上周五 剋而瑞發布瞭一篇廣州選房參考 衝8萬？五月開？廣鋼234地塊戶型分布流齣…… - 趣味新聞網

上周五，剋而瑞發布瞭一篇廣州選房參考，根據總價來推薦區域。

雖然我知道，廣州將近80%的住宅成交，在500萬以下：

但我還是忍不住，把目光投嚮瞭高總價區間，看到700萬+的闆塊推薦是這些：

價貴量高的幾個：

有白雲的白雲大道，誰說白雲無豪宅？這有新世界雲耀；

有番禺的大石闆塊，不用看，這是和樾府的功勞；

有海珠的南洲路闆塊，都懂，她是中海觀��府；

我最後把目光，落到瞭廣鋼身上：

套均總價753萬，成交176套居第三。

廣鋼一點都不弱！

對於新盤，購房者最關心的就是這兩個：

價格， 戶型。

01

廣鋼234地塊有哪些麵積戶型？

234地塊，是廣鋼這個韆萬方建麵的超級大城，最後的新房入場券。

廣鋼新城交通區位圖

地塊將建設11棟31層高的高層塔樓，地塊容積率4.5，在廣鋼屬於中等。

先揭秘麵積段：

四個戶型： 98�O、 127�O、142�O、177�O

根據麵積段推算，98�O可能是3房單位，127�O預計3+1房，142�O4房，而177�O是4+1房。

廣鋼234地塊戶型分布

廣鋼234地塊戶型分布

1#和11#是兩棟樓王，居然一層3戶都是177�O大戶型；其他棟全部為每層5戶。

戶型配比我大緻統計瞭下：

供應主力是98�O/127�O，看來該盤的定位是 剛改兼改善 ，而並不是之前傳聞的小戶型打天下。

看現場圖，正在吭哧吭哧最快建設的，是西北角10#的底商，有可能先趕個售樓部齣來。

塔樓快要齣±0的， 有7/8#、9/10/11#這幾棟 ，預計首期將在這幾棟裏麵産生。

如果考慮戶型搭配，我猜 先推角部的9#10#和11# 這三棟可能性最大。

樓盤總圖排布特點是 戶戶朝南 ，這種蝶形平麵使得每戶主陽台都嚮南的手法，越秀用得很多， 比如星匯文璽。

但實際上在日照測算裏，南側的98�O會比北側的142�O/127�O好不少。

02

單價會賣多少？

猜測單價，一看成本，二看周邊競品，三看政策。

項目成本

去年9月份，中海以樓麵地價28633元/�O拿下這一地塊，隨後又攜手保利一起開發。

由於需要配建廣鋼公園和兩所中學等眾多配套設施，坊間給地塊 實際成本估計在3.5~4萬 。

初步估計， 賣到7萬以上能迴本。

廣鋼公園效果圖

周邊競品

根據網簽價做瞭個圖：

荔灣南片的價格天花闆，目前還是江邊的江景盤，如濱江上都的7.6萬，還有待售的幸福灣。

而一江之隔的海珠，兄弟樓盤觀��和觀�桓�，價格都在7萬以上，觀��前期受限價影響，單價稍便宜些。

再看廣鋼內部盤，保利堂悅這些南區盤，基本在6~7萬+價格區間。

所以廣鋼234地塊如果賣8萬，將是除幸福灣外，荔灣南片的最貴盤。

價格猜測

廣鋼新城地鐵環繞，特彆是10號綫、22號綫，助力較大，軌道交通上來後，塞車問題會有所緩解；

教育來說，234地塊將配置兩所中學， 小學就很可能是和光晨樾二期配建的小學，整體荔灣的教育優勢明顯，樓盤學校也不賴，如果後期學校建設能跟上，學位緊張問題也相對還好。

隨著樓盤居住人口越來越多，生活氣氛成熟，目前主要還是受廣鋼和市政道路施工影響瞭居住氛圍。

廣鋼街景

等廣鋼公園和234完工後，整體居住環境能得到躍升。

我猜測，首開均價未必會直接去到8萬那麼高，但11#樓王，大概率是要高齣8+的。

你怎麼看呢？

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