發表日期 3/9/2022, 6:45:49 AM
編者按: 房價下跌!開發商的痛,購房者的夢!
前幾年的房價瘋漲,讓買房人感受到瞭絕望,然而也有買房人一直等待著房價迴歸。
隨著市場逐漸下行,房子降價有瞭些苗頭,然而限跌令的發布,貌似徹底阻斷瞭退路!
近日,蕪湖市灣�b區發改委發布瞭 《關於進一步規範和優化商品住房銷售明碼標價備案工作的通知》 。
◇截圖來源:蕪湖市人民政府官網
以下為通知全文:
關於進一步規範和優化商品住房銷售
明碼標價備案工作的通知
各房地産開發企業,各有關單位:
為進一步規範和優化我區商品住房銷售明碼標價備案工作,簡化手續、減少環節、提高效率,最大限度節省企業時間等成本,真正為企辦實事、優環境,根據蕪湖市發改委《關於進一步加強商品住房銷售明碼標價備案監管的通知(蕪發改審批〔2018〕9號)》《關於印發進一步加強商品住宅房銷售明碼標價備案監管的補充通知(蕪發改審批〔2018〕371號)》、蕪湖市住建局發改委等九部門《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知(蕪市建〔2021〕46號)》和《灣�b區關於進一步規範房地産交易市場秩序的意見(灣建〔2020〕25號)》等精神,結閤我區及發改工作實際,現就有關情況通知如下:
一、商品住房價格備案原則
(一) 嚴格商品住房備案條件、備案價格漲跌幅,強化商品住房價格備案 。
(二)嚴格首次申請商品住房價格備案,參照同區域、同品質、同類型樓盤及樓麵地價等成本閤理確定最高備案均價。
(三)簡化備案手續、減少備案環節。
二、商品住房價格備案工作流程
(一)同一宗地項目首盤房源價格備案工作流程。
1.申請:由相關房地産開發企業嚮區發改委提齣價格備案申請。
2.最高備案均價確定:由房地産開發企業聘請有法定資質的第三方工程結算審價谘詢機構對整個房地産開發項目預售價格進行測算,齣具測算報告。區發改委指定專人一個工作日內完成對第三方機構測算報告審核,按照“即報即研究”原則,第一時間提交區發改委價格工作專題會議按非普通住宅、多層(6層及以下)、小高層(7-11層)、高層(12層及以上)等類型,分彆研究確定最高備案均價。
備案均價構成:土地成本(土地齣讓金、契稅、印花稅等)、建造費用、管理費用、銷售費用、稅金及附加(增殖稅、教育附加、水利基金及印花稅)、利潤(結閤不同地段和市場行情確定)。
3.看現場:現場查看所申請樓盤是否符閤辦理價格備案的形象進度,即:高層建築主體施工形象進度達到總層數的三分之一、多層建築主體形象施工進度達到正負零(含地下部分)。區內另有規定的,從其規定。
4.備案:符閤備案條件的,網上審核相關材料,審核通過後即來即辦(現場3-5分鍾辦理完畢)。
(二)同一宗地項目續盤房源價格備案工作流程。
1.申請:同前。
2.看現場:同前。
3.備案:同前。
其中:(1)距離前一批次備案時間不足三個月的,按前一批次研究確定的同類型房源最高備案均價辦理;
(2) 距離前一批次備案時間超過三個月的,每�喝�個月,按前一批次研究確定的同類型房源最高備案均價上調不超過1%(全年上調幅度不得超過4%)辦理 ;。
(3)房地産開發企業申請不上調的,從其申請。
(三)符閤條件未售房源重新價格備案的工作流程。
1.申請:同前。
2.備案:同前。
其中:(1) 申請上調價格的,距離上次備案時間每�喝�個月,按本房源上次備案價上調不超過1%(全年上調幅度不得超過4%)辦理 ;
(2) 申請下調價格且申請的房源數量不少於20套的,距離上次備案時間每�喝�個月,按本房源上次備案價下調不超過2.5%(全年下調幅度不得超過10%)辦理 。
三、商品住房價格備案需提供材料
(一)同一宗地項目首盤房源價格備案需提供材料。
土地使用證復印件、施工許可證復印件、規劃許可證復印件、營業執照復印件、區人防辦關於防空地下室的批復復印件、商品住房預售價格測算報告、項目規劃總平麵圖(含項目總圖建築指標)、前期物業閤同、商品住房價格備案申請、商品住房銷售明碼標價備案錶、商品住房銷售相關信息公示牌、商品住房銷售明碼標價公示牌、商品住房明碼標價書(每棟樓1份)、價格備案材料真實閤法性承諾書、麵積誤差說明等。
(二)同一宗地項目續盤房源價格備案需提供材料。
商品住房價格備案申請、商品住房銷售明碼標價備案錶、商品住房銷售相關信息公示牌、商品住房銷售明碼標價公示牌、商品住房明碼標價書(每棟樓1份)、價格備案材料真實閤法性承諾書、麵積誤差說明等。
(三)符閤條件未售房源重新價格備案需提供材料。
重新價格備案申請、重新備案房源上次預售許可證復印件、商品住房銷售明碼標價備案錶、商品住房銷售明碼標價公示牌等。
四、其他
(一)個彆樓盤原備案價格與周邊新開樓盤實際成交價格差距在20%以上且半年沒有辦理預售許可證的樓盤項目,采取“一事一議”,可結閤周邊同區域、同品質、同類型樓盤價格水平和原項目樓麵地價對原備案價格進行適當調整,其調整幅度由區商品住房銷售明碼標價備案協調小組會議集體研究確定。
(二)一次性申請價格下調的房源數量少於20套的,或者取得預售證�喝�個月申請價格下調幅度超過2.5% (全年下調幅度超過10%) 的,提請區商品住房銷售明碼標價備案協調小組會議集體研究。
(三)本通知自2022年3月1日起執行,以往有關要求與本通知不一緻的,一律以本通知為準。
(四)本通知由灣�b區發改委負責解釋。
2022年2月15日
劃重點: 《通知》要求, 嚴格商品住房備案條件、備案價格漲跌幅,強化商品住房價格備案 ;嚴格首次申請商品住房價格備案,參照同區域、同品質、同類型樓盤及樓麵地價等成本閤理確定最高備案均價。
◇圖源:網絡
又是限漲,又是不得降幅過大。這是為什麼?
相對於限漲,房價限跌,當下更令人關注。
早在2021年,全國多地就陸續齣台“限跌令”,嚴禁房企大幅降價,這 與熱點城市嚴峻的調控形成鮮明對比 。
◇圖源:網絡
去年,最早對開發商降價行為進行“壓製”的是山東菏澤。
2021年7月28日,山東菏澤住建局對個彆房企樓盤定價遠低於市場價格的行為,進行調查處理。引發關注。
隨之,"限跌潮"在全國迅速蔓延開來。
8月9日,湖南嶽陽市住建局發布《關於房地産市場新建商品住房網簽成交價格限製的通知》:商品住房銷售實際成交價格不得高於備案價的3%,也不得低於備案價的85%。
8月11日,昆明房協會明確提齣房企若惡意降價將被約談,情節嚴重者將停止網簽;
8月13日,唐山市政府約談瞭10傢房地産企業負責人,打擊惡意降價行為;
8月17日,遼寜瀋陽被曝九區50個在售新房降價,瀋陽市瀋北新區多個政府部門聯閤約談瞭相關房企;
8月31日,江蘇江陰發文嚴禁低價(如低於成本價、變相降價)傾銷、打價格戰,堅決杜絕惡性競爭,降標降質、預期交付等違規違法行為;
9月9日,湖南株洲對部分房企和銷售機構采取大幅降價並明顯低於市場正常價格銷售、嚴重擾亂市場秩序的行為進行約談。
據統計,近年來已有超過15個地方對房價下跌進行“乾預”。
嚴禁大幅降價、惡意降價、明顯低於市場價等惡性競爭;為的是防範市場恐慌,降標降質、預期交付等行為。
說白瞭, 限跌令是為瞭防止市場崩盤,為瞭維持經濟 。
“限跌令”的齣現意味著什麼?
限跌令與限漲令一脈相承,既要對新房漲幅進行限價,又要對跌幅進行限製性兜底,以此實現穩樓市的目標。
這不難理解。最近幾年,樓市調控的主基調一直都是“穩”。房價大漲會放大金融風險,而房價斷崖式下跌,影響同樣會波及金融係統。
調“漲”也好,調“跌”也好,這都說明瞭“穩定”將是樓市最確定的關鍵詞。房價的大漲大跌都要麵臨管控,以使房地産市場健康平穩發展。
不論商品市場還是資産市場,維持價格不變和穩定是一件非常難的事情。 市場上總是會尋找新的方嚮突破,對供求對成本等各個方麵作齣響應。
既然這麼難,堅決遏製房價上漲, 可能很多人的期望就是房價下跌這一個選項瞭 。那麼能實現嗎?
編者認為,做到以下幾點的任何一點都是有希望的。
第一,像北京一樣在全國範圍內 嚴格限購 。任何公民都不允許購買兩套以上的商品住宅。如果這個政策一齣,編者認為會有立竿見影的效果。
第二,在全國範圍內購買第二套住房, 首付款比例直接提高到60%甚至80% ,更甚於停止二套房銀行貸款支持。
第三,在全國範圍內 限售 。購買房産之後,未來五年甚至十年都不允許上市交易。
除瞭這些限製政策之外,還有 稅收方麵 的手段。
比如在房産交易環節,如果賣齣房屋, 50%以上的利潤所得做為一種特殊的 印花稅 交給國傢。如果房地産投資利潤收益的一半要交給國傢,可能人們就不會再湧嚮這個市場瞭。
還有一個 空置稅 。有一段時間,空置稅在社會上呼聲非常高。參照澳大利亞針對特定群體在特定情況下徵收空置稅。
比如在中國,如果說你名下房産在半年甚至一年時間空置,那麼就要徵收房産價值3%的空置稅。這樣的政策齣台之後,誰還願意再持有多餘的房産呢?
第三,就是作為特殊的時期提前投票錶決通過 房産稅 ,並開始在全國大部分城市來推廣。那麼如果持有房産,每年還要交納房屋價值1%左右的房産稅,很多人在投資房産時就會變的很慎重,甚至不排除很多存量房因此拋嚮市場。
以上這些非常規的政策,都會直接帶來房價下降。 即使政策不齣台,隻需要在市場上有一個苗頭,房價也可能會立馬趴下 。
以上就是“堅決遏製房價上漲”在不同的含義下,可能采取的手段以及帶來的影響分析。
看來,遏製房價上漲是一件非常睏難的事情。如果今天不采取任何手段,房價上漲是個大概率事件。根據6月全國一手房價,70個大中城市有63個城市實現瞭環比上漲,二手房市場有67個城市實現瞭環比上漲!
參照剛纔提到的六個異乎尋常的手段,政府部門擁有充分的讓房價下跌的政策工具選擇,關鍵是看他是不是真的會選擇。
也許有人會問,這些涉及到韆傢百戶的政策會一夜之間齣台嗎?其實在中國,如果把遏製房價上漲,作為一個極端重要的政策目標,就一切皆有可能。 迴顧這些年,一些“韆年大計”的政策、不也是在一夜之間將臨的嗎?
限跌令給開發商們和投資性需求敲響瞭警鍾: 不要奢望政府救市瞭! 同時也給那些至今沒有購房的剛需客們一個明確的信號: 不要再試圖等待房價下降之後再探底置業瞭!
買房這件事啊,用短期眼光判斷,會有各種糾結。用長期思維,纔能直掛雲帆濟滄海。
信息來源 蕪湖熱綫
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