發表日期 2/28/2022, 11:11:00 PM
前些年,買房似乎是一件很容易的事情,隻要兜裏有錢,閉眼買還能妥妥賺錢。如今“買房”卻變得格外復雜。放眼全國市場,買房壓力並不輕,據貝殼監測的35城中有25個的“上車門檻”都集中在100-300萬之間,錶麵看似並不難,但實際並非如此,房價收入比9.1,進而牽動居民杠杆率提升到62.2%的水平。
買入後也不見得能輕鬆多少,不敢生病、不敢花錢,擔心收入下降還不上房貸給不瞭傢庭安定的生活;房企接連暴雷,房子還沒有收到,樓盤就因為開發商沒錢隨時可能麵臨停建、爛尾的風險,諸如此類的悲催事件仿佛經常發生。
因為房子,人們背負瞭過高的債務,在收入基本不變的前提下,讓普通傢庭的日常開支顯著提高,與此同時,住房問題也影響著房地産發展情況,以豪賭為前提的高杠杆環境,擠壓著房企的資金鏈,進一步增加瞭人們買到質量差房子的幾率,甚至還要麵臨房子收不到還要交房貸的窘境。
市場現狀如此,擺在大傢麵前的,是如何推翻高杠杆、爛尾樓兩座大山?
其實住房價格為什麼這麼高?不排除在樓市發展過程中,高價賣地造就瞭高房價,但說到底還是房子的附屬價值太多瞭,人們不僅當它為居住的場所,更把它視為傢庭財富增加的重要工具,緻使投機者、開發商看到瞭商機,讓社會對房地産形成瞭“炒/蓋房賺錢”的執念。所以如果真正降杠杆的話,是需要社會共同分擔的,因為在房說君看來,國民經濟發展離不開房地産的支撐,於社會,於城市、與民生就業、於未來,房地産都是非常重要的組成部分,不能讓韆萬購房者和幾十個“靠房吃飯”的行業失瞭信心。
或者換種方式來說,如何提高投機成本和規範行業,讓人們住得安心,買得安心。顯然,百姓的“呼救”也讓高層意識到這一點,所以樓市發齣2點逆轉信號:
第一,“現房銷售”邁齣關鍵一步,高層已經定音,廣東、雲南、河南都行動瞭
在不少人眼裏,之所以現在房子質量這麼差,還會有停工收不到房的風險,都是源自於期房預售的交易模式。你想啊,房子預售之後,買房人的首付款、銀行的按揭款都一股腦打到瞭賬上,毫不忌諱地說,相當於提前把蓋十幾層樓的錢都拿給你瞭,如果按照正常的開發流程一步步走,房子又怎麼會爛尾。然而很多開發商隻看到嘩嘩入賬的錢,忽視瞭企業為居民蓋房改善居住環境的本質。
好在,改變已經在發生:一邊是攻堅樓市“爛尾病”。在近期廣東全省住房和建設工作會議上,提齣堅決有力處置個彆房地産企業房地産項目逾期交付風險。想必不少人都知道,某大房企的總部就在廣東,不同於時間久遠的爛尾樓,這些在建樓盤如果長時間延期交樓,可能是今年準備買房傢庭要麵臨的壞消息,其中産生的影響絕不僅僅是購房者,韆萬個建築工地的工人,供材料的商傢都可能收不到應得的工資/貨款。避免風險也是保民生,這是底綫。
昆明日報報道,全省住房和城鄉建設會上透露:2022年要深化爛尾樓清理整治行動。3月底前,大理、迪慶、普洱等州市要力爭率先清零;6月底前,基本完成全省爛尾樓清理整治任務。還有4個月,爛尾清零或在雲南實現。
還有河南,鄭州強調用金融支持、司法保障、破産清盤等模式,堅持“一樓一策、一案一策”,專班專案推進問題樓盤化解攻堅,確保如期完成化解任務;洛陽2月初提齣設立監管專戶,管住管好預售資金和剩餘資産處置資金,確保5月底前10個配套基礎設施類問題樓盤化解到位,11月底前50個停工爛尾類問題樓盤補齊建設手續、恢復正常施工或完成破産程序,年底前161個問題樓盤全部化解處置到位。
不難發現,3省對樓市這個“病癥”的行動都劃定瞭時間錶,大部分問題都要在年內解決。也是期房銷售以來難得整齊的動作。
另一邊,現房銷售已是大勢所趨。前兩年,海南率先在全國之前齣台瞭現房銷售製度,而隨著國傢對消費者,對民生越來越上心,沒有實現現房銷售的地區,也有瞭更為規範和嚴格的管理。比如2月住建部齣台新規,要求預售資金要全程監管,重點監管額度比例將由市縣一級住建部門根據工程造價閤同等核定,意味著開發商蓋房能拿多少錢,什麼時候拿,不再是單方麵說瞭算,最大程度保障瞭人們利益不受損。
第二,剛需不再是投機者的馬甲,未來房子越值錢,囤得越多,都要收管理費瞭
這些年有不少人拋齣“六套以下全是剛需”的論調,有這種觀點的人認為,傢庭至少需要六套房,自己一套,兩個娃每人一套,父母和嶽父母各一套,還有一套度假房,這些房子沒有投資屬性,全是剛需。事實是否真如這個觀點所說?
雖然這些觀點看起來理直氣壯,但房說君認為,這不過是穿著剛需馬甲的投機者罷瞭,目的是給炒房找理由進而吸引更多的接盤者。其實所謂樓市剛需,顧名思義就是為瞭滿足自己基本的生活需求,比如自居、結婚、子女入學等,因為收入和房價漲幅不平衡,大多數情況下,剛需能買得起一套就不錯瞭,很少會去購入第二、三套。對於任何一個人或者傢庭來說,囤房炒房,既沒有讓房子發揮其本身價值,反而造成資源浪費,尤其貧富差距較大的今天,有人手持幾套房,有人買不起房是非常常見的事。
當然這也是有數據支撐的,據西南財大的購房目的調查,2018年三季度全國城鎮新購房傢庭用於投資的占58.2%,改善需求26.7%,而首次購房人群僅15.1%;同樣的調查換到十年前,分彆是19.6%,10.8%和69.7%。換言之,此前7成人買房自住,如今投資客是自住購房人的四倍。另外,央行數據也指齣城鎮傢庭有2套以上住房的占比41.5%。
凡此種種,正是因為炒房需要的成本和承擔的風險相對過低,重交易輕保有的市場模式,讓過去幾年炒房客快進快齣,肆無忌憚地賺差價,成本也可以轉嫁到買傢身上,不用承擔任何成本。
不過,雖然房地産稅、空置稅等利器還沒有到來,但並不代錶它們沒有威懾力。今年是嚮住房徵稅的關鍵節點,財政部去年底的會議上已經明確,做好房地産稅試點準備工作。這就意味著稅法在有條不紊的推進中,2022年大概率會落地試點。為此炒房客一直寢食難安,畢竟從美國、日本、韓國來看,各國房地産稅率整體都在2-3%左右,如果除去免徵麵積後,就意味著名下房産數量越多,要收的稅就越多。
房說君有話說,樓市2座大山盡管還在攻堅階段,還沒全麵落地,但試點推進、規範預售、清理爛尾,都是難得可貴的風嚮改變,按照這個趨勢,壞消息也可能變得好消息。
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