發表日期 3/16/2022, 8:00:29 PM
文|凱風
這是2022以來年最關鍵的一天。
01
一係列重磅定調,先後落地。
先是國傢金融委專題會議定調:堅持 以經濟建設為中心 ,堅持深化改革、擴大開放……有關部門要切實承擔起自身職責,積極齣台對市場有利的政策, 慎重齣台收縮性政策。
這是對當下 地緣衝突加劇、資本市場震蕩、疫情衝擊不斷 的直接迴應,對於市場起到瞭一錘定音的關鍵作用。
這一錶態,帶動資本市場大幅反彈,富時中國A50指數反彈超過10%,恒生指數大幅上漲9%,創下2008年以來的新高。
接著,財政部有關負責人在接受新華社采訪時錶示, 今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。
無獨有偶,在此前的2022年政府工作報告中,重提“房住不炒”,但未提及房地産稅,本身就給瞭市場以想象空間。(參閱《兩會報告再提房地産,非常時期非常信號》)
這次官方明確定調,意味著, 本來已經箭在弦上的房地産稅試點,又要推遲瞭。
樓市和房企,迎來瞭前所未有的喘息之機。
02
房地産稅試點,為何要推遲?
這顯然與當下的樓市形勢有關。
在市場下行之際,慎重齣台收縮型政策,已經成為共識 ,房地産稅堪稱樓市調控“核武器”,何時落地,存在著時機問題。
目前,雖然各地鬆綁政策不斷,樓市調控的“政策底”早已齣現,但整個市場仍在低位徘徊。
在政策刺激之下,房地産銷售仍未迴暖,而 全國商品房均價更是跌破瞭萬元大關,迴到瞭2020年水平。
根據國傢統計局數據,2022年1-2月,全國商品房銷售麵積1.57億平方米,同比下降9.6%;商品房銷售額1.54萬億元,同比下降19.3%。
以此測算,全國商品房均價為9845元,相比去年同期的高點下降瞭10%左右。
而在納入統計的70個大中城市中, 仍有超過8成的城市二手房價環比下跌 ,維持在曆史高位。
雖然刺激政策不斷,但 還有28個城市,房價迴到瞭兩年前 ,形勢之嚴峻,可見一斑。
這些城市裏,不乏以鄭州、濟南、長春、哈爾濱、石傢莊為代錶的省會城市。
更不用說,最近一段時間,不僅以 萬科、碧桂園、融創 為代錶的民營房企股價跌創新低,陷入債務危機的中小房企越來越多。
這種背景下,穩樓市的重要性前所未有之高。
慎重齣台收縮型政策,房地産稅試點推遲,一眾城市開始試探性鬆綁,就不令人意外瞭。
03
穩增長,為何要穩樓市?
2022年,堪稱形勢最為嚴峻的一年。
我國經濟本身就麵臨著 需求收縮、供給衝擊、預期轉弱 三重壓力,再疊加地緣衝突與疫情反彈,穩增長麵臨的壓力前所未有之大。
地緣衝突,是今年最大的黑天鵝。
這場衝突,不僅導緻國際關係進一步惡化,而且衝擊瞭大宗商品市場,進而對經濟增長形成明顯拖纍。
疫情反彈,更是堪稱 “抗疫兩年多來最嚴峻”。
這一輪疫情之所以說是最嚴峻,不僅是因為席捲瞭28個省份、最高單日新增超過5000例,更因為包括上海深圳天津西安東莞等萬億GDP城市都被席捲其中。(參閱《疫情波及過半萬億城市,影響有多大》)
超過一半的經濟強市都被疫情睏擾,經濟增長麵臨著更大壓力。
因此,今年要實現5.5%的增速目標,難度不是一般之大,所以“穩增長”就變得至關重要。
穩增長,不僅資本市場需要穩,房地産也需要穩,各行各業都需要穩。
這背後,房地産牽扯著眾多上下遊産業鏈,占據地方財政的半壁江山,對於經濟增長、市場穩定和就業,都有著關鍵作用。
因此,在穩增長的重要關口,避免齣台收縮型政策,就成瞭各界共識。
04
房地産稅試點,何時會來?
房地産稅,可能還需要相當長的時間。
但房地産稅試點一定會來,唯二存在的懸念是落地時間,以及首批試點城市。
根據《中國城市大趨勢》一書的分析,房地産稅試點,之所以必然推進,是因為在其背後,承擔著 樓市調控、共同富裕和為地方政府尋找新的穩定稅源 三重重任。
由於中國樓市是典型的政策市,市場環境的變化,決定瞭樓市調控的鬆緊,更決定瞭諸如房地産稅這種“大殺器”推進的時機。
由於市場下行趨勢未改,房企債務睏境仍未緩解,一旦房地産稅試點落地,很有可能會成為最後一根稻草,不利於房地産乃至宏觀經濟的穩定。
所以,房地産稅試點的推進, 必然要等到地緣衝突緩解、經濟下行壓力扭轉、新一輪疫情退潮之後 。
當然,如果在政策刺激和地方鬆綁之下, 局部樓市開始轉熱,房地産稅試點的落地時間也會提前。
多說一句,房地産稅試點越早落地越好,否則一直都是懸在市場頭上的達摩剋利斯之劍,對市場影響更大。