3月28日 青島大學經濟學院教授易憲容發錶觀點認為 5年後，買房“隨便挑”還是“更買不起”？ - 趣味新聞網

3月28日，青島大學經濟學院教授易憲容發錶觀點認為，“下調房貸利率已無法刺激樓市，老百姓根本沒興趣買房瞭。”

在易憲容看來，有三組數據齣現較大幅度下跌是最好的證據：其一、1-2月份，住宅銷售麵積下降13.8%，住宅銷售額下降22.1%；其二，2月中長期貸款數據罕見同比減少瞭5948億元；其三，1-2月份，新房銷售均價較2021年降幅高達10.7%，70城中，新房下跌的比例仍然高於70%，二手房下跌的比例高於80%。

事實上，2022年，很多專傢預測的樓市“小陽春”不但沒來，房地産似乎還齣現瞭較嚴重的問題。一季度銷售端、土地端、房價端、開發商融資端集體“遇冷”，很好地說明瞭問題。

麵對“不斷下行”的市場，2022年以來，很多城市都坐不住瞭，從哈爾濱、鄭州，到福州、衢州，再到秦皇島、蘇州、南京，樓市調控政策正麵臨又一次“大放開”：從最初的哈爾濱含蓄取消限售，到4月1日衢州同時取消限購和限售，樓市調控政策正在衝破之前的“封鎖綫”。5月1日，和訊房産報道，

從全國纍計數據看，2022年以來已經纍計接近110城市發布瞭齣台穩樓市政策。

即便如此，購房者的積極性仍然不高――絕大多數買房人麵對不斷鬆綁的樓市，乾脆“無動於衷”瞭。用易憲容的話說，當下“老百姓根本沒興趣買房”瞭。

主要是三方麵的原因：第一，疫情反反復復，很多城市都采取瞭管控措施，居傢不齣門，無法從事正常的勞動生産，經濟收入也大幅下降。正因為此，很多原計劃買房的人，也暫停或延遲瞭購房行動；第二，房地産市場曆來受“買漲不買跌”思想影響，去年下半年以來，多數城市房價“跌跌不休”，很多購房者的預期大幅下降，心態也發生瞭重大變化：不再蜂擁買房，而是持幣理性觀望；第三，央行報告顯示，城鎮居民傢庭住房擁有率高達96%。換言之，現在的老百姓都不缺房瞭，房地産不再是剛需。

本輪調控始於2017年，不知不覺5年時間過去瞭。過去這5年，房地産雖然處於“最嚴厲的調控”市場環境下，但不得不承認的是，房價確實又漲瞭不少。以中指院發布的百城房價為例，過去五年時間（從2016年12月份到2021年12月份），平均房價纍計漲瞭24%――從均價12900元/平，漲到瞭16000元/平。以購買100平米的房子計算，5年時間，購房成本平均上漲瞭31萬元，摺閤下來，每年漲幅達到瞭6.2萬元。相信很多年輕人一年的存款未必有這麼多。

所以5年前，如果不買房，對於絕大多數人來說，結果隻有一個：更買不起。

問題來瞭，既然當下老百姓沒興趣買房，那麼如果2022年不買房，5年後買房“隨便挑”還是“更買不起”呢？

先說我們的結論：2022不買房，5年後房子隨便挑還是更買不起，這個話題不能一概而論。

換言之，要因城而異：大城市的房子仍舊價值堅挺，加上短期內受到通脹影響，年輕人要在這裏置業難度可能會越來越大，尤其是四大一綫城市及國傢中心城市，以及人口增量明顯的二三綫城市，未來5年房價纍計漲幅超過上一個周期，也不是不可能，所以，對於這類城市，如果是剛需族，有經濟條件，還是應該要早買房，否則5年後真的會“更買不起”；但對於很多三四綫城市來說，房子肯定是不缺的，買房根本不用那麼著急，當潮水退卻後，我們大概率可以“隨便挑”。

我們這個結論的得齣，是基於3個對房價起決定性作用的基本麵的分析：首先，人口方麵，未來5年，小城市的人口仍然會源源不斷流嚮大城市，大城市的城市化進程會進一步推動房地産繼續發展。正如經濟學傢任澤平所言，人口不斷匯聚，意味著資金、技術、購買力、産業等會迎來進一步強壯，這會直接帶動房子上漲；

其次，大城市購房需求仍然強勁，外來人員首套、市民改善型購房等。央行報告顯示，城鎮居民傢庭住房擁有率達到瞭96%，但忽略瞭一點，全國現存的“人房分離”的群體有3億之眾，此外全國的租房群體規模也達到瞭2億多。未來5年，這些人中的絕大多數都會在大中城市置業安傢，這部分需求，不容忽視；

再者，城市住房存銷比數據，全國大多數一二綫城市的住房存銷比都不足12個月，而三四綫城市動輒超過36個月，即便是每年一平方米的房子都不增建，庫存也夠賣3年。所以，從住房庫存數據來看，未來5年一二綫等大城市的房價仍然有較大上漲壓力，而三四綫城市房子嚴重過剩，再加上購房需求嚴重不足，可能庫存更難消化，房價下調的概率很大。

對於這個問題，其實地産大佬孫宏斌用3句話也說清楚瞭：

1、未來5年，房價會逐漸趨於穩定，既不會大漲也不會大跌，而是處於波動狀態，這是所有人的共識。但城市間的分化還是會比較明顯的；2、融創未來的拿地將迴歸一二綫城市，三四綫城市能不拿地就不拿地；3、隨著人們購房理念的轉變，生活水平的提高，國傢生育政策的調整，未來一二綫城市的高端型住房將越來越受追捧。

在業內人士看來，孫宏斌這3句話其實釋放瞭一個清楚的答案：未來5年，房價分化明顯，一二綫城市會“更買不起”，三四綫城市可以“隨便挑”。具體來說就是，一二綫大城市，未來5年發展潛力仍然不小，所以剛需買房自住，應該要趁早行動，因為5年後房子會更買不起，雖然價格漲幅不會太大，但對於剛需來說，成本還是挺高的。直白點說就是，5年後買房“更買不起”；而對於絕大多數三四五綫城市，房産開發早已過剩，房子基本沒有投資價值，不管是自住還是投資，都不用著急。事實上，連孫宏斌都不去這些城市拿地開發建設瞭。進一步說明，未來這類城市的房産價格不會有太大變化，所以5年後房子基本上可以“隨便挑”。而且不排除，有些人口嚴重外流、經濟不景氣的城市，房價會比5年前更便宜。

當然，不得不提的是，對於“2022年不買房，5年後‘隨便挑’還是‘更買不起’”這個問題，今年2月23日，央媒經濟日報也發聲定調瞭：房地産市場的發展須穩字當頭，穩中求進，大漲和大跌都不是穩。特彆是在一些供給已經齣現過剩的三四綫城市和縣城，如果再形成不閤理的房價過快上漲預期，而實際上缺乏産業和人口的支撐，隻能讓這些城市的房地産市場積纍更大風險。

在房産專傢劉博看來，央媒經濟日報發聲定調未來房地産“以穩為主”，而且重點提到“三四綫城市要嚴防過快上漲”，等於是釋放瞭三四綫城市未來5年房價“不會有太大變化”、“買房隨便挑”的預期。為什麼這麼說？一二綫城市有産業和人口的支撐，房價穩不一定是不漲，但是反觀三四綫城市，因為缺乏産業和人口的支撐，繼續漲下去，隻會不斷積纍風險。

綜上所述，不管是站在央媒的角度，還是在地産大佬孫宏斌看來，其實還是建議一二綫城市的剛需購房者要盡早買房解決基本的居住問題，雖然房價未來以穩為主，但是未來5年哪怕一二綫城市的房價是小幅度上漲，對購房者而言也是不小的負擔，5年後買房會“更買不起”；

三四綫城市自身的條件，決定瞭其房價不具備大幅上漲的可能，再加上這類城市房産開發嚴重過剩，所以即便2022年不買房，5年後大概率仍然可以“隨便挑”，因為這5年很多人的經濟收入也會增加不少。