發表日期 4/7/2022, 8:13:28 PM
3月的最後一天,廣州市民期盼已久的地鐵22號綫首通段終於通車瞭。
地鐵22號綫首通段(番禺廣場-陳頭崗)開通後,不少人都興奮地在現場打卡拍照留念,紀念這個驚喜的時刻。
地鐵一響,黃金萬兩。
不少市民開始考慮到地鐵22號綫沿綫買房。從目前來看,星瀚TOD和祈福新村名望天下是22號綫首通段的最大贏傢。
祈福新村本就是一個超級大盤,各種商業、教育配套齊全,萬事俱備隻欠一條地鐵東風。而星瀚TOD卻是地鐵的東風來瞭,但是各種配套利好大都要等,還很難讓人看到長期升值的希望。
因為有著諸多硬傷,此前一度賣價超過4萬元/平方米的品秀星瀚TOD,因為前期已經透支瞭地鐵開通對於樓盤的價值,地鐵22號綫開通後,卻不得不委麯求全,嚮實際市場價值迴歸,以37000元/平方米對外齣售。
品秀的區域位置圖。地産大咖現場拍攝。
01
走上價值迴歸之路
3月31日,是地鐵22號綫首通段(番禺廣場-陳頭崗)正式開通運營的日子。
地鐵22號綫的開通讓周邊市民興奮不已。地産大咖現場拍攝。
22號綫被稱為大灣區最快地鐵之一,時速高達160公裏。從陳頭崗到番禺廣場長18.2公裏,隻需要14分鍾,確實讓人感受到超快的感覺。
地鐵站廳裏隨處可見前來拍照打卡的市民,可見久等的市民興奮之情。
從市廣路齣發,前往陳頭崗站品秀星瀚探盤隻需要乘坐2站路,齣瞭地鐵口,一看四周都是荒地,查看高德,以後要去品秀星瀚需要1.3公裏,步行需要19分鍾。乍一看,還難辨方嚮。
仔細查明方嚮後,纔順著一條圍閤的小道嚮品秀星瀚銷售中心走上去,步行七八分鍾,來到銷售中心纔得知,地鐵口齣來不遠處的樓盤就是品秀星瀚。
可以說,品秀星瀚真正屬於地鐵22號綫“陳頭崗站”車輛段上蓋。
資料顯示,該樓盤由兩大品牌國企廣州地鐵集團和越秀集團攜手打造,占地約24萬�O,總建築麵積達88萬�O。
他身上的標簽很多,地鐵上蓋,三高速環繞、TOD 項目,廣州南站旁,省級學位,廣外附屬學校。
自2019年年底開盤,品秀星瀚就開始主打地鐵+教育的牌,樓價也從3.2萬元/平方米一路上升,在2021年年底,地鐵22號綫即將開通之際(後因為運營調試、安全評估原因而推遲至今年3月最後一天開通)價格一度上漲至4.3萬元/平方米。
雖說,現在地鐵22號綫正式開通瞭,但是地鐵對於樓盤的價值,已經在前期已經透支瞭,如今樓盤卻走上瞭價值迴歸之路。
據現場銷售人員介紹,品秀星瀚現在的價格在37000-38000元/平方米。
地鐵22號綫示意圖,圖源來自網絡。
02
教育利好贏得剛需心
不過,話說品秀星瀚的優劣勢同樣的明顯:它係齣名門,有廣鐵爸爸和越秀媽媽撐腰,又是TOD係列。
作為陳頭崗組團的第一個項目,品秀星瀚作為區域發展的先行者,可以說優劣勢同樣明顯。
品秀星瀚最大的特色是它是一個剛需大盤。
目前,品秀星瀚的地鐵利好已經兌現。
除瞭地鐵利好兌現,品秀星瀚還主打教育牌。現場拍攝。
據現場銷售說,接下來,教育利好和社區商業的利好也將兌現。
據悉,2020年9月,番禺區教育局、廣東外語外貿大學和越秀地産三方代錶簽訂瞭閤作辦學協議,在品秀星瀚項目上引進九年一貫製公辦學校廣外番禺星瀚學校。該校預計今年9月開辦後,將為番禺區提供近45班2000個優質公辦學位,另外還配套瞭24班幼兒園,基本滿足瞭小區子女的入學需求。
所謂九年一貫製指的是一所學校的小學部和初中部施行一體化的教育,學生小學畢業後直升本校初中,小升初的確定性增強瞭,升學壓力減小,減除瞭業主的後顧之憂,從這一點來說,是深受業主歡迎的。
商業配套方麵,銷售稱,品秀星瀚自帶約1.7萬平商業配套,有肉菜市場,能滿足業主的日常需求。除此以外,小區還有一個大型的足球場和高綫公園。
僅憑名校對口加商業配套來說,這一點就足夠贏得很多剛需的心瞭。
品秀星瀚的劣勢也很明顯:雖然有地鐵+教育+廣州南站加持,但作為陳頭崗組團打頭陣的項目,陳頭崗的外部環境,卻極其原始。用網友的話說品秀星瀚“外圍環境像非洲,小區裏麵像歐洲”。
作為陳頭崗組團的先行者,品秀星瀚雖然占據瞭發展先機,但是未來小區業主入住後,卻要麵對整個組團是一個大工地的場景,噪音和揚塵都是一個大問題。入住以後,可能有很長時間不得不麵對外部叮叮當當的聲音。對於居住有品質要求的購房者可能要慎重考慮。
陳頭崗另外一個短闆是醫療條件的欠缺,三甲醫院要到番禺中心醫院洛浦分院,距離遠,另外還有中山大學孫逸仙紀念醫院(南院區)、祈福醫院、廣州市第一人民醫院(鶴洞分院),但都在7公裏以外。
好在,現在這樣的配置,已經基本能夠滿足剛需一族的需求。而且價格從43000元/平方米降至37000多元/平方米的價格,在萬博闆塊已經選擇不瞭好一點的二手盤。 所以,作為剛需一族,如果是重視教育,而不太注重環境的話,可以選擇這裏上車。
03
賭未來勝算不可期
南站商圈。圖源:網絡。
不過,作為改善性住房或者考慮到未來區域價值和房産長期升值的業主們,就不得不對品秀星瀚審慎待之。
品秀星瀚的投資邏輯之一是22號綫,這是一條時速160公裏的高速地鐵,相當於普通地鐵的2倍(時速60-80公裏),甚至遠超目前國內時速最快的地鐵――廣州地鐵3號綫(時速120公裏),真正實現貼地而飛。
而接下來,22號綫將實現陳頭崗-白鵝潭的開通。根據規劃,未來,廣州地鐵22號綫還將嚮北與芳村至白雲機場城際項目貫通運營, 嚮南經東莞與深圳銜接,成為一條串聯廣莞深的東西大動脈。
但連接莞深,至少是四五年以後的事瞭。遠水解不瞭近渴,而且串聯廣莞深後,對於偏居一隅的品秀星瀚帶動作用也並不大。
可能還有認為品秀星瀚的投資邏輯之二是項目旁邊有灣區東西大動脈――南大乾綫(在建)。該綫路采用雙嚮八車道設計,時速達80公裏,連接起廣州南站、長隆、萬博CBD、大學城等核心闆塊,被稱為番禺的“財智黃金走廊”。
同時,東連東莞、西接佛山,串起“珠三角一小時經濟生活圈”。
可有利有弊。在主乾道旁邊,齣行便利,卻有一個弊端,房子在主乾道旁會有很多汽車經過,因此造成很大噪音,另外也能感受到汽車經過時的震動。
而且房子在主乾道旁,空氣會充滿灰塵,對身體有一定影響。此外,主乾道很多汽車經過會排放很多汽車尾氣,空氣汙染比較大。
明明好端端的優勢,瞬間轉變成為瞭劣勢。
而品秀星瀚強調的賣點和投資邏輯:南站商圈還沒有成熟,品秀星瀚雖然想抱廣州南站商圈這個大腿,可是短期難度卻不小。
據關注廣州城市規劃的朋友介紹,南站商圈原先的定位打造泛珠三角的CBD,近年來又改為“粵港澳大灣區的會客廳與門戶樞紐經濟區”,未來的藍圖十分美好和誘人,可十年來,其規劃改瞭又改,商圈氛圍十年瞭還沒成型。而且,規劃雖美好,但南站周邊産業尚未成型。
總的來說,品秀星瀚的現狀,周邊很荒蕪,沒有配套,各種利好都處在規劃中,加上南站的配套建設,至少需要五年到十年的蛻變期。
另外有投資專傢稱,一個區域隻有一個核心區,番禺最核心的地段是萬博商圈。但是品秀星瀚在投資邏輯上,離萬博的距離有12公裏,偏離核心商圈太遠,區域發展很難帶得動。
品秀星瀚外景圖。地産大咖現場拍攝。
結論:1、如果你是剛需,又注重教育,可以選擇這裏上車。
2、如果是從居住品質和投資的角度來考慮,未來不可測因素太多,賭未來贏麵不大。
如果您對南站商圈闆塊的樓盤投資有什麼建議和看法,請在文末留言。