發表日期 5/11/2022, 7:52:28 PM
西瓜說房視頻號每周四直播,緊貼樓市當下熱點,依據最新數據給齣買房建議。
由於直播時長有限,但是粉絲們的問題太多,西瓜姐無法當場一一解答,一般隻選取討論度高、代錶性強的問題進行迴答。
我們力求認真討論每一個問題,以期給每一個購房人滿意的答復!
01
Q:麗澤區域潛力如何,適閤買嗎?
A:首先可以肯定的是,麗澤商務區經過10年的規劃和建設,現在已進入發展快車道。
尤其是從2020年開始,華為中國總部、銀河證券、建信金科等大型企業總部陸續入駐麗澤,標誌著麗澤發展正式進入全新階段,未來蘊藏著巨大的增長潛力與機遇。
麗澤商務區的産業定位是新興金融産業集聚區、北京第二金融街,也就是中國近年重點發展的“數字經濟”産業承接區。
下麵這張圖是西瓜說房整理的北京寫字樓齣租率,齣租率排名靠前的是CBD、望京/酒仙橋、麗澤、亞奧、中關村,上地、北清路。
從圖中我們可以看到麗澤的數據在2020年有明顯提升。
疫情助推市場尋遷,麗澤區域平均淨有效租金約150元/平方米/月左右,不到金融街和CBD的一半,是目前北京甲級辦公樓市場中性價比最高的片區。
再加上地鐵14號綫的打通,三者共同作用下,麗澤成為承接金融街、CBD等區域輻射需求的主要陣地。
因此,從麗澤的産業規劃、目前發展現狀、發展速度及未來推理邏輯來看,麗澤前景樂觀,其中新房限價項目端禮著、北京瑞府,二手房西宸原著、保利百閤、東瑞麗景、順馳藍調、金泰城麗灣,近期有購房需求的都可以重點關注。
02
Q:端禮著怎麼樣?保障房會影響品質嗎?會不會是第二個中國璽?
A:先說結論,端禮著這個項目是非常值得期待的!這個項目目前政府指導價為11.2萬/�O,拿地樓麵價纔7萬/�O,利潤空間比較大,所以開發商的品質提升動力足。
而周邊次新房昆侖域和中國璽售價已經超過12萬/�O,端禮著妥妥的倒掛盤;且在四環內10萬+項目中,端禮著是少有的沒打摺的項目,意味著買房人能擁有100%産權。
端禮著的戶型堪稱一絕,整體采用超大麵寬設計,130�O戶型客廳開間4.2米;150�O和180�O戶型采用橫廳“類彆墅”的設計,客廳開間分彆5.8米、7米,這個開間麵寬放眼全北京也是稀缺的,更何況是二環邊的項目,戶型使用體驗上可能碾壓同級彆豪宅瞭。
另外,項目外立麵采用的是鋁闆+玻璃幕+石材,這種外立麵材質,外觀漂亮,且將來不會因為時間流逝而老舊,物業定期維護,甚至下場雨就能煥然一新,品質非常高,保值增值性比較高。
項目最大的問題是配有保障房,保障房肯定會在一定程度上影響商品房的居住體驗,關鍵是看開發商如何把這個影響降到最小。
可以看到開發商把保障房樓棟東西嚮、靠邊排列,單獨成立瞭一個區域。
將來房子交付時會不會有圍欄隔起來? 相信端禮著會汲取“中國璽迴遷房圍牆”的問題,在保障房簽約各個環節把控好,盡可能避免齣現類似問題。
商品房+保障房,混在一個小區裏,有分割成功,也有分割失敗的案例。這個隻有最終交付時纔知道答案。
總體上,端禮著的價格很友好,是非常值得推薦的,但是新房不像二手房能看見實物,並且都是一房一價,房源也多,還要簽署成堆的“補充協議”。
如果你對端禮著感興趣,想選到閤適的戶型(甚至特價房源),可以私信谘詢西瓜姐哦。
03
Q:迴龍觀的新房和二手房價格怎麼樣?
A:迴龍觀因為緊鄰海澱核心産業區而成為這幾年的熱點區域,也是西瓜姐長期看好的區域。迴龍觀一直以來都是北京的頭部成交片區,當之無愧的碼農置業首選區域。
先來說說迴龍觀的二手房價格。
迴龍觀二手房近一年大概有10%的漲幅,這一輪的漲幅是17%,已經遠遠跑贏北京大盤。從漲幅上看,完美地驗證瞭我們5年來一直強調的選籌邏輯――隨著利好的逐步兌現,基本麵會越來越好,迴龍觀的價值是長期存在的。
2020年,買入迴龍觀地鐵邊上的優質小區兩居室隻需要500萬,現在至少要小600萬瞭。
再來說說迴龍觀的新房價格。
因為新房非市場化程度比較高,目前是政府指導價,近兩三年的漲幅都控製在5%左右。目前迴龍觀片區有幾個知名的新房項目,像北清雲際和建發・�B和府,這兩個項目受關注度比較高,都是政府指導價在6.3萬元/�O左右。這兩個項目由於拿地價格差異大,品質差異也比較大,西瓜說房公眾號也對這兩個新房項目如何選籌專門寫過一篇文章《新房大PK,哪個纔是碼農的最優解?》感興趣的朋友可以去迴顧一下。
最後來說說首付多少錢可以上車迴龍觀。
新房520萬能上車2居,600萬能上車緊湊型三居,舒適型三居則要750萬左右;首付大概需要250-300萬。
二手房上車門檻有高有低,老房子、經適房都有很多選擇,這樣的單價會更便宜,總價300-400萬也有的選。如果是優質小區的兩居,價格在550-600萬,緊湊型三居比較少,舒適型三居價格在700-750萬。
總體上來看,迴龍觀片區有産業,有交通,住宅産品比較豐富,依然是剛需上車首選。
隨著近幾年“迴天計劃”落地,迴龍觀的建設也相應提速,不管是新房還是二手房都很有潛力,未來迴龍觀的房價有穩步上升的趨勢。
最近疫情反復,相信很多人都或多或少的受到瞭影響。如果疫情影響瞭你的買房計劃,不要急著emo瞭,要相信樓市具有不可忽視的周期性,隻要你踏準周期,選擇閤適的時機入手,就可以跑贏大部分人!
有關樓市、有關買房的一切問題,歡迎谘詢西瓜姐!