我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 近郊5區，為何地段（配套），比産品和價格更重要？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為5000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。我嚮來以實戰主義，穩中求穩，並完全站在您的個人實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

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哈嘍！谘詢雙流區正源薈1.7+，棠樾1.6+，四海雲錦1.3+買那個更好。考慮自住與TZ。

房段子解答

在雙流城區買房子，其實這種地段，關鍵的一個信息節點，就是配套，配套要好，要有確定性，穩定性，在配套的先決條件下，再看産品和價格，有些地方雖然産品可以做到很好，價格也可以很低，但是配套不足，往往到最後，淪為瞭非常尷尬的角色，也就是說，二圈層非核心闆塊，配套的重要性，是高於産品和價格的。

在這種認識下，其實我認為答案還是很明確瞭，那就是四海雲錦，這個樓盤是TOD項目，産品還是偏改善的，闆式通透，戶型方正，地鐵資源，至少是得到瞭實現的，以後不論是依托3號綫到雙流城區，還是依托10號綫，到武侯、新津，甚至於換乘後南下高新、天府新區，地鐵的優越性是非常明顯的。

作為2T2戶的小高層産品，好些總價在180-200萬之間，我覺得三選一的話，應該是最好的，從自住來說，沒問題，因為實地去看過，不在航綫下，噪音不大，再者1.3萬的單價，潛力空間，也可以打得很滿。

反觀另外兩個樓盤，基本麵就比較類似瞭，都是遠離核心區域，遠離3號綫，一旦不再地鐵配套沿綫上，就屬於偏僻區域，冷門闆塊，此時單價還比較高，像是正源薈，2T3的高層，還單價1.7萬，哪來的勇氣呢？順銷那麼久瞭，肯定是有原因的。

棠樾是雙限地限價房，1.6+的單價，透支瞭不少，你可以參考旁邊的北京城建龍樾灣，當年多好的一個樓盤，但是現在呢？和近地鐵的北大資源燕楠國際這邊，拉開瞭不止一個身段，因此也不建議入坑瞭。

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老師你好，想買東湖壹號，普通資格隻能順銷，能買到的那棟離二環高架非常近，擔心噪音。猶豫是否要看其他盤，學區，雖然不想也可以二手，高新區普通資格，更看重配套地段交通什麼的，預算400左右。

房段子解答

中港東湖壹號，上次順銷的，可以看9棟的140戶型，清水單價2.9萬，總價大概410多萬，贈送簡裝，雖然比不上最新批次的單價，但至少給瞭普通資格買入的可能性吧，對比一下周邊的同級彆的二手房，綜閤參考房齡、稅費中介費等因素，我覺得單價可以基本持平，就是總價更高一點瞭。

買還是可以買，不過二環高架的話，從距離上來說，大概有個150米的直綫距離吧，聲音的往上傳播的，你選擇一些低矮的樓層（也隻剩14樓以下的樓層瞭，總32F），或許噪音並不大，要還是覺得大的話，可以安裝斷橋隔音玻璃，關窗條件下，問題不大。

依然對此有所芥蒂的話，那麼轉投成華選擇其他新房未嘗不可，比如保利中環廣場，141戶型，350萬；然後萬科和園的下批次，純洋房，不過是清水，154平，350萬，也挺閤適，你上車的概率比中港和保利更大。

再其他的，就要看二八的雙限地瞭，比如鐵投和首鋼的地塊，鐵投拿下69.9畝地塊，清水限價2.3萬，人纔公寓占比7%；首鋼拿下42.6畝地塊清水限價是2.28萬，人纔公寓占比1%。這兩宗地，基本是正常的商品房範疇，但是二八新房價格你知道的，目前它倆2.3萬的清水價格，到時候開盤應該不會低於2.5-2.6萬精裝發售，也還算可以的。

這些就是純粹的改善産品，安靜不吵，但是綜閤的配套，尤其是孩子方麵，還不夠成熟，和中港比起來，就是一個此消彼長的選擇關係瞭，你還是要好好思量一番，不同的側重，就有不同的答案，但這些已經是最好的選擇瞭。

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二手房裏的禦龍山二期這個樓盤咋樣？後欺有潛力嗎？

房段子解答

你好，禦龍山一期主力大戶型麵積117平至211平，然後二期主力是小戶型的80平至89平，二期大戶型也有，是137平至169平躍層，目前來說二期整體偏剛需瞭不少，82平的是大套二，但是個彆戶型有些異性，然後89平的是小套三，比較中規中矩的既視感，主要問題還是在於單價過高，産品過於剛需，然後綜閤的配套並不完美瞭。

單價目前來說，由於受到東南西北各大闆塊的影響，掛牌單價能達到2.5萬左右，我覺得相對於這樣的闆塊來說，是稍高的，我覺得閤理的，或者說稍有性價比的話，應該是2-2.3萬左右，當然，也不排除會有這樣單價的房源，隻是現在還沒有，缺乏一個發現筍盤的機會，目前看到最便宜的小套三，應該是220萬，摺閤單價2.47萬，還是清水房。https://cd.ke.com/ershoufang/106109051097.html?fb_expo_id=557887808711249920

然後産品的話，除瞭前麵說的小戶型，小套三居多，主要還是一個超高層的問題，消防，安全還要等電梯，容積率，恐高等問題，也會隨即而來，現在是44F的4T6戶，在二手房市場上，算是一個軟肋。

最後地段上，你也可以很明確的看到，三期的商業還沒兌現，然後平時不論是去萬象城購物，還是去槐樹店坐地鐵，都還有一定距離，因此外部的配套，也還差瞭點感覺，總之我認為，它並不是一個非常有性價比的樓盤，潛力是相對的，相對於周邊，比如槐樹店，東客站二手房，我覺得不大，相對於未來和自身相比，我認為雖然不大，但也還是有，隻是真的不太大瞭。

現在很多人都是在盯著它的新房，華僑城濱江壹號，單價可能不到2萬，這種就有潛力，房源有上韆套，你要不試試？

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1.目的：純投資。2.普通資格（青羊區戶口，高新社保） 3.有住房一套（東城根學區房，電梯套一，市場價110-120萬），在父母名下，現金90萬。4.應該把現有住房賣掉，買一套總價300-350萬的房子，還是不賣住房，買總價240萬左右的房子？5.針對第4條的兩種選擇，給齣最優建議，另請問老師，可以買哪些區域的哪些房子？按優先順序排序！萬分感謝老師百忙之中迴復，收費谘詢我也是可以接受的，但不知道該怎麼聯係？

房段子解答

整體來說，我比較傾嚮於方案一，也就是賣這一套東城根街的住房，因為你的目的很明確，就是要想純粹的看未來預期，所以你按照240萬的預算卡死的話，可以說很難在這個領域有發揮的空間，買不到，買得到的也是單價高的二手房，或者未來潛力不大的新房，偏僻區域，這個是嚴重背離你的買房初衷的。

當然，假設你的初衷可以變，比如你要兼顧自住，那麼保留東城根街以後給孩子，然後自己另行花個240萬，買一套周圍，比如杉闆橋的萬科，中糧，招商等小套三自住，我覺得也挺閤適，但是你要純粹看潛力的話，那麼就必然要犧牲東城根街這邊的房子。

也就是說，匯聚個300-350萬的預算，以你高新青羊的匯總資格，可以盡可能往南門尋求機會。

此時我建議優選看看新川的中國鐵建新川樾，尤其是南小區，好些T2洋房，總價也不過是350萬左右，單價2.4萬在這個闆塊，還是有較大潛力的。

其次來說，推薦看天府新區的雙限地，比如麓山的綠城、龍湖花韆樾；還有錦江生態帶的綠城、閤信、建發、華潤天府幸福裏等。

最後，也可以看雙流華府怡心湖這邊的新房，西派國樾、交投星月湖畔，都是300萬級彆的樓盤，也比較適閤你的情況。

話說，東城根街在你父母名下，這個不影響你的剛需資格吧？理論上你90萬首付，還是買得到300萬的房子？如此一來，是不是就不用買東城根街瞭呢？你考慮下。

最後，我這邊各大平台同名“房段子”，比如微信公眾號，留言就可以獲得我的聯係方式瞭，你都可以搜索下哈。

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您好，老師，不好意思打擾啦: 我在騾馬市地鐵站附近上班，我愛人在成都市第一人民醫院附近上班，我是青羊區人纔資格(申請下來將近一年瞭)，我對象是高新區人纔資格(申請下來纔一個月),最近看瞭南城都匯五期匯晴園的房子，二手房有幾套臨近劍南大道，約2.9萬一平，想請問下老師，我們還沒結婚，您覺得我們買到金融城26畝，或者騎龍那邊人纔公寓的概率是多大，是繼續等人纔公寓，還是直接入手匯晴園的二手房呢，謝謝您！

房段子解答

騾馬市在青羊，一醫院在高新，基本上被1、18號綫串聯起來，也需要一些換乘到5號綫，基本問題不大，你們往南的方嚮是沒錯的，就犧牲一下你的通勤的。

目前來看南城都匯五期匯晴園，算是南城都匯係列裏比較便宜的組團瞭，主要是因為西麵臨鐵路，東麵又臨劍南大道，稍微嘈雜瞭一些，但在價格麵前，都不算事，尤其是預算不高的話，也是一種無奈之舉吧，這個2.9萬的單價，我覺得還是可以入手的，問題不大，屬於比較保守型，穩妥上車的做法，總價下來大概是260萬左右，壓力不算大。

換一個角度來說，你女友有人纔資格，但是高新南區現在一共有八九韆的人纔資格瞭，你們看中的金融城高投的26畝純人纔公寓，這個我覺得競爭壓力比較大，據說是一些中小戶型，這導緻門檻不高，清水限價2.6萬，性價比是很足的，加上戶型小，門檻低，所以排名靠前的，幾乎就搶完瞭，輪不到你們。

然後大源騎龍這邊的遠達項目，有64%是人纔公寓，這個問題在於，可能買不起，即便買得起，但又會陷入金融城項目的境地。它容積率2.0，清水限價2.85，所以精裝單價下來，基本都要3萬多瞭，2.0的容積率可能又很改善大戶型，所以你們要還是260萬的預算，買不起，假設有照顧到人纔，開設小戶型，又買不到，左右為難。

其實另外還有一個，你們低順位也可能買到，那就是新川的人纔公寓，新川樾，在6號綫那邊，你倆都需要地鐵換乘瞭，單價2.4萬，買入難度減小瞭不少，尤其是北地塊，就是偏僻瞭一些，我覺得也可以閤並，與南城都匯一起看，兩不誤的。兩個都對你們來說比較符閤實際，都可以考慮上車。

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