發表日期 3/21/2022, 8:07:53 PM
二手房市場離真正的“小陽春”還有多遠?不妨看兩組數據。
一是成交量。手邊買房顯示,截至3月21日下午,杭州二手房成交量剛破2800套。這是什麼概念?即便接下來10天成交量暴漲,月度成交量達到5000套,也隻有去年同期的(11534套)的43%而已。
二是漲跌榜,近30天有10703套房源降價,相反,漲價的房源卻隻有1250套。
可以說,市場離全麵復蘇仍然任重而道遠。不過,有一類房源,卻提前啓動瞭“小陽春”――豪宅。
貝殼二手房數據顯示,近月杭州二手房總帶看量達到瞭16萬次,未來科技城、閑林、崇賢等熱門闆塊的部分小區,月帶看量突破瞭500次。
相比之下,豪宅的帶看量雖不惹眼,但因掛牌量少,套均帶看量高於普通剛需房。
杭州壹號院,掛牌39套,帶看150次,一套165�O的高層房源共有36人關注。
時代奧城,掛牌40套,帶看360次,每天就有9組客戶上門。
奧邸國際,掛牌2套,帶看60次,平均下來每套房子被盤瞭30遍。
奧邸國際
這還僅是官網上有掛牌記錄的,像南星橋一些頂級小區常年處於“無房可售”狀態,但房東早在私下裏將資産交由專門的中介打理。
豪宅中介B先生年後就進入瞭忙碌狀態,去年底還在觀望的客戶,突然集體“打瞭雞血”,瞄準瞭南星橋一帶的頂級小區。剛剛過去的周末,他和同事們兩天帶看瞭10多組客戶,“跟兩個月前約客戶都約不到完全是兩個狀態。”B笑著說,這段時間常被同事們調侃“可以常住在南星橋瞭”。
市場的規律正是如此,隻要帶看量上來瞭,成交量也差不到哪裏去。
從春節假期後到現在,短短40天時間,南星、望江一帶已經成交瞭20多套次新豪宅,盡管離去年同期還有一段距離,不過相較於慘淡的2021年四季度,已經有很大起色瞭。
就拿金色海岸來說,經曆瞭2021下半年的成交空窗期,開年後小區成交瞭3套。同樣,開年後,望江新城的禦品也成交瞭3套;上品、藍色錢江、金隅學府各成交2套。
壹品實景圖
江對岸的勢頭更加猛烈些,據兔博士平台的成交數據看,從2022年開年以來,奧體創世紀已經成交瞭12套,融創時代奧城成交瞭6套,就連冰封瞭兩個月的信達中心杭州壹號院,也在3月上旬成交瞭一套134�O的高層。
除瞭沿江兩岸闆塊,豪宅熱也擴散到瞭申花和未來科技城的市場。月初,一張申花豪宅成交圖刷遍瞭朋友圈,小鳳凰實地探訪後的結論是,個彆幾套價格誇張,但成交基本屬實,宜和園、養雲靜捨的高層大戶型近3個月都有2-3套成交。
融創宜和園
交付後“隱身”半年的沁園、湖境雲廬也終於“開張”,前者兩個月內成交瞭3套,後者成交瞭一套229�O的中疊。
如果說,普通住宅在冰凍半年後開始以價換量,那麼從價格上就可以看齣,這批二手豪宅幾乎沒有在人民幣上作齣讓步,部分稀缺房源甚至齣現瞭跳漲。
B先生說,他們代理的南星橋豪宅成交單價都在11-16萬元/�O之間,“去年,有些戶型小一點、樓層差一點,或者交付久一點的,還有談到10萬元/�O以下的可能,現在想都彆想瞭。”
拿金色海岸來說,去年年初成交瞭兩套231�O和388�O的房源,均價10萬元/�O;同戶型的房源,在去年6月的成交單價約11.3萬元/�O。
而今年成交的兩套高樓層大戶型(365�O和381�O),摺閤單價均超過瞭14萬元/�O。
陽光海岸的一套位於頂層的378�O房源,賣齣瞭更為誇張的6150萬元,單價達到16.27萬元/�O,幾乎刷新瞭整個闆塊的天花闆。
陽光海岸
雖然去年也有“天價”豪宅齣現,但不過是偶然現象,而近兩個月的成交價格,似乎在為市場築下“鐵底”。
一名奧體附近的中介錶示,無論戶型大小,創世紀和時代奧城幾乎找不到8萬元/�O以下的房子瞭,都會山的小戶型也要7萬元/�O往上,低價的要麼是房主拉流量,要麼是樓層有硬傷。
同樣還有申花,宜和園、養雲靜捨、錦綉之城、沁園的大戶型成交價都要9萬元/�O左右。
去年10月,在法拍市場上以7萬元/�O成交的金茂府,近用瞭4個月的時間就成功逆襲,一套125�O的四房,成交單價達到瞭9.3萬元/�O,漲瞭近33%。
杭州二手豪宅量價齊保的趨勢,早在2022年初就成瞭市場共識。
剋而瑞統計瞭上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京6個主要城市3000萬以上級豪宅的成交情況,杭州以46套、同比上漲39%的成績,僅次於四大一綫城市。
且不難看齣,除瞭受調控政策影響較大的深圳,以及行情不佳的南京外,每個城市的豪宅成交量均在擴大。
數據來源:剋而瑞
再聚焦杭州,雖然沒有一個具體的數字可以概括豪宅成交量到底放大瞭多少,但從前文中幾個主要闆塊、主要樓盤的錶現來看,二手豪宅確實率先從寒鼕中蘇醒。
而蘇醒的根本原因,無非是這類資産的避險屬性。
疫情升級疊加俄烏大戰,CPI與M2齊飛,股市、基金這些傳統投資渠道一蹶不振,放在銀行又遠遠跑不過通脹,縱觀市場主流的投資品,除瞭核心城市和核心資産外,似乎都存在巨大風險。
鳳凰網房産查看瞭手邊買房,2021年9月到2022年3月,杭州樓市半年之內不同總價區間二手房的的量價成交錶現,可以看齣總價越低,價格跳水越大,而總價越高,漲價趨勢越猛烈。
總價3000萬以上的豪宅盡管隻成交瞭14套,但價格變化翻瞭一番都不止。低總價的剛需房源,卻跌去瞭近30%。
近半年杭州二手房成交量價對比
注:截至3月20日,數據來源:手邊買房
巨大的K字縈繞在市場之上,整個二手房市場的割裂正在加劇,而這種趨勢日後還會隻增不減。
如今,杭州的二手房掛牌量已經突破20萬套,但位於南星、望江、錢江新城、奧體、申花、未來科技城1.0等當紅闆塊的次新房源加在一起還不足5000套,無論站在改善還是投資的角度上,這些房源都是九牛一毛。
而其它掛牌量較大剛需和剛改類房源,或許將在今年的交付潮之後,有更大的讓利空間。
責任編輯/柴 柴
統籌/俞 琳 監製/步珊珊
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