發表日期 5/11/2022, 7:51:20 PM
本文來源:時代周報 作者:鬍天祥
超前消費的浪潮中,有一群年輕人逆嚮行走,選擇提前還貸。
90後女孩劉梅(化名),近期決定提前結清房貸,將節省的利息用於理財。2020年,劉梅在廣州買瞭人生中的第一套房,商業貸款期限30年,利率5.05%,還款方式為等額本息。
雖然每個月月供超過1萬元,但對於收入穩定的劉梅來說,壓力並不算大。促使劉梅做決定的關鍵因素,是高額的房貸利息。
“最主要的原因是利息太高瞭,我不想一直給銀行打工。”劉梅對時代周報記者錶示:”迴顧過去兩年的還貸記錄,發現每個月還的錢,有7成多是利息,本金不到3成,這樣的情況還要持續好久。”
趁著現在手頭有閑置資金,劉梅準備嚮銀行申請提前還貸,“及時止損”。
與劉梅做同樣決定的年輕人不在少數。
近期,在知乎、小紅書、抖音等社交平台上,“提前還房貸”成為熱議話題,不少用戶還分享瞭自己的真實經曆,以此證明該決定的正確性。
熱議背後,一個更現實的問題擺在年輕人麵前:提前還房貸,劃算嗎?
圖源:視覺中國
“理財不如提前還款”
“想瞭好幾天,終於決定提前還房貸。”今年5月初,網友若米在社交平台分享瞭自己提前還貸的經曆,帖子引來上韆條評論。
若米的房貸不高,隻有34萬元,年限30年,但利息卻高達35萬元。“自己還瞭兩年,一共4.8萬元,纔發現本金隻減少8000元,其它全是利息。”
為瞭“及時止損”,若米趕緊籌集瞭10萬元提前還款,並選擇月供不變,縮短年限。若米算瞭一筆賬,提前還款之後,利息整體減少21萬元,年限變為14年。“這些錢放銀行利息一年約2000元,用來理財收益又不穩定,還不如提前還款,減少利息。”
同為90後的馬帥(化名),和“若米”想法一緻,近期也想要提前還貸。
他告訴時代周報記者,自己的商貸利率並不算高,隻有4.8%,但以過百萬元商貸金額作為基數,利息卻很驚人。
馬帥給記者算瞭一筆賬,自己的商貸金額是140萬元(30年),公積金貸款60萬元(20年)。按照等額本息還款,利息總額高達146萬元。“如果縮短貸款年限,將30年變更為15年,雖然每月月供會增加,但利息總額也減少至78萬元,幾乎少瞭一半利息。”
中原地産指齣,提前還款的方式包括全額提前還清和先行償還部分貸款。
其中,先行償還部分貸款的方法又分為兩種:一種是在每月還款額固定不變的情況下縮短還款期限;另一種是提前償還一部分貸款本金,在供款期不變的前提下,月還款額根據提前還款金額相應減少。“第一種方法的好處在於可以減少貸款利息支齣,後一種方法的好處是可以減少月供,緩解每月的還貸壓力。”
圖源:視覺中國
提前還貸劃不劃算?
“無貸一身輕”,盡快還完房貸是大多數“房奴”的終極夢想。
盛行的觀點是,從通貨膨脹和杠杆角度考慮,10年、20年後所還的錢與現在的購買力並不等值,而且房貸可能是普通人從銀行申請的利率最低的貸款瞭。
有人更算瞭一筆賬:根據央行公布的曆史數據,從2007年到2018年,中國廣義貨幣M2年均增速為15%,真實貨幣增速可能接近20%,而同期的GDP名義平均增速約為12%左右。
也即是說,按照M2增速與GDP增速之間的差距,人民幣購買力平均每年貶值6%~7%。
換言之,100元在10年、20年、30年之後,將分彆貶值為:48元、23.4元、11元。
以此推算,如果你買瞭一套房子,做瞭30年的按揭,每月還款1萬元,那麼10年之後你每月實際還款金額,隻相當於按揭時的1/2左右,也就是每月4800元瞭。
對於絕大多數正常傢庭來說,買房子真正有壓力的按揭期隻有最初的10年,以後的歲月將越來越輕鬆。“最關鍵的是,從理財的思維來看,你完全可以用房貸節省下來的現金流,賺取更多的收益。”
提前還房貸,真的能省錢嗎?
對此,一位房産按揭公司負責人告訴時代周報記者,提前還貸並不適閤每個人。處於還款初期的藉款人,如果貸款利率過高,或者手頭閑置資金不能産生高於銀行利率的收益,可以考慮提前還貸。
“反之,等額本金還款期限已經超過1/3的,或者自身貸款利率很低,提前還貸的意義不大。”該人士錶示,如果貸款利率較高,或者手裏有閑置資金,但沒有好的投資方嚮,可以考慮提前還款,反之亦然。
中原地産指齣,不適閤提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
其中,對於使用等額本金還款的藉款人,等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息,隨著還款時間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少,當還款期超過1/3時,其實藉款人已還瞭一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還更多的還是本金,不能有效地節省利息支齣。