發表日期 3/11/2022, 7:39:38 PM
一月的雪,二月的風,等到三月的晴空。
清朗的天空,清新的空氣,讓整顆心,都變得澄澈透亮。這樣好的時節裏,忘不掉的是關於傢的夢想。
天氣都可以很清明,那置業安傢的心,又怎麼能糊裏糊塗呢?
說起來這個,我們長達數年的商品房曆史中,倒是有件事一直挺迷糊,那就是公攤。
這些年,從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤麵積,也從來沒有哪一個業主測量清楚瞭自傢房子的公攤麵積。
公攤麵積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔瞭高額費用。
民間其實已經對公攤積怨頗深,取消公攤的呼聲也是愈唱愈高,終於等到今年3月7日,這樣一條熱搜登上微博榜單――
這是今年兩會上,全國政協委員洪洋的一條提案,消息一齣,立刻轟炸瞭熱搜榜一,迅速引發關注。
洪洋說: “商品房銷售中附加公攤麵積是普遍現象,最可怕的是公攤麵積缺乏法律依據和製度約束。”
他建議國傢取消公攤麵積,可以將實際的公攤麵積成本核算到實用麵積之中,讓老百姓明白付費,放心購房。
這條熱搜戳中瞭老百姓的痛點,截至目前共有3.9億的閱讀,數萬人討論,絕大多數都是強烈支持,民生問題無論何時都是百姓生活中的頭等大事。
小猩也帶著民眾對提案的熱情,走進這個話題。
在開始討論之前,先弄明白幾件事――
什麼是公攤?
1995年,建設部頒布《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》(試行)。其中指齣,商品房買賣所簽訂的商品房購銷閤同中,應注明該商品房的套內建築麵積(實得建築麵積)及應閤理分攤的公用建築麵積。
公攤麵積都包括哪些內容?
公攤麵積主要包括:大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房等。
公攤麵積怎麼算?
公攤麵積=商品房建築麵積-套內建築麵積
(套內建築麵積=套內使用麵積+牆體麵積+陽台建築麵積)
雖然有明確的規定和清楚的算法,但實際情況卻是,公攤麵積劃分沒個統一標準,解釋權都是歸開發商所有的,他們說哪裏是公攤麵積,哪裏就是。
公攤是怎麼來的?
公攤來自中國香港,甚至連中國內地的期房預售、賣公攤麵積等模式,都是上個世紀90年代的時候從香港藉鑒來的。
隻不過,9年前的香港已經明確廢除瞭公攤模式,但是大陸至今依舊沿用。
時至今日,中國是全世界唯一一個使用公攤麵積製度的國傢。
洪洋認為, 公攤麵積會衍生齣一係列不閤理的收費。 比如物業費、取暖費都是按照公攤麵積收費的,幾十年下來又會是一筆老百姓難以承受的巨額“冤枉錢”。
針對這個問題,他給齣的解決建議是這樣的―― 可以把實際的公攤麵積成本,核算到實用麵積中。 這樣一來,老百姓購房的時候,錢也是花的明明白白。要知道,很多業主和開發商之間的矛盾,都是源於公攤,如果把這個問題解決瞭,那些矛盾衝突也會隨之減少。
往小的說,老百姓購房更順利,心情更舒暢;往大的說,為建設和諧社會,多少也是做齣瞭貢獻。
基本的問題搞明白瞭,再來說一個很現實的事情――
取消公攤以後,房價會上漲嗎?
其實在這條熱搜的討論中,也有少部分網友提齣瞭這個疑問:
上海中原地産市場分析師盧文曦談到這個問題的時候說 :“無論是公攤麵積計價還是套內麵積計價對購房者而言,改變的隻是計價方式,但是總體來說,對房價並不會産生太大影響。”
中原地産首席分析師張大偉也是持一樣的觀點,他認為 是否按套內麵積計價,對於購房者的實際購房成本支齣基本沒有影響, 主要影響的是一些打著“擦邊球”賣低得房率房子的開發商。
也就是說,公攤麵積並不是越小越好,而且很重要的是, 商品房一般是控總價的,計費麵積小瞭,單價會相應提高。如果不計入麵積價格的話,開發商同樣可以提高套內單價 ,而且這麼做會有一個風險,如果開發商過度擠壓公攤,直接損害的會是社區的品質,比如樓道、會所、大堂等公共麵積,會有縮水的可能。到時候,損失的是老百姓實實在在的居住體驗。
另外還有一個問題, 如果真的要嚴格按照套內麵積計算房價,那贈送麵積就成瞭一個僞概念 。中國老百姓買房的時候,已經見慣瞭贈送麵積這個概念,長久以來養成的習慣如果真的被取消,那接受起來也是頗有難度。“很多項目算上設備平台、陽台半贈送、飄窗全贈送,實際可使用麵積的得房率都有可能在100%。”
說真的,讓買房人放棄贈送麵積,挺難的。
還有一個老百姓很關心的問題――
取消公攤麵積會不會讓買過房的人資産縮水?
盤古智庫高級研究員江瀚錶示 :“公攤也好,套內使用麵積也好,這兩個麵積隻是對房子的單價有影響,其實總價幾乎是不變的。”
取消公攤後,單價會上漲,總價值變化不大,幾乎不會影響老百姓手裏房産的實際財富價值。
受成傢立業這些傳統觀念的影響,國人總覺得有個房纔是傢,這樣的思維方式成就瞭我國房産的高自有率,但是不必擔心,我們手裏的資産,無論是不是取消公攤,都不縮水。
到底該不該取消公攤呢?
洪洋的提案齣來以後,有一種聲音認為:“取消公攤麵積後,開發商是一定會提高套內單價的,房屋總價根本不會降,說白瞭就是換湯不換藥,所以保持現狀就好,調整起來吃力不討好。”
但是小猩在文章的開頭也說瞭,我們不要糊裏糊塗的,買房這個事兒,畢竟是動用瞭我們辛苦奮鬥多年積纍的財富,我們得清清楚楚,明明白白,這不是房價會不會降的問題,這是是否公平公正公開的原則,這是杜絕瞭各種貓膩橫生,各種開發商和老百姓之間矛盾頻齣的解決途徑。
然而,就目前而言,如果真的取消公攤,確實存在著一些現實的睏難和障礙。比方說房地産交易的復雜性、全局性,對龐大的産業進行修正,勢必牽一發而動全身。怎麼樣能平衡各方麵利益,是一個宏大的命題。就目前而言,全國也隻有重慶按照套內麵積計價。
進一步講,這算是動瞭開發商的“奶酪”,在沒有相關的法律法規的約束下,開發商對這種可操作空間非常大的“肥肉”很難割捨,抵觸情緒會很大,執行下去有難度。
短期內,公攤會依舊伴隨我們買房。
不過話說迴來,公攤若是真能取消,那也就意味著,實際使用麵積有多少,到手就有多少,還能預防一係列不閤理的收費,對咱們老百姓來說,可是天大的好消息。