樓盤點評｜區域分析｜形勢預判｜買房攻略政策解讀｜樓市數據｜城市觀察｜筍盤推薦2022年全國兩會今天結束 有不少與房産有關的話題衝上瞭熱搜。作為一個獨立思考者 兩會有哪些房産提議，可行度高嗎？ - 趣味新聞網

樓盤點評｜區域分析｜形勢預判｜買房攻略

政策解讀｜樓市數據｜城市觀察｜筍盤推薦

2022年全國兩會今天結束，有不少與房産有關的話題衝上瞭熱搜。

作為一個獨立思考者，坦白來說，麵對這些提議，看著大傢拍手稱快，看著群眾起哄口嗨，沒幾天話題就會消失在互聯網的瀏覽記錄中……這些情緒的宣泄毫無價值。

最本質的問題，看似房産問題，實則是財富分化的問題，矛盾普遍存在於提議當中。

本篇，冒著被口水淹死的風險，跟大傢分析一下代錶提議的內容背後的底層邏輯以及可行度。

提議內容

先匯總一下，兩會中都有哪些與房産相關的提議：

【取消預售製度代錶隊】

江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天锡 建議，從完善商品房預售管理製度入手有效防範房地産市場風險。

南通大學校長施衛東 建議，建議加強期房銷售監管並逐步取消期房製度。

民革 安徽省委會副主委周世虹 建議，建議廢除商品房預售製度，實行商品房現房銷售。（連續四次提）

四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明 建議，建議取消預售製並開徵房地産稅，這也是張建明第三次把取消房屋預售製的相關建議帶上全國兩會。

【取消公攤麵積代錶隊】

寜夏迴族自治區政協副主席洪洋 建議，取消商品房公攤麵積，可以將實際的公攤麵積成本核算到實用麵積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

【租售同權代錶隊】

58同城CEO姚勁波 建議，加快落實“租購同權”，建議住房租金年度漲幅 不超過5%；

房天下董事長莫天全 建議，堅持租購並舉，推動住房模式由“購”嚮“租購並舉”轉變。

建行湖南省分行黨委書記、行長文愛華 建議，培育和發展住房租賃市場，給租房族減負，促進租售同權。

【開徵房地産稅代錶隊】

四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明 建議，開徵房地産稅，有利於抑製“炒房”行為。

大概可以歸為這麼四類，取消預售製度、取消公攤麵積、租售同權、開徵房地産稅，看起來每一條建議似乎應該立馬執行，最好明天生效，但實際上的推進進度緩慢，存在的博弈力量也是非常復雜的。

我想， 很多人在討論這些問題的時候，容易把利益相關者放在對立麵 ，比如公攤麵積就是開發商欺負買房人，預售製度最好關進籠子裏，讓開發商不要做開發瞭，但如果真的執行瞭，明天哭天搶地維權的還是這群人。

懷揣理性和敬畏，我們分析一下底層邏輯，趁早認清事實。

【取消預售製度】

我的思考和觀點：

預售製度的初衷是提前迴款 ，早期（1978年-1993年）房荒時代，房企缺乏資金，於是在1994年7月確立瞭商品房預售製度，幫助房企降低杠杆成本，加速資金迴籠再投資，從而加速實現住房供應，以達到解決人民居住需求的目的。

在房地産行業剛剛起步階段，預售製度極大地推動瞭房地産行業的快速發展。

但目前來說，已經變味瞭 ，預售製度成瞭房企們的“護身符”和“跑馬圈地”的工具，在高周轉的時候，就齣現瞭 虛假宣傳、以次充好 等醜相，宣傳時候怎麼打動買房人怎麼寫，交房時候一地雞毛。甚至有些開發商 挪用預售資金 、或違規銷售，惡性循環，於是齣現瞭很多 爛尾樓 。

每一類買房人，都非常討厭預售製度。

在2020年3月7日， 海南省第一個提齣，“全麵實施現房銷售” 這一新政。

但取消預售製度推行到全國範圍，我個人不太看好，理由如下：

1.原本房企的大部分資金風險最終轉移給瞭銀行，如果取消預售製度，房企的融資杠杆成本上升，房企的資金周轉風險首先會爆發，這就會引發資金鏈斷裂、係統性風險。

當下這種行情，對於買房人來說，碰到爛尾樓的概率就更大瞭 ，全國推行，恐怕被埋的人會更多。

2.其次，沒有瞭預售製度，資金成本大概率也是轉移給買房人來買單，現在有限價壓製著，房價上漲可能沒那麼明顯，但是兩年後的房價，隨著供需結構的改變，一定會 齣現大幅度的調整 ；

3.我一直說 一二綫樓市問題在房價，三四綫問題在於庫存 ，這個供需結構本來就不健康，取消預售製度會加劇這個趨勢，齣現惡化；

對於普羅大眾來說，有一二綫城市房産的人更加富有，沒有資産的人要花更多倍的努力纔能追趕上這個差距，這和“共同富裕”的目標是相悖的。

4.自從heng大、華夏xingfu、泰he之後，房企的日子已經夠難瞭，加上疫情，很多房企的日子已經是前心貼後背，敢舉牌子拍地的還剩下央企國企在撐著，一個沒有充分競爭的市場，還會有好房子嗎、好物業嗎；

再者說，這個時候如果取消預售製度，明年的日子隻會糟糕，經濟會更失速。

5.結論：理想很豐滿，現實很骨感。 短期來說加強資金監管製度來的更靠譜一些，取消預售製度得從長計議。

【取消公攤麵積】

我的思考和觀點：

從98房改到現在，公攤麵積已經存在24年瞭，是個「熟悉到陌生人」，陌生到原因就在於，即使你拿到房本，也隻知道 公攤麵積到數字，卻不知道怎麼來的。

公攤麵積這迴事，是跟香港學習的，但 香港早就沒有公攤麵積這迴事 瞭，我看過不少國傢的房子，可能 隻有中國大陸（除重慶外）有公攤麵積 。

話又說齣來，從開發商的角度來說，還是絞盡腦汁討好買房人，一門心思把公攤做小，贈送做大，房子好賣迴款也快，大傢都開心。但現在條條框框的限製也多，為瞭市場的規範發展，這些花花腸子收斂瞭不少。

對於買房人來說，不爽的點主要在於，公攤麵積繳費不清晰。

到底公攤瞭哪些地方，公攤怎麼計算的，憑什麼買房人錢花瞭還不清不楚；

物業公司明明隻服務公共麵積，但物業費要含室內的；

公攤麵積的廣告收益是不是應該也跟業主分一分……

基於這些矛盾，不少人希望取消公攤麵積。

說句大傢不愛聽的話，我倒覺得取消公攤麵積，還不如建議開發商把公攤麵積的計算方式公開透明化。想想看：

1. 取消公攤，房子單價一定會漲 。開發商又不是慈善傢，公共配建都是要花錢的，公攤取消之後，這個數字就會直接體現在房價裏。

這就跟你在美國逛超市，小票上寫清楚瞭含幾個點的稅費，但是中國超市小票不會有需要納稅多少，因為買東西的價格裏包括瞭稅，一個道理。

公攤麵積取消瞭，原來10萬單價的房子，現在要12萬，何止一個我冊那！那些還沒有房子的年輕人是不是更崩潰瞭……

2. 居住舒適度下降。 我曾見過隻能走一個人的連廊，沒有瞭花園、連廊變窄……買一台雅馬哈的鋼琴可能得從窗戶吊進去；下樓想去遛狗，結果沒有社區，還要步行到幾公裏外的公園去……

3.國外的房子沒有公攤麵積，但是 房價很高、物業費貴 （10塊人民幣很常見），中國人喜歡動輒100平的大房子，沒有公攤麵積之後物業費賬單就像“通緝令”一樣……

沒有公攤麵積的國傢，除瞭彆墅house，一般的apartment、condo、studio 容積率真的很嚇人 。

4.實際上我們現在的房本已經寫著建築麵積多少平，使用麵積多少平，按照建築麵積算多少單價，使用麵積多少單價， 總價都是一樣的，數字遊戲 。

【租售同權】

在整個十四五規劃中，有一個非常重要的點，就是在整體的土拍中，有30%的土地要給租賃住房，這也就是說在未來中國的樓市會有三個結構，

改善性住房+共有産權房+長期租賃住房。也可以把它理解為新加坡模式+德國模式。

對應來看，未來樓市的購買力結構形態就是：

能承擔起高稅率的人，去買改善住房；

錢不多的人，去買共有産權房；

廣大的勞動青年，關注租賃住房；

租售同權的提議，是不少人的美好願望，國傢也在長遠著手布局瞭。

我們的租售同權老師德國，大力發展房屋租賃市場，製度也很健全。德國政府為保障租房者利益，齣台瞭很多政策，比如租房補貼、租住同權、禁止房東無故漲租和無故解約等。

統計數據顯示，德國隻有43%的人口自購自住，而57%的人口選擇租房居住。在柏林、漢堡、法蘭剋福、斯圖加特等大城市和周邊地區，租房率更高達82%。

說迴中國， 難就難在，中國的房産和學區製度、戶籍製度等等資源綁定，超標的不是房價，是對應的資源。

你願意你的鄰居租房子就能讀華師大附小、北大附中？

那些買學區房的答應嗎？

你願意每個雞娃的父母都湧到一綫城市租房上好學校嗎？

如果要完全實現租售同權，還是得把農村集體用地和城市國有土地放在同一個起跑綫上，再把戶籍製度、學區房製度等關進籠子裏…… 讓農村資産價值等於城市資産價值，讓所有人重新站在一個起點，不知道拼盡半生努力實現階層躍升的人會答應嗎？諸如一個億小目標、馬爸爸們會同意嗎？

最終，嗨的隻有一群人。

【開徵房地産稅】

今年隻有一位代錶提這件事，顯然目前市場情緒比較悲觀，“穩”字當頭，這個話題我們後期專門寫一篇，展開說說。

總結，

房價上漲的時候，很多問題大傢都可以忽略；

房價下跌或漲的慢的時候，很多情緒就開始膨脹瞭。

這句話也許很多人不愛聽，但是也很現實。

指望房價大跌、指望地價大跌、指望大傢迴到一個生活水平的可能性太小瞭，不要指望政策能帶來“翻天覆地”的變化，也不要被有些春鞦筆法所引導，還是得尊重客觀事實規律。

隻想讓舊秩序倒下，卻沒能力建立新秩序的， 這種博君一笑的話，聽著過過癮，就好。

過去的因注定瞭今天的果，今天的因決定瞭未來的果，一念三韆。

現實的復雜性遠遠高於提議的價值，這背後的博弈是製度的問題，是zy和地方，是富豪&中産&窮人的博弈……

迴歸現實，仰望星空，當下能做的，唯有 提高全民收入水平，往更高更遠的地方走去。

珠海

谘詢+看房+接待

設為星標【★】不走丟

分享+贊+在看三連比心