今天來聊聊近年福州推齣的一些袖珍盤 從目前網簽數據來看 從奧體到金山，袖珍盤做改善，為何都撲街？ - 趣味新聞網

今天來聊聊近年福州推齣的一些袖珍盤，從目前網簽數據來看，雖然房源總量很少，但是不少的去化成績比想象中來得差，其中奧體、金山，兩個袖珍盤，更是典型代錶。

01

正祥鳳林彆捨

2021年2月3日，正祥以1.88億競得福州宗地2021-06號，樓麵地價20289元/�O，土地麵積：6.95畝，容積率：2.0，建築限高：50米。

項目設計兩棟小高層住宅，主推98、143産品。

2021年8月項目備案上市，兩棟住宅，閤計67套，均價2.9W，目前網簽19套，去化率28%。

這個去化速度，相當於這個袖珍盤，7個月時間，月均銷售2.7套。

查看網簽房源分布：（特殊情況：1#樓102麵積119平）

98産品：共15套，網簽14套，去化率93%

143産品：共52套，網簽5套，去化率9%

目前也采取分銷，放齣不少優惠房源，可惜查看實際備案價，這些優惠房源，統統是騙局，優惠價就是備案價。

可能換一種說法：原單價是當初加價的情況，現在賣不動，把加價部分取消，就是被動的優惠。

分析：對於項目而言，算是袖珍盤的典型，麵積不到7畝，樓麵價2W，備案價2.9W，按差價來看，空間也不算非常大。

對於區位而言，位於奧體，比目前在售的水晶榕著、江山雲齣等外圍盤，項目位於奧體西側，周邊地鐵5號綫，北側陽光天地，西側不遠就是飛鳳山公園，周邊一眾次新盤。

從位置來說，算得上奧體的腹地，不過目前奧體的市場， 已經不能用冷來形容。

高峰期，闆塊定位低容積率的住宅花園，打造瞭不少改善産品，均價也都在3W以上。

不過目前，從這個袖珍盤來看，定位可以說被市場打臉瞭。

沒有社區的項目，在闆塊沒有熱度之後，周邊次新盤一堆競品，還設計大量卡在限購內的143産品。

最後的結果，不但沒有享受溢價，連去化都低迷，反而小量的98産品，短時間就做到瞭高去化。

雖然去化低迷，但是樓麵價並不低，目前並沒有降價讓利購房者，通過虛假包裝優惠價+分銷傭金。

這個操作是目前不少滯銷盤的縮影，第一步都是先通過分銷，實在賣不動，再考慮售價做優惠。

雖然目前還在堅持，但是從上市半年之久，也注定瞭做143平米， 在奧體一樣撲街。

02

大東海天樾

2021年2月3日，大東海以限價5.07億元+配建1500�O自持社會租賃住房競得宗地2021-04號地塊，可售樓麵價約22975元/�O，土地麵積：17.84畝，容積率：2.3，限高：60米。

項目設計兩棟小高層住宅，主推193-205平方米産品。

2022年1月項目備案上市，1號樓備案，46套，備案均價3.1W，目前網簽1套，去化率2%。

開盤傳齣的消息，項目要求加價，實際售價4W，看到的去化數據：

第一份數據：開盤當天11套，去化率24%

第二份數據：開盤當天3套，去化率7%

項目由於拿證僅1個多月，可能存在一定網簽延遲。

不過按目前的情況來看，不管是哪一份數據，項目注定也是去化艱難。

分析：對於項目而言，位於金山腹地，周邊地鐵5號綫，萬達、萬科裏、還有一個小型池塘。

目前整個金山南側住宅區，在售項目都存在較大溢價，預計也參考瞭大名城紫金九號的定價方式。

刷抖音看到一個播主的評論：大名城都能加價，是真的想不到。

房企高價拿地之後，同樣通過打造大戶型改善産品，以獲取較大的利潤空間。

這就是目前金山新盤的一個亂象：去這裏買房，名城加價幾十萬，去隔壁大東海，加價上百萬。

對比其他項目，好歹通過捆綁車位、捆綁精裝，精裝升級，委婉地包裝一下。

而這兩個房企，非常好地保留閩係的粗暴作風，沒有任何套路，直接一次性加價打款。

項目同樣在首開不佳後，也開始瞭分銷的路綫，打齣的500-1400W入駐總裁行宮。

當然，市場都會給齣答案，各種硬傷的戶型設計，沒有空間的社區，加上雜七雜八的配建房，這個總裁行宮也撲街瞭。

03

盤點總結

兩個項目可以說有血脈相連的兄弟盤。

2021年2月，同一天土拍推齣，麵積都不到20畝，限高、容積率也都不高。

區位都位於闆塊的腹地，周邊都有不少生活配套，還通過即將開通的5號綫相連。

一前一後，備案上市，目前看都撲街瞭。

從項目的操盤定位來看，都齣現瞭“人心不足蛇吞象”。

過2W的樓麵價，讓房企要想做到高迴報，隻能通過額外溢價。

麵對市場改善盤有溢價的空間，所以都不約而同地設計齣大量的改善産品。

當然兩者也有一定差異，鳳林彆捨麵積上限143平米，套均400W，大東海天樾上限205平米，套均800W。

從選擇來說，鳳林彆捨更多的是市場判斷錯誤，而大東海天樾是真的高看金山瞭。

對於近年這種區位不錯的袖珍盤也不少，比如熱銷的五四北海棠映月、塔頭的榕發悅樂郡。

兩個項目在開盤就做到瞭熱銷，原因很簡單，就是定價有優勢，比周邊次新盤低。

當然能這麼做，也有一個原因，拿地價夠低，榕發樓麵價1.58W，綠城樓麵價1.48W。

這也是樓市的現狀，拿地價過高，為瞭利潤，也隻能冒險，冒險的結局，大部分都是芭比Q瞭。