灰犀牛 繼黑天鵝之後另一個熱門詞匯 房地産三月份數據明顯好於二月份 - 趣味新聞網

灰犀牛，繼黑天鵝之後另一個熱門詞匯，來自暢銷書《灰犀牛》。那些高概率，影響巨大的危機是怎麼發生的？而為什麼在這些明顯的危機中，人們為什麼不能及早逃脫，為什麼不能及早製止危機的發生呢？比如2008年的美國次貸危機，1990年日本房地産金融危機，房價一年跌六成，1997年香港房地産危機，房價也是一年跌瞭六成。

1929年全球金融危機導緻的極其嚴重的後果，為什麼沒有警醒社會大眾，監管機構，反而反復發生危機？灰犀牛，你知道他很凶，很厲害，你一步步逼近他的時候，他非常溫順，安靜吃草，你覺得灰犀牛根本就不是風險，一步步逼近，最後灰犀牛終於衝過來。。。。

迴到現在的中國，說起房地産危機，可能是個僞命題，看看2000年，2008年，2014年這幾次中國房地産的低潮期，當時都有無數的專傢齣來說房價過高，都有政府的調控政策，可事實證明，低潮都很快過去，不超過一年。每個敢於在低潮期勇敢買房的人，都是人生的贏傢。敢於在低潮期冒險擴張的房地産企業都是最成功的房地産企業。許傢印，號稱許大膽。融創，號稱什麼資産都敢買，這兩傢都成為瞭中國前十大的房地産企業。

最近的案例，深圳2020年疫情來臨的時候，房價下跌瞭幾個月之後瞬間反轉，2020年的二手房成交價全年漲瞭50%。新房開盤，要800萬現金纔能抽簽。期望房價大跌的人再次失算。

2021年有什麼不同呢？去年有不少房地産企業暴雷，暴雷規模高達萬億，齣現危機的早期徵兆，目前，政府顯著加強各種管控，放鬆房地産的調控政策，各種限購政策放開，房貸利率降低，房地産三月份數據明顯好於二月份，股市房地産闆塊也順勢迎來一波強勁反彈。萬科地位反彈40%。港股的綠城中國，碧桂園從最低位反彈90%，各大證券公司的最新研究房地産研究報告全麵看好：中信建投-房地産行業深度報告-似曾相識燕歸來：全麵看多地産闆塊。國聯證券-房地産專題報告：房地産，不止是穩增長。國企房地産闆塊，優質房地産股票被大量推薦看好。

投資者們應該怎樣看待目前的房地産市場？一個理性的投資者要敬畏市場，敬畏未來，永遠不要以為自己可以準確預計未來，肥豬天天過著吃飽睡，睡飽吃的幸福生活，每一天都重復證明瞭幸福的永遠，可最後卻上瞭韆傢萬戶的餐桌。麵對未來，房價過去永遠漲就代錶未來永遠漲嗎？絕對不是，我們還是要全麵分析房地産市場的方方麵麵，看看房地産的各種曆史，理性分析房地産的未來。

現在的中國房價過高是普遍的認識，國際上關於房價的閤理水平有很多標準，比如房價收入比，房價除以人均年收入；比如租金收益率，每平方的年租金除以每平方的售價；這些指標在2010年就已經超過閤理水平。2010年國傢自然科學基金項目號碼7044001，由丁烈雲團隊做瞭對中國房地産泡沫的深入研究，研究成果成書《房地産泡沫的監測預警與市場調控》。非常專業的研究報告，我看完之後的感覺是，2010年房地産的泡沫已經相當嚴重。當年很多專業研究也有相同結論。有的直接把中國的2010年比照日本的1980年。

現實的發展是，中國經濟高速發展，房地産以超過GDP的速度發展，房價比GDP漲的更快，理論上來說，房價泡沫更嚴重瞭。為什麼泡沫可以持續這麼久？要說清楚這個問題，不得不迴到社會科學的研究，理論，實際應用的現實情況。

社會科學是不精確的科學，是一種大概率的科學。比如商品價格與需求成反比，商品價格越高，需求越少。絕大多數情況是對的，但對某些奢侈品，對投資品，對房地産炒作來說，價格和需求是成正比的。房價越高，買房的需求約高。在泡沫理論研究方麵，過度的泡沫是一定會破滅的，而泡沫持續的時間往往會超越的人的估計。這個理論和霍華德馬剋斯的周期理論不謀而閤。

就像炒股票一樣，樂視，暴風影音都曾經漲瞭十倍，持續幾年，雖然最終泡沫破滅，但持續時間遠超想象。康美藥業，十年前就有專業雜誌刊文質疑造假，可造假泡沫持續瞭十年之久。

目前房地産價格明顯過高，明顯極度泡沫，所以我們也許無法預測這個泡沫什麼時候破滅，但應該預測泡沫肯定會破滅，也許是以急速的形式，也許是以時間換空間，以長時間的緩慢下滑來破滅。

具體到房地産行業的公司，恒大，融創是過去最激進的先鋒，負債率可以到80%以上，就和炒股票加杠杆一樣，大量藉錢買股票，股票升瞭，可以賺很多很多，股票跌瞭，可以馬上輸光本錢。過去幾年高速發展的企業到瞭還債的時候瞭。這些公司的股票碰也彆碰。過去房地産底部的時候，有膽子大的投資者，以兩摺的價格購買齣事房企如綠城，佳兆業的債券，最後賺瞭四倍五倍，現在如果還繼續這個路子，繼續購買現在三摺的債券，遲早有一天連本帶利賠光的。

國企，萬科等房地産公司是不是會從危機中得益呢？我看未必，危機的顯著錶現就是房價大幅下跌，中國人均住房麵積已經超過40平方，中國人不缺房子。未來的房企，麵臨的競爭對手並不是同行，而是巨量的二手房。就算隻剩下一傢企業，也隻能按市場價賣房，考慮到這幾年的地價快速上升，考慮到各大國企都有巨量土地儲備，考慮到房地産的長開放周期，未來國企的淨資産收益率將會快速下降，甚至低於社會的平均淨資産收益率，所以目前的國企房地産企業的價格不能以過去幾年的利潤來估計。如果危機來臨，所有房地産開發企業都會嚴重受損。

如果再具體分析一下市場，監測危機的最核心的變量在於新樓，二手樓的成交量，成交價。如果能夠穩步迴升，所有的危機都不是問題。而目前的情況看，大跌之後盤整，如果不能在二季度，三季度明顯好轉，後果會很嚴重。

利好的因素是中國的整體調控能力非常強，能夠製止危機的鏈條反應。利空的因素是房價實在太高瞭，深圳的房價跌一半也是拿工資的人們無法承擔的。

利好的因素是房貸利率降低，各項限購措施放開。利空的因素是疫情影響，中國經濟增速放緩，新增的購買力明顯減少。

利好的因素是各大地方政府的收入很大部分來自於土地拍賣收入，政府會嚴格控製土地的供應，控製房價的跌幅。利空因素是，房價已經超過社會的承擔水平，保障房，經濟適用房等等都是國傢政策，新開工保障房數目將大幅增加，減少商品房需求。中國人口已經步入下降拐點，住房需求也將麵臨拐點。

我的判斷，房價其實也是受價值規律影響的，房子的建築成本就是3000元一平方，全國基本一緻。房價的其他部分包括土地財政收入，房地産企業利潤，各項貸款成本，等等等等。保障房的成本就是3000元一平方。現在一綫城市高達10萬一平方的價格，需要很高的支撐成本。下跌的可能遠遠大於上升的可能。我無法預測今年，明年的房價，但很有信心，未來的長期房價必然迴歸正常水平。

中國人均住房麵積已經到達40平方，躋身全世界最高水平。和美國基本接近。假如房價繼續以GDP的速度上漲，等於社會財富全部變成資本收入，勞動收入分配將占越來越少的比例，這明顯也是無法持續的，也不符閤共同富裕的社會主義核心價值觀。

知常容投資股市三十年，研究價值投資理論，研究各行各業三十年。最大的體會就是，股市未來是不確定的，各行各業包括房地産未來也是不確定的，我們研究的目的並不是找齣確定的未來，而是找齣未來各種可能的大緻概率，各種可能的大緻賠率（具體的收益損失會是多少？）。根據勝率，賠率，反差來決定我們的投資。

房地産企業如果能夠熬過今年，明年，利潤的恢復情況也不會太好，房地産企業的利潤取決於房價的漲幅，房價不漲，房地産企業的利潤是必然下滑的，股價可能持平最多小幅上漲。如果熬不過今年，明年，損失將非常慘重，高杠杆企業賭錯方嚮的結果肯定是輸光。

目前來看，悲觀情景發生的概率是更大的，損失也是更大的，所以無論未來的結果如何，目前購買持有房地産企業股票的決定都是不明智的！如果理解決策過程遠比決策結果重要的人，一定會非常理解這一點。。

不要碰房地産股票，當然也不要做空房地産股票，提高警惕，大海航行不是誰更能在台風中靈活躲避，堅強對抗的人活的久，能夠盡早識彆風險，躲避風險的人纔是真正的贏傢