“斷供法拍房”背後：誇大與隱憂本刊記者/蔣芷毓發於2022.3.14總第1035期《中國新聞周刊》張文昊從沒想過房貸斷供會發生在自己身上。他是90後 生於甘肅 “法拍房激增”背後：被誇大的棄房斷供 - 趣味新聞網

“斷供法拍房”背後：誇大與隱憂

本刊記者/蔣芷毓

發於2022.3.14總第1035期《中國新聞周刊》

張文昊從沒想過房貸斷供會發生在自己身上。他是90後，生於甘肅，在河北燕郊求學，大學時趕上當時低房價的好時期，靠創業收入全款在燕郊買瞭一套房，隨著生意的發展、資金增多，又在2015年底和2017年分彆貸款購入瞭兩套二手房。

2018年，張文昊創業遇阻，無力還貸，加之房價下跌，賣房的錢也填補不瞭剩下的按揭，他隻能斷供。大概半年後，他接到銀行的起訴通知，房屋也被凍結，最後以101萬元司法拍賣成交。拍賣結束後，張文昊仍然欠銀行20多萬元，最後算下來，加上最初買房的首付和其他費用，他一共虧掉瞭近150萬元。

張文昊的經曆並不是個例，全國法拍房市場正在翻倍。根據阿裏法拍平台的數據，從2017年至2021年，全國每年掛拍的住宅用房數量由18.6萬套增加至34萬套，幾乎成倍增長。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。

某個城市法拍房數量激增往往會成為關注的焦點。不過，法拍房並不等於斷供房。近年來法拍房掛牌量增長較快，斷供導緻的法拍房隻是其中一種。對於個人而言，斷供導緻的經濟、法律後果相當嚴重；在宏觀層麵，也涉及法律、地方經濟、金融穩定等多方麵的復雜議題。

3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的“促進經濟金融良性循環和高質量發展新聞發布會”上，提醒瞭銀行在房貸業務上的風險，“現在房貸在大型銀行貸款的占比很高。我們反復提醒他們要注意風險，很多人買房貸款是為瞭投資、投機，將來萬一房價下跌，或者齣現其他問題，對銀行而言就是一個巨大的金融危機”。

被忽視的後果

張文昊曾“幸運”地趕上瞭房價升值的大潮。燕郊毗鄰北京通州區，由於房價相比北京要低不少，吸引瞭諸多北京工作的年輕人在此購房。尤其在2016年，北京齣台樓市“9・30新政”，要求提高購房首付款比例，北京購房門檻的提高使得更多人把目光投嚮瞭燕郊，燕郊房價從而水漲船高。根據安居客房價數據，燕郊住房均價從2015年約8000元/平方米迅速漲到2017年4月最高點的28611元/平方米。

2015年底，他從農業銀行貸款購買瞭一套總價150多萬元、約87平方米的二手房，月供約6000元。眼看著房價起飛，2017年，當時有房産專傢預測，燕郊的房子恐突破每平方米五萬元大關，他甚至都沒看到房子，就給房産中介打瞭錢。2017年3月，他買下瞭一套總價229萬元、大約83平方米的二手房，除去首付等費用後，還嚮銀行貸款124萬元，每月需要還8000元左右。

然而，短短幾個月後，燕郊樓市卻踩下瞭刹車。2017年6月，燕郊限購政策持續升級，對外地購房者的三年當地社保及納稅證明有瞭嚴格的限製，導緻燕郊住房需求量下降，住房價格持續下跌，幾近腰斬。在購房後短短的一年時間，房價縮水瞭一半，張文昊想再賣掉時，已經賣不掉瞭。到2020年，每月8000元的月供已經無力負擔，他選擇瞭斷供。

斷供後，後果是逐漸顯現的。一開始，張文昊有一張銀行卡凍結，沒有收到通知。到後來，他的微信支付賬戶也被凍結，齣行等消費受到限製，作為失信人，也不能再擔任公司法人。

在中國，斷供麵臨著相應的法律後果，這是由其房貸追索權決定的。原蘇寜金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃誌龍曾撰文稱，相較美國等國傢實行非追索權住房抵押貸款，中國實行的住房抵押貸款閤同是有追索權抵押貸款，即當住房的市場價值低於貸款餘額時，購房人如果放棄房産，債權人金融機構拍賣房産清償債務後的不足部分，仍可通過法律途徑進行追索。

張文昊的經曆是銀行如何處置房貸斷供業主的一個樣本。2018年，房貸第一次逾期時，張文昊先是收到銀行的短信，到第二個月，貸款銀行支行的工作人員就開始聯係他。他在農業銀行和建設銀行分彆貸款，農業銀行的客戶經理還上門問過他的情況。

那時房價已經跌瞭接近一半，即便賣房，也無法填補剩下的按揭貸款。由於賣房還得先把尾款還上，他還需要找墊資還120多萬元的房貸，賣房的周期至少得三個月，光墊資費用就需要十幾萬元，他就放棄瞭賣房的打算。

過瞭半年，到2019年五六月，銀行開始收集資料，準備起訴，直到2019年底，案子開庭。張文昊到庭應訴，結局是意料之中的敗訴。隨後房子被司法拍賣，也承擔瞭17000多元的訴訟費，不過並未承擔銀行聘請律師的費用。

法拍房會有機構按照市場價評估，並以評估價的80％左右拍賣，因此導緻一定的價差齣現。張文昊記得，他在建設銀行貸款購買的總價229萬的房子當時評估價僅為120萬元。第一次流拍後，第二次僅以80萬元起拍，最終以101萬元成交。拍賣結束後，他仍然欠銀行20多萬元。

一旦斷供，當事人除瞭首付款、契稅、維修基金、已償還貸款等損失外，還會麵臨不良信用記錄將進入央行徵信係統、銀行賬戶被凍結、影響日常消費生活等睏境。黃誌龍撰文介紹，“一旦自然人發生房貸斷供，將進入央行徵信係統黑名單，隻要房貸不足部分未償還，將永遠無法申請貸款、信用卡等服務。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率摺扣等，都低於無不良信用記錄的自然人。”

他指齣，購房人斷供後，法院拍賣抵押物所得償還貸款不足部分，金融機構可繼續行使追索權，“一旦法院強製執行，自然人將麵臨如下睏境：所有銀行賬戶被凍結，無法享受任何金融服務”。而且，由於中國並未普遍實行自然人破産製度，購房者一旦陷入斷供或大量負債，銀行債務或將伴隨其終身。

2020年疫情後，張文昊從事的影視行業遭遇寒鼕，目前，他仍未還清銀行欠款，種種限製讓他睏在瞭一張網裏。因為被限製消費，他的遠程齣行變得十分睏難。由於微信賬戶也被凍結，他甚至無法支付一次核酸檢測的費用。

樓盤爛尾，購房者能否斷供？

因開發商違約、房子變成爛尾樓，購房者能否選擇斷供？近日，浙江省嘉興市中級人民法院發布的一則案例引發瞭廣泛關注。

2014年，上海的許某在嘉興某樓盤購買瞭一套彆墅，嚮銀行按揭貸款392萬元。他與開發商當年4月簽訂《浙江省商品房買賣閤同》，又與銀行簽訂《個人購房藉款及擔保閤同》。然而，2018年開發商破産清算，樓盤爛尾，到2019年，其破産管理人通知許某，房屋不符閤交付條件，閤同無法繼續履行，雙方間閤同解除。

裁判文書網公布的這起案例顯示，因收房無望，自2019年10月1日起，許某選擇瞭斷供，截至2020年3月，結欠銀行藉款本金近216萬元，貸款銀行由此嚮法院起訴，要求許某繼續支付剩餘貸款。

一審法院審理認為，《個人購房貸款及擔保閤同》第三十八條約定“貸款發放後，藉款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房産有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本閤同或要求藉款人提前償還本閤同項下的全部或部分貸款”。據此，一審法院判決貸款閤同解除，許先生歸還結欠銀行藉款本金和利息（含罰息）閤計220餘萬元。

許某不服上訴，在二審判決中，嘉興中院根據《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣閤同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款閤同也被解除的，齣賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分彆返還擔保權人和買受人。

最終，2022年1月，嘉興中院二審判決，銀行提齣的由許某歸還剩餘貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，並認為開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。

該案二審代理律師之一、浙江興嘉律師事務所律師顧雄偉對《中國新聞周刊》強調，該案雖然較為典型，但也不是所有齣現爛尾樓情形時，購房者都能夠免除還貸義務。能免除的大前提是，商品房買賣閤同要被確認無效、撤銷或者解除。該案是因為開發商破産後，其資産管理人需要重新處置資産，不得不解除閤同。

針對二審較一審發生的轉變，北京植德（上海）律師事務所的金哲遠律師認為，一審法院根據《個人購房貸款及擔保閤同》，認為貸款人和其他第三人之間的糾紛對本藉貸關係沒有影響，但是二審法官認為該條款的效力是要被挑戰的，認定其是銀行的格式條款。根據《民法典》，提供格式條款一方不閤理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限製對方主要權利的，該格式條款無效。

類似的案例還發生在青海。在西寜做生意的王某2015年以接近一億五韆萬元買下瞭當地一處3700多平方米的商業用房，其中嚮銀行貸款7397萬元，並將該處用房作為貸款的抵押擔保。根據王某與房地産開發商簽訂的《商品房預售閤同》，開發商應當在2015年10月30日前交付房屋，然而其並未兌現承諾，因此王某與開發商解除上述閤同。同時，王某與銀行也簽訂瞭《藉款閤同》，截至2017年3月21日，王某仍欠銀行貸款本金6000多萬元。當年，銀行起訴王某，要求其與開發商共同償還貸款本金。

該案一審、二審、終審均判令開發商嚮銀行返還貸款本息。2020年，最高法終審認為，該案貸款返還責任主體問題，是因開發商未按照約定期限交付房屋，緻使案涉《商品房預售閤同》解除，《藉款閤同》《抵押閤同》因閤同目的無法實現亦被解除。根據司法解釋，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，業主不負有返還義務。

該案曆經一審、二審再到最高人民法院，於2020年12月3日作齣終審判決。最高法認為，本案涉及商品房買賣閤同和商品房擔保貸款閤同雙重法律關係，因開發商違約不能交房導緻各方閤同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據閤同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付瞭首付款，又需償還按揭貸款。若按閤同約定的權利義務關係處理，則在購房者對閤同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不閤理地加重瞭其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

上海市光明律師事務所付永生律師認為，這類案子涉及兩種關係……房屋買賣關係和藉款關係。兩者互不相乾，是獨立的兩個法律關係，買賣閤同解除瞭，不代錶藉款閤同也必然要解除。他告訴《中國新聞周刊》，該案的判決對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房産生的糾紛，具有很強的指導意義，也維護瞭購房者的利益。

個人住房貸款整體風險可控

一位有銷冠頭銜的資深房産中介告訴《中國新聞周刊》，斷供仍是罕見的情況，剛需的業主極少選擇斷供，“現在房子還有抵押貸，也就是可以做二次抵押貸齣一筆錢，至少能維持一段時間的房貸”。

記者在社交平台上以“斷供房”為關鍵詞檢索發現，個人自述的斷供經曆寥寥無幾，絕大部分是自稱法拍房中介對經手房屋的介紹。當記者以購房者的身份詢問數位來自河北、深圳等地區的個人法拍房中介，對方則承認說宣傳的“斷供房”並不是斷供房。

前述中介解釋，一直以來，購房者對法拍房最擔憂的就是有刑事或民事上的糾紛，“斷供導緻房子被司法拍賣這個理由最能被接受，操作法拍房的人就藉這個名義讓購房者更關注法拍房，其實是他們找客戶的一種辦法”。

阿裏法拍平台的數據顯示，過去五年，全國每年掛拍的住宅用房數量由18.6萬套增加至34萬套，翻瞭將近一倍。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。據瀚海數據研究院統計，2021年北京法拍房市場新增法拍房源6835套，環比2020年的5640套上漲21.19％。

對於法拍房短期內增多的現象，全國房地産經理人聯盟理事、廣州房地産研究者鄧浩誌告訴《中國新聞周刊》，疫情後有企業齣現經營睏難，需要齣讓不動産或因違約導緻抵押物被查封、拍賣可能是主要原因。

去年底，一條有關鄭州法拍房激增至3萬套的新聞上瞭熱搜。截至目前，阿裏法拍平台數據顯示，鄭州法拍房數量達到5萬餘套。鄭州一名長期與銀行閤作的律師對《中國新聞周刊》說，他代理的當地銀行起訴購房者斷供的案件，2021年數量要比2020年同比增加40％~50％。

不過，法拍房與斷供房不能畫等號。法拍房是指因“閤同糾紛”“民間藉貸糾紛”“金融機構藉款糾紛”等問題被強製拍賣的房産，而斷供導緻的法拍房隻是其中一種情況。因此，法拍房數量大幅上升並不等於斷供的情況也大量齣現。

據《中國新聞周刊》瞭解，針對斷供導緻的法拍房案件，部分區域例如燕郊、鄭州因斷供導緻法拍房的數量相對增長明顯，但全國絕大部分城市並沒有發生普遍性斷供。國傢金融與發展實驗室房地産金融研究中心主任蔡真認為，齣現斷供現象增多的區域一般有幾個特徵，一是當地是收縮型城市，房價缺乏上漲動力；二是當地有過房價上漲期，曾有炒房潛力。蔡真認為，目前局部地區齣現的斷供不太可能變成更大範圍的“斷供潮”。

但斷供和法拍現象增多，提示的金融風險卻不能忽視。根據蔡真等撰寫的《中國住房金融發展報告（2021）》，中國房地産相關貸款占銀行業貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地産行業，房地産是現階段我國金融風險方麵最大的“灰犀牛”。3月2日，中國銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的“促進經濟金融良性循環和高質量發展新聞發布會”上說：“房地産的問題應該說現在金融化、泡沫化傾嚮還比較強。”

“我們自己估算，在中國，房産占個人總資産的三分之一，根據央行調查的數據，這個數字會占到個人總資産的60％。”國傢金融與發展實驗室國傢資産負債錶研究中心秘書長劉磊告訴《中國新聞周刊》，房地産貸款占比過大、增速較快，相應的居民杠杆率風險值得警惕。

目前國際通用的抵押貸款風險評估指標之一是貸款價值比（Loan to Value Ratio，LTV），指貸款金額與抵押品價值（評估價值或交易價格中的較小者）的比例。該指標受房價波動影響較大。《中國住房金融發展報告（2021）》顯示，2020年，北京、上海、深圳、廣州的平均新增住房貸款價值比分彆為46.61％、18.11％、59.59％和51.73％，均處於閤理水平。其他城市也大多處於閤理區間。

另一方麵，中國一直實施審慎的房地産信貸政策，與其他高杠杆率國傢相比，對住房抵押貸款的最低首付比要求較為嚴格，首付比例不能低於20％。受益於較高的首付比例、較低的LTV，上述報告認為，中國個人住房貸款整體風險可控。

此外，一個衡量住戶部門債務水平的指標是房貸收入比（個人住房貸款餘額與可支配收入的比值，住戶部門債務中的最大份額是個人住房貸款）。當前，中國住戶部門債務收入比為139.98％，已經超過1990年日本房地産價格泡沫破滅前、2007年美國次貸危機爆發前該指標的數值（120％、134.62％），需引起警惕。

房價下跌，齣現大麵積斷供並引發金融危機，正是2007年美國次貸危機爆發時的情景。2007年美國房地産市場房價急劇下跌、齣現斷供潮後，次級貸款違約率大量上升，並觸發衍生品連鎖雪崩，再通過金融市場擴散至全球的危機。

對於中國是否會發生類似次貸危機的事件，多名研究者錶示可能性不大。劉磊告訴《中國新聞周刊》，中國房地産按揭貸款是最安全的貸款，但也最有係統性的風險。這種債務或者極少違約，或者大麵積違約，較少有中間狀態。“美國當時的危機為銀行監管提供瞭很多經驗，尤其是宏觀審慎管理，目前央行也極為重視宏觀審慎，有利於避免危機。”

復旦大學經濟學院副教授蘭小歡在其著作《置身事內》中也提到，根據中國人民銀行金融穩定分析小組發布的《中國金融穩定報告》，2018年，中國個人住房貸款不良率保持在較低水平，個人住房貸款不良率為0.3％。除非房價暴跌幅度超過首付比例，否則居民不會違約按揭，損失掉自己的首付。此外，住房按揭形成的信貸資産，沒有被層層嵌套金融衍生品，在金融體係中來迴翻滾，規模和風險被放大幾十倍。

“相比美國的抵押支持證券，我國個人住房抵押貸款資産支持證券（RMBS）結構簡單，類似過手證券，並沒有發展到過度金融化的程度。”蔡真說，2020年RMBS優先檔證券繼續保持零違約，錶現齣很強的抗風險能力。

（應受訪者要求，張文昊為化名）