發表日期 3/16/2022, 7:54:00 PM
“三道紅綫”緊箍,房企暴雷,現在的全國樓市可以用兩個字來形容:不安。
稍有政策消息,整個行業風聲鶴唳,草木皆兵。
在此市場環境下,萬科鬱亮提齣瞭“黑鐵時代”宣言,新時代中,被緊箍勒緊的大型房企都在破釜沉舟、背水一戰。
為瞭規避更大的開發風險,越來越多的房企在拿地時選擇聯閤開發。
無锡同樣如此,近年來, 大概有超40個項目聯閤開發 ,每個區至少有5個左右,具體看下錶
1
拿地成本增加
房企趨嚮聯閤開發模式
從上錶中,我們能明顯地看到每個區都有聯閤開發項目,其中惠山區和新吳區最多,有9個。
從數量來看,基本上每個項目有2個房企聯閤,一個主操盤,一個入股,或者用的是其中一個的産品係。
比如,銀城翡麗和風,銀城操盤,打造瞭小而精的高端小區;
△銀城翡麗和風效果圖
比如,龍湖華亨天璽,龍湖操盤;中海左岸瀾庭,中海操盤;
△中海左岸瀾庭實景圖
再比如,熙悅濱湖灣,大發操盤,物業則是中奧旗下樂奧生活服務物業……
△ 樂奧服務實拍圖
3-4個房企聯閤開發的也很多,典型如經開的山水江南、禦�Z天璽,濱湖的桂語雲間、山水拾澗、鳳嶼山河等。
現在,全市聯閤開發房企最多的項目隻有1個,由路勁、上坤、銀城、南京城開、招商5傢房企聯閤打造的雲錦東方。
△雲錦東方實景
再細看每個項目的拿地地價,經開17987-19500元/�O;濱湖除鬍埭地價低外,核心地段地價高達19500元/�O。
锡山區除羊尖、東港地價較低外,锡東地價超15000元/�O;梁溪區、惠山新城地價超15000元/�O;新吳區連碩放鴻山這兩個闆塊地價都超11000元/�O。
隨著地價的不斷攀升,房企的拿地成本加碼。
如果有房企想在無锡深耕,或者想進駐無锡市場,那麼為瞭分擔資金壓力,減少開發風險,多元化閤作是成為大傢入駐無锡的新通道。
從這個層麵來看, 拿地成本增加,是推動房企趨嚮聯閤開發模式的最大因素,強強聯手來應對當下競爭激烈的市場是最好的選擇方式。
2
強強聯閤揚長補短
推動産品優化升級
在強強聯閤的開發新模式下,有人操盤能力強,有人産品好,大傢各有分工。
此時,在項目的打造上, 不同企業間的碰撞與互動,將有助於各方發揮所長,促進産品優化升級。
像我們熟悉的融創、綠城、龍湖、萬科、建發等産品,逐漸占領無锡市場,還不斷帶來更多全新的産品係。
看經開區的 融創・CHINA山水江南 ,由融創、南昌市政地産、融政平台三傢聯閤開發,産品打造的是融創繼蘇州、上海、武漢後在無锡的第四座“山水係”産品,也是融創的全新“國際中式”美學産品。
△山水江南實景圖
梁溪的 崇安瀾庭壹號院 ,由融創、蘇高新兩傢聯閤,打造的是無锡第二座“壹號院”係産品。
不僅住宅規格高,連整個示範區都耗巨資打造,單示範區前的日本黑鬆選擇,設計師就花費瞭很多時間來做調查考量,最後層層篩選纔定下瞭一棵。
△崇安瀾庭壹號院實景圖
再看由綠城、美的、揚州昌建聯閤開發的 桂語雲間 ,綠城操盤,采用的是綠城的“桂語係”新品。
綠城把綠城Young係列中最能代錶綠城氣質與精工的産品係之一的“桂語係”融入進瞭桂語雲間。
△桂語雲間效果圖
惠山新城的 萬科青藤公園 雖然是協信拿地,但打造的萬科的“青藤係”産品,整個項目主打人文精神,售樓處裏還有個小型圖書館,尤其約89-134�O戶型備受買房人青睞。
而由嘉宏、雅居樂、石榴聯閤開發的 悅印風華 ,由嘉宏操盤,打造的是嘉宏的“風華係”産品。
△悅印風華效果圖
作為嘉宏的高級産品,“風華係”産品已經布局瞭常州、無锡、江陰、泰州等地,3年時間落地“四城九子”。
諸如此類的新舊産品融閤,給無锡市場注入瞭更多的新鮮活力。
從産品業態來看,從以前占據主流地位的高層,到現在勢均力衡的小高層和洋房,無锡市場産品也隨著各傢産品係的布局和買房人的居住偏好慢慢改變。
進一步來看, 高層主流地位逐漸被小高層和洋房取代,以剛改改善為需求的小高層、洋房産品越來越成為市場主力,而且産品更趨嚮純粹。
3
房地産市場大變革
閤作開發將成拿地常態
近年來,無锡聯閤開發的地塊越來越多,可以看齣隨著房地産曆史車輪嚮前推動,現在的市場早就不以個人意誌為轉移。
由於房地産項目前期投入金額大,不同項目類型往往對房企的操盤能力要求也不同,因此房企通過聯閤操盤、閤作開發的模式來打造項目。
這樣做一方麵 可以優勢互補,另一方麵可以分散投資風險,可能還會擴大銷售規模和市場份額。
尤其對新入駐不懂無锡市場的小開發商而言,選擇與本地或者當地深耕房企閤作,是比較明智的選擇。
也就是我上文中提到的拿地成本增加,分擔資金壓力等因素。
那為什麼聯閤開發後,多采用的是大牌房企既有産品係呢?
有業內人士認為,在無锡深耕多年的房企,比如萬科、融創、龍湖等這些大牌房企,對買房人的産品需求把握更加精準。
為瞭避免因為對市場和買房人的理解不夠透徹而選擇的産品不適配,所以大牌房企更靠譜、操盤能力也會更強。
品牌優勢上,大牌房企的品牌優勢不言而喻。
深耕無锡多年,擁有瞭很多粉絲,像“萬粉”、“龍民”會追隨萬科、龍湖的腳步,二次置業會依然選擇他們開發的項目。
在房地産市場變革下,房企間聯閤開發已經為人熟知,但現在 政企閤作“抱團取暖”,可能將成為未來拿地常態。
從去年三批次地塊競得結果來看,多數地塊都是政企閤作拿地模式。
比如,鴻泰苑七區南側地塊和路勁南地塊都是由寶龍、吳文化博覽園閤作;
比如,農豐工業園南地塊由新發、江溪街道和德惠聯閤;工業用布廠D地塊由朗詩和太湖新城城投聯閤;
再比如,二泉地塊由紅豆和城南置業聯閤;中醫院西側地塊由惠山高科拿得;新四院南地塊由濱湖城投拿得……
總的來說,房地産正處在一個大變革時代。
對於沉迷過去快速增長的人來說,“躺著賺錢的好時光”已經走瞭。
對於嚮往未來房地産更健康理性的人說,沒有什麼比期待更美好。