廈的100層。

2011年4月23日京基100大廈正式封頂 圖源網絡

陳華當日很激動，並高調曬齣自己的夢想：“未來30年裏，京基能夠在中國大地上興建10個京基100”，對搶走當時綠城集團（03900.HK）“摩天大樓專業戶”的頭銜似乎誌在必得。

但5年後，風頭被馬明哲搶去――2016年，高達555米的平安金融中心在深圳福田拔地而起，“深圳第一高樓”易主。城市天際綫的高度競賽持續。同年，京基迅即嚮深圳市政府提交一份提案――在蔡屋圍片區上興建高達739米的深圳塔。頗有誓要奪迴深圳高樓“一哥”寶座的意味。

然而，又過瞭5年，人們始終沒有看到第二座京基100大廈或者深圳塔的蹤影，反倒迎來瞭一份紅頭文件――發改委規定：不得新建500米以上超高層建築。

這份“限高令”，徹底擊碎瞭陳華的“摩天大樓夢”。大概也是這個時候，陳華纔明白：夢想，光憑努力是不夠的。

利潤受限，城市更新故事“改寫”

京基在過往的土地儲備中，主要以舊改為主。然而，城市更新的周期很長，前期的準備工作費時費力，對資金的前期占用很大。在舊改的基礎上建摩天大樓，更是燒錢。

以蔡屋圍片區為例，京基最早在2004年和蔡屋圍集團公司簽約改造。但此前京基僅拿下瞭麵積非常小的京基100大廈及其緊挨著的購物中心KK mall，一直到2013年8月，蔡屋圍城市更新統籌片區纔被正式立項並納入深圳市年度更新計劃。

京基100大廈 圖源網絡

2004年至2013年這9年間，深圳地價已大幅上漲，蔡屋圍片區四周緊挨著深圳著名的地王大廈、萬象城、中國人民銀行及其他商業銀行深圳總部，可謂“寸土寸金”。

“地段好，成本高，京基從最早獲得開發到現在，數年下來，拆遷成本至少翻瞭幾倍。而且，對於一座摩天大廈，從建成到租售之間，至少存在5-7年的資金淨投入，資金壓力可謂不小。”一位深圳房地産從業人士如是說。

此前就傳聞，蔡屋圍舊改項目陷入僵局，除瞭由於和村民的拉鋸式談判未妥（至今拆遷簽約率隻有90%），還可能因為京基資金鏈不堪重負而被迫擱置。一位熟悉深圳舊改領域的人士也嚮財熵錶達瞭同樣觀點。

一座京基100大廈十多年前的建築造價為50億元，更燒錢的是後續的管理維護費用。高度約420米的上海金茂大廈，日常的管理維護費用每天就需100萬元，一年可以達到數億元。如果以65年的大廈使用壽命計算，管理費用大約是建設投資的3倍。

擺到今天，建築成本的數字恐怕遠不止如此。很多大房企都耗不起，更彆說京基――根據剋而瑞2021年房企銷售榜單，京基僅排行159，銷售金額90.5億元。

財熵從房天下中介處瞭解到，京基近兩年推齣的是高端商辦和住宅，例如南山項目京基禦景�o、龍崗京基禦景半山等，去化情況一般。

疫情疊加地産寒潮，和很多同行一樣，京基旗下的商業業務和住宅業務都受到重挫，“迴血”受阻。據贏商網統計的2020年深圳代錶性商場年度業績顯示，京基旗下位於深圳中心商圈的KK MALL和KK ONE，分彆以20億和12億的銷售量上榜；來到2021年，這兩傢購物中心雙雙跌齣TOP 50榜單。

此外，隨著深圳舊改新規不斷完善，舊有一套城市更新開發模式恐被慢慢淘汰。今年2月，京基主導的上梅林祠堂村舊改項目，因毀壞文物被罰款15萬元。

李宇嘉嚮財熵特彆提到， 未來城市更新將會迴歸到民生主導。這意味著，國企、央企、地方城投平台，將會成為城市更新領域一股新的力量。

李宇嘉進一步指齣，目前，拒絕大拆大建、控製房價、降低拆遷補償成本成為城市更新的新趨勢。對於像京基一類中小民營房企來說，開拓舊改項目難度變大，這可能意味著利潤進一步被擠壓。“城市更新現在告彆瞭大拆大建以後，也就轉嚮公共服務，現在以‘改’和‘留’為主，‘拆’很少瞭，隻占20%。 在這種情況下，傳統的民企算不過賬來，舊一套模式已經搞不下去瞭，現在融資成本也比較高，所以也不支持搞這種存量的盤活。”

曾有報道提到，陳華之所以對摩天大樓情有獨鍾，主要是為瞭提高容積率來抵消補償原住民所消耗的成本。他對項目的挑剔主要來自於利潤，至少利潤達到50%-60%。如今，這樣的利潤率變得可望不可及。

財熵梳理瞭京基旗下的舊改項目，如果以項目最早列入城市更新計劃作為立項標誌，項目竣工作為完成標誌，京基手上共15個項目已立項，隻有1個徹底完成（南山區長源村）；多個項目進展緩慢， 約26%的項目甚至長達或超過10年。

京基未完成的14個舊改項目中，7個是2013年（含）之前就立項，4個是2015-2016年立項的，2017-2018年沒有任何新項目立項。最近3年裏，京基隻立項瞭3個舊改項目。

財熵整理

在嚴躍進看來，隨著深圳城市更新辦法、實施細則等齣台，對於京基這類中小企業來說，開發舊改項目的門檻確實提高瞭：“城市更新要求增多，修改之後的規範更加嚴謹，小型企業可能較難拿到項目瞭。”

另外，財熵發現，在上述5個在2012年之前就立項的舊改項目中，有2個項目（南山區珠光村、龍崗區木棉灣入口）傳齣將引入華僑城（000069.SZ）、信義地産閤作開發的消息。上述熟悉深圳舊改的人士認為，“閤作開發，正常都是因為資金問題。”

資本擴張“踩坑”，一地雞毛

創業以來，陳華似乎對“規模擴張”就沒有太強烈的追求。《中國房地産報》曾報道稱陳華在創業早期厭惡高負債，堅持自有資金開發。京基副總裁熊偉都在接受媒體采訪時稱，“這一方麵保證瞭京基資金穩健，另一方麵又製約瞭公司發展”。

但這樣的模式並沒有堅持很久。隨著京基手上多個舊改項目同時推進，自有資金開發已經不足以支撐公司的正常現金流運轉。

嚴躍進認為，對於深耕深圳舊改的本土房企來說，最大的挑戰是：發展到一定階段，要找到一條係統化的道路。“過去為什麼一些小企業可以參與城市更新？那是因為它們可以一個個點、零散地去做，這種市場化的操作程度是不強的。但發展到一定程度，企業走嚮規模化的時候，也要找到一種可持續的路徑，比如說研究融資、平衡開發成本。”

陳華為京基找到的齣路是：涉獵資本市場 。在2009年之前，京基與資本市場“擦邊”的動作不過一起：2007年末，京基與肖建華的“明天係”一起參股瞭太平洋保險（601601.SH），後者在A股上市時，京基持有其1.3%的股份。

但2009年開始，京基開始大舉進軍資本市場：

2009年11月，買入港股中國貴金屬（現“灣區黃金”，01194.HK）；

2013年，以林誌賬戶組圍獵“農業第一股”康達爾，後成功入主，並改名“京基智農”（000048.SZ）；

2014年，收購昂馳動畫，後改名“京基動畫”；

2015年，齣手中國油氣控股（00702.HK）、先傳媒（後改名“京基智慧文化”，00550.HK）；

2016年，殺入美圖公司(01357.HK)、宏磊股份（現“匯東控股”，002647.SZ）；

2017年，“埋伏”香港首隻電競概念股――雷蛇（01337.HK）；

2018年，大舉掃貨兆邦基地産（01660.HK）；

2020年，謀劃受讓陽光股份（000608.SZ），獲得該公司控製權。

自2013年以來，京基幾乎每一年都有“斬獲”。

據不完全統計，2010年以來，陳華傢族投資涉及的公司至少有15傢，多元化並購、大手筆配股、業績對賭……盡管主體京基集團仍未上市，但通過一係列的資本運作，目前京基旗下已孵化齣四個上市平台：京基智農、京基國際金融（01468.HK）、陽光股份、京基智慧文化。

保守謹慎的陳華和京基，突然化身資本市場上頻頻齣手的大鰐，轉摺時點值得玩味――2009年，深圳土地政策齣現巨變。這一年，深圳陸續頒布《深圳市城市更新辦法》、《實施細則》以及一係列配套製度。

舊改老玩傢，開始學習“新玩法”。然而，在資本場上，陳華傢族目前還沒能拿齣什麼成績――京基國際金融、京基智慧文化這兩隻港股淪為“仙股”（價格低於1元的股票）；美圖、兆邦基地産股價徘徊在上市以來的低位附近，賬麵浮虧閤計超50億元。

曾花2億元拍《豆福傳》的京基動畫原地解散。2021年12月13日，京基退齣深圳小龍眼動畫設計有限公司的股份，徹底揮彆動畫産業。

在退齣深圳小龍眼的5天前，2021年12月7日，京基100大廈舉行瞭一場頗為低調的十周年慶典儀式活動。這次慶典，陳華沒有齣席。有人看到他上一次露麵，是在此前11月深圳大梅沙村城市更新前期準備工作會議上。彼時的陳華，身材發福明顯，頭發已經發白。

漸漸退居幕後的陳華，近年來越來越多地將兩個兒子推嚮台前。年近花甲的他，也隻能將“興建10個京基100”的夢想埋在心底瞭。