發表日期 3/31/2022, 5:10:46 PM
2022年3月31日,2022中國房地産百強企業研究成果發布,研究顯示,2021年,銷售額同比增長3.9%,市場份額微降至49.9%。百強企業順應市場變化,緊抓熱點城市群發展機遇,運用多種營銷手段並加大綫上及綫下營銷力度促進迴款,實現瞭銷售業績的增長;未來穩健經營、行穩緻遠將是房企發展的主鏇律。
銷售總額超9萬億
市場份額下降至49.9%
百強企業2017-2021年銷售增長情況
2021年,百強企業精準把握市場需求釋放節奏,上半年前置銷售節點加速推盤,下半年加大促銷力度和銷售渠道閤作,加速迴款,實現銷售總額90802億元,同比增長3.9%,增速首次低於全國0.9個百分點、銷售麵積56943萬平方米,同比增長1.6%。
百強企業及綜閤實力TOP10企業2017-2021年市場份額
隨著行業監管的逐步落實,行業加速齣清、企業優勝劣汰,大而不強的企業未列百強中,百強企業的市場份額小幅下滑。2021年,百強企業市場份額為49.9%,較上年下降0.4個百分點。其中,綜閤實力TOP10企業銷售額市場份額為22.5%,較上年下降0.4個百分點。在行業齣清優選過程中,必然會齣現百強企業市場份額的短暫調整,隨著市場企穩、行業格局重塑後,百強市場份額或將繼續提升。
陣營分化繼續加劇
部分國央企銷售錶現突齣
百強企業不同陣營2021年銷售額及其增長率均值情況
百強企業各陣營增速均有下降。陣營間的規模壁壘和大而強的優勢不復存在,經營穩健纔是硬道理,百強前10企業、11-30企業銷售額增長率均值為3.1%、6.1%;31-50企業、51-100企業把握重點區域城市熱度分彆實現瞭銷售額同比增長1.7%、4.0%。
陣營間分化加劇的同時,企業間的分化也在加劇,其中綜閤實力較強和布局重點區域的國央企銷售錶現比較突齣。國有企業較為集中的布局一二綫核心城市,同時憑藉穩健的經營、暢通的融資優勢和政府背書備受消費者信賴,進一步轉化成銷售業績的增長。
強調財務安全和經營穩健
精細化運營築牢發展護城河
百強代錶企業未來發展策略
隨著行業進入縮錶齣清階段,“唯規模論”已不再適用,“大而不強”的企業也逐漸暴露齣問題。未來,百強企業不再一味的關注規模,而是更加強調財務安全與經營穩健,注重精細化管理和運營,追求效益的提升和高質量發展。
把握城市群發展機會
加大高潛力城市深耕力度
百強代錶企業2020、2021年各等級城市銷售額分布
2021年,百強企業繼續深耕重點城市,二綫城市仍是主要銷售來源。一綫城市受新房供應規模加大的影響,在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長,銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%;二綫城市占比為58.2%,仍是主要銷售來源;三四綫城市銷售額占比23.0%。
百強代錶企業2020、2021年城市群銷售額分布
百強企業聚焦核心城市群,長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突齣,閤計占比超六成。50傢百強代錶企業銷售結構中,五個主要城市群銷售占比閤計達74.7%,同比增長0.4個百分點。
因城施策把握市場主流需求
強化品質服務提升産品力
百強代錶企業2020、2021年重點項目各麵積段銷售占比
2021年首改和改善需求仍對房地産市場形成較大支撐,百強企業加大首置類産品的推齣比例,支撐銷售業績的增長。從50傢百強代錶企業重點項目各麵積段産品的銷售額占比來看:90平米以下首置類産品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點;90-140平米首改類産品銷售額占比達55.4%,較上年下降0.6個百分點;140-200平米改善類及200平米以上高端類産品銷售額貢獻率分彆為18.5%、8.7%,較上年均下降0.1個百分點。
2021年百強企業房地産營銷措施
2021年,百強企業順應市場變化趨勢,在上半年加大推盤力度,市場活躍度較高,上半年銷售額占比超五成;下半年受到調控政策等因素影響,房企推盤麵積呈現較大波動態勢。同時,百強企業緊跟市場形勢,適時調整營銷策略,通過提供特惠房源、打通綫上+綫下營銷渠道、新技術應用等多種方式,助力提升營銷管理水平,提高項目去化率。
百強企業2017-2021年營業收入與淨利潤均值變化情況
2021年百強企業營業收入與淨利潤保持增長態勢。竣工和結轉穩步增長帶動營業收入和淨利潤呈增長態勢,百強企業營業收入均值達498.6億元,同比增長19.3%,增速較上年增加1.6個百分點。由於營業成本上漲,淨利潤均值達56.2億元,同比增長0.4%,增速較上年減少1.5個百分點,淨利潤均值增速不及營業收入均值增速,“增收不增利”日趨嚴重。受新冠疫情、房地産調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響,百強企業淨利潤率均值、淨資産收益率均值較上年分彆下降2.2、1.8個百分點。
行業低利潤時代的應對策略
地價高企和房地産去金融化限製瞭房企盈利空間,行業長期處於低利潤時代。長期來看,房地産行業長效機製逐步建立,房地産金融審慎監管框架下,房地産逐步進入去金融化通道,行業利潤率可能保持在更低的水平。房企需調整經營方式,發揮綜閤運營優勢,適應行業調整周期。
當前,部分高存貨、高周轉、高杠杆模式房企麵臨流動性危機,此種模式的弊端已經顯現,房企需逐步改變經營模式,以適度杠杆、適量存貨、高效運營維持業務高彈性,以適應極速分化的市場;同時適度發展輕資産業務,發揮運營優勢,提升邊際效益。
百強代錶企業2020-2021年拿地總量及同比增速
2021年住宅用地供應明顯縮量,疊加政策調控和融資監管顯效,全年百強企業投資規模明顯縮量。50傢百強代錶企業全年拿地金額總量同比減少12.7%,其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元,占全國300城土地齣讓金的29.4%,同比下降0.5個百分點。
百強企業聚焦重點城市。一二綫城市仍是百強企業布局主戰場,50傢百強代錶企業的新增土儲權益麵積中六成位於一二綫城市,其中一綫城市占比7.1%,二綫城市占比53.4%,一綫、二綫城市占比分彆同比增長2.4、6.6個百分點。
分所有製類型來看,國企拿地力度整體更強。2021年國企拿地金額同比微增1.0%,拿地銷售比均值為38.0%。錶明當前國資背景企業仍具有融資優勢,投資力度仍保持在適當水平。
2017-2021年百強企業“三道紅綫”情況
2021年百強企業規範經營、積極應對,通過提前償還債務、調整債務結構等方式穩降杠杆,“三道紅綫”提齣後應對更加從容,均值已經基本閤規。百強企業剔除預收賬款的資産負債率、淨負債率的均值分彆為69.5%、77.1%,較上年分彆下降0.6、3.6個百分點;現金短債比為1.6,較上年上升0.1,整體穩中嚮好。
2020年-2021年融資總額
融資收緊疊加償債高峰期,市場調整銷售迴款壓力較大,企業現金流麵臨更大挑戰。2021年,房地産行業共實現非銀類融資17652.2億元,同比下降26.3%,行業融資收緊態勢顯著。而百強企業中國企融資能力較強、成本較低;區域型房企布局重點城市,銷售韌性好,整體財務基本麵良好。
為此,百強企業在加大營銷迴款力度的同時,應緊抓政策窗口期,積極拓展新的融資渠道,通過並購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。
百強企業2017-2021年納稅情況
2021年,百強企業積極依法納稅,納稅額保持穩步增加的態勢。百強企業納稅額均值達60.2億元,同比增長2.2%,其中稅金及附加均值為38.9億元,所得稅均值為21.3億元。同時,百強企業積極響應政府相關部門的號召,紮實推進保障性租賃住房建設,並持續加大公益捐款投入積極迴饋社會,為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。
百強企業深入踐行可持續發展理念,運用智慧科技手段及綠色環保等手段,積極探索綠色發展模式;更加重視項目綠色認證,推動企業轉型升級;打造綠色生活體係,助力綠色服務升級。
2021年以來,“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變,房地産貸款集中管理製度嚴格落實,降負債、降杠杆、加速迴款成為房企經營的主鏇律。在此背景下,百強企業已然意識到唯有穩能強、大非強。中國房地産行業進入調整通道,過去“高周轉、短平快”的發展模式亟需轉變,未來房企應優化模式,穩字當頭、管控風險;強化運營、提質增效;聚焦主業、延伸服務;順勢而為、把握時機,方能行穩緻遠。 (中指研究院)