發表日期 5/5/2022, 8:14:44 PM
作者:子非魚
01
5月5日,農曆立夏節氣,這意味著春天已經結束,樓市傳統的小陽春,上演瞭嗎?
並沒有。
3月份主要城市的房産成交量已經很慘淡,4月份的數據也已經披露,結果顯示,比3月份還要更加難看。
剋而瑞數據顯示,百強房企4月單月實現銷售操盤金額4284.7億元,環比降低16.2%;同比降低58.6%,較3月降幅有所擴大,且處於近年來單月業績同比降幅的最高水平。
從上圖可以看到,今年前4個月,百強房企無論是操盤口徑,還是全口徑,抑或是權益口徑,都是過去四年裏業績最低水平。
具體到城市角度來看,大部分城市的房産成交量環比仍是下跌,同比同樣是大跌。剋而瑞數據顯示,4月份30個主要城市成交量環比下跌18%,同比仍是腰斬,下跌瞭58%。
環比下跌,意味著4月份的行情較3月份更加寒冷。
一綫城市中,北京、廣州環比略微增長,但同比仍是下跌。深圳、上海環比同比都是下跌。
上海因為疫情之下的流動性被限製,環比下跌瞭86%,是主要城市中環比下跌幅度第二大城市。
四個一綫城市4月份閤計成交量環比下跌19%,同比下跌47%。
二三綫城市中,隻有杭州、重慶、寜波、海口、大連、東莞、廈門環比增長,其餘19個環比都是下跌。
徐州環比跌幅在主要城市中位列第三,環比跌幅高達64%。長春更加驚人,整個4月份新房0成交,環比同比跌幅都是100%。
26個主要二三綫城市閤計成交量環比18%,同比下跌60%。
02
這場麵完全在預料之中,畢竟疫情之下的4月份,多地仍處在漩渦之中。
在疫情影響下,全國一季度GDP增速隻有4.8%,不如預期。一季度受疫情影響最為嚴重的吉林省,一季度GDP增速為-7.9%,廣東、江蘇、河南、上海、遼寜、天津均跑輸瞭全國。
主要城市的經濟增速紛紛換擋。GDP排名前14城市中,隻有重慶、成都、武漢、寜波、青島、長沙一季度GDP增速跑贏瞭全國4.8%的增速,北京與全國平均增速持平。其餘7個城市全部換擋降速。
天津一季度GDP增速隻有0.1%,深圳隻有2%,上海隻有3.1%。上海疫情最嚴重的影響是在3月份末至今,所以,上海受影響的數據,會在二季度呈現。
GDP是民眾消費、就業、工作的宏觀體現。這麼多城市增速換擋,就業與收入影響自然也不會小。
2022年一季度全國CIER指數為1.56,處於近9年同期的較低水平,隻比2020年疫情初期高一些。
消費方麵,統計局數據顯示,一季度,社會消費品零售總額108659億元,同比增長3.3%。3月份社會消費品零售總額34233億元,同比下降3.5%。
收入方麵,一季度全國居民人均可支配收入增速也明顯放緩,同比名義增長6.3%,較2021年全年下滑2.8個百分點,扣除價格因素後,實際增速則下滑3個百分點至5.1%。
失業率方麵,最新數據是5.8%,比前期的5.5%,高0.3個百分點,失業率創下階段性新高。
分城市來看,31個大城市失業率從2021下半年開始,就不斷拉升,直到現在,失業率高齣全國平均數據。
收入減少,工作不穩定,失業率創階段性新高,消費力下降,這些因素集中在一起,樓市成交量怎麼會好得起來?
當下,大傢的收入和工作都存在較大不確定性,即便有點存款,也是想著存起來,不敢亂消費,遑論買房。
於是,我們就看到瞭,即便3月份,多地推齣瞭放鬆限購限貸、下調房貸利率等舉措促進購房需求,依舊難以起到效果。
盡管當下的購房需求依舊旺盛,畢竟中國主要城市的房屋自有率還非常低,但麵對高房價和低收入,很多人也隻是空有需求沒有購買力。
在這種背景下,放鬆調控,降低購房門檻,哪怕給予購房補貼,都無法解決高房價與低收入之間的根本矛盾。這些措施,根本托不起當下的樓市。
03
麵對樓市當下的局麵,麵對經濟下行壓力依舊較大的現狀,4月29日召開的重要會議上明確提齣,支持各地從當地實際齣發完善房地産政策,支持剛性和改善性住房需求。
這是最近幾年來,重要會議上,對房地産最寬鬆、最友好的一次錶態,很多人認為,這標誌著樓市將進入口惠且實至階段。
的確,這句錶態,是給樓市的一次壯膽,是對過去一個季度各城市樓市放鬆調控的肯定,也是給未來各城市齣台更大力度放鬆乃至鼓勵購房政策的基礎。
在錶態之後,剛過去的五一假期期間,就有江西上饒、贛州,廣東惠州、中山、梅州,江蘇連雲港、無锡、徐州等地紛紛鬆綁樓市,給予樓市利好。
後續,不用預測,肯定會有更多城市爭先恐後放鬆調控、給予利好刺激。
對於有實力買房的人來說,這個5月或許是買房最好的時機,不僅門檻低,成本也會相對低一些。
對於大多數仍沒有實力買房的人來說,再多寬鬆政策,再多的補貼政策,也是枉然。
遺憾的是,當下買得起房的人是少數,買不起房的人是大多數。有能力買房的人,基本都有房瞭,當下的環境也提不起他們的投資欲望,沒有房的人,依舊買不起房。
因此,本號認為,5月份,樓市成交量可能會有一定程度迴暖,但力度有限,低成交量仍會是主流。
當然,這一切還得看疫情。畢竟當下疫情仍未結束,很多地區的流動性依舊被限製。
數據顯示,今年五一假期期間全國鐵路旅客發送人次1595.5萬人次,較去年齣現瞭斷崖式下跌,即便相較於2020年,同樣下跌瞭不少。