看屋笔记： 台中梧栖区人文澄舍NO3(个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-26T11:26:54+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2019.09.17
近年政府积极推动海线工程，包括捷运蓝线、兴建多条中科联外道路，清泉岗机场的扩建等等，纾解交通负荷。三井OUTLET的进驻，除了带来庞大的消费人潮、车潮及就业机会，也带动了话题与房市热度。人文澄舍NO3位于光华西街上，地段上邻近台湾省大道、童综合医院等，周边生活机能方便。格局上规划为24~32坪2-3房的首购、换购型产品，让我们来看看人文澄舍NO3还有哪些特色吧。
【建案特点】
1.卫浴全开窗：户户卫浴皆有开窗，通风佳不易潮溼，在小坪数个案里面会相对比较少见。
2.低公设比：新个案难得27%低公设比，比起一般新个案约30~33%公设比低上许多。
3.生活机能：基地前方为文教公园用地，周边多为住宅社区，小环境单纯。基地周边邻近沙鹿、清水、梧栖三大生活圈，店家林立，生活机能便利。距离中港完全明星学区(中正国小、中港完全中学)约950公尺，车程约3分钟左右，上下学接送方便。地段上邻近交通主干道台湾省大道，往三井OUTLET与沙鹿市区，车程皆约10分钟左右，车程约3分钟可上国道3和二高。
【建案平面解析】
1.全案为独栋设计，24-31坪2至3房。
2.标准层每层7户共用2部电梯，使用上略为不足，需注意电梯维修或故障时较不方便。
3.黄色区块为24-26坪2房规划，E、F户为边间，有双面採光。F户有玄关空间，可做鞋柜收纳。不过厨房规划位置与浴室较近，较有气味影响的疑虑；F户、E户的厨房空间位于卧室动线上，整体使用空间较小。卧室空间整体规划较大，主、次卧皆放得下双人床，G户主卧有独立更衣空间。
4.蓝色区块为30-31坪3房规划，皆为边间双面採光。A、B户格局相似，採对称式设计，A户有规划玄关空间，可做鞋柜收纳。为前、后双阳台规划，A户有较大的前阳台。三间卧室皆在採光面上。以三房而言浴室空间较少，须注意使用上是否足够。
5.整体而言格局方正，无廊道坪效高，格局採大面宽设计，採光效果佳。不过工作阳台动线须穿过浴室及淋浴间，有人使用时会较为不便。A、B户面空地，街廓有待观察，其余户别周边面透天别墅，低楼层视野较受影响。B户为车道出入口，低楼层较受影响。
【实价登录分析】
1.梧栖区域个案
人文澄舍NO3目前开价约20万，市调成交价约16-17万，提供参考。
致富好乐市调成交价约16-17万，提供参考。
2.沙鹿市区区域个案
杰出1号赞屋龄2年，平均成交价约18.9万，近期成交价约18万。
致富时上目前开价约19.5万，市调成交价约17-18万，提供参考。
快乐天鹅目前开价约18.5万，市调成交价约17-18万，提供参考。
3.台中港市镇中心个案
和筑鲸天下目前开价约14万，预计成交价会再低些。
远雄之星NO6目期开价约15万，市调成交价约14-15万，提供参考。
4.沙鹿市区在地段上有邻近市区的优势，生活机能发展也较为成熟，房价为三者最高。而随着三井OUTLET、海生馆题材的发酵，带动了周边房市，台中港市中心为的区域价格约落在14-15万。梧栖区域位于两者中间，区域价格约落在16-19万左右。人文澄舍NO3与同区域的致富好乐相比价差不大，算是符合区域行情。
【评价】
在政府积极推动下，台中捷运、高架铁路等重大建设陆续完工，海线区域的交通便捷性提升，加上延伸到台中港的捷运蓝线、三井OUTLET等利多题材，且只要市区二分之一的价格，吸引了不少首购族群。人文澄舍NO3基地位置邻近台湾省大道、童综合医院等，上国道3及二高都十分方便，有地利上的交通优势，产品规划上无廊道，使用坪效高，且没有一般2房的暗房暗厅问题，不过工作阳台动线上需穿越浴室，这种设计较为少见，好处是灌洗完可直接至工作阳台，但需与浴室使用时机错开，较为不便。有在梧栖地区看房的朋友可以参考看看人文澄舍NO3的规划。
(房产网)
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