▲提問樓先生[評論區留言]兩會發布瞭政府工作報告 關注房子的人 最新樓市定調：啓動新一輪大周期？｜樓先生問答NO.691 - 趣味新聞網

▲提問樓先生[ 評論區留言 ]

兩會發布瞭政府工作報告，關注房子的人，必看關於房地産釋放瞭什麼信號，以及如何定調。

具體內容有五點：

1、繼續保障好群眾住房需求。2、堅持 房子是用來住的、不是用來炒的 定位。3、探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。4、 支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求。 5、穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産也良性循環和健康發展。

很多詞匯，大傢都不陌生。我們要做的是同往年對比，馬上就能看齣重點是：第四條。要知道，上一次提到支持大傢買房的定調，還是6年前。

6年前是哪幾年，是樓市的哪一輪？

正是2015-2016年，正是這一輪大周期的起點。

這次定調，我會聯想到這幾點：1、郭主席齣來說“房地産泡沫化、金融化得到瞭根本性扭轉”。2、鄭州樓市拋齣瞭一攬子、全方位救市政策。3、越來越多的樓市齣台救市政策，且都安全落地瞭。我統計瞭一下，1-2月就有31省市救市。

關心每年政府工作報告，要關心提到什麼，也要關心沒提到什麼。今年最大的疑惑是，沒提 房地産稅試點。

最後再講幾點：1、房地産始終要服務好經濟。2、有人纔有購房需求，在醫院産房過剩的時代，城市之間隻能拼命搶人。3、 信貸寬鬆，包括貸款利率降低、首付比例降低，取消認房不認貸等等，一定利好樓市。

4、趕緊把手上差的房子，換成好的房子，這裏涉及好多緯度，在城市之間、在區域之間，在新舊之間，在開發商之間......舉個例子：三四綫的房子，換成一二綫城市的房子，十八綫的老傢留一套自住就夠瞭。

1.

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500萬、中海艮北項目、濱江筧橋項目

@阿瞞

目前在下沙沿江有一套120方的小躍層，小孩2歲，本人在慶春路嘉德廣場上班。為考慮給小孩讀書方便和自己上班通勤，看中錢江七苑一套頂躍（房價約800萬），打算入手。下一步準備把下沙的房子齣售掉，再去搖號，總價400―500萬。請問這樣操作閤適嗎？有什麼新盤值得搖？搖號錢江新城二期的小三房可以嗎？

樓先生： 隻要想明白，除瞭生活本身，其它都要為生活本身服務。尤其房子更是這樣，隻要自己覺得閤適就是最好的。可能身邊的朋友會說「不要去買二手房，應該去搖號打新」，他們又不是你，怎麼知道什麼是最適閤自己的。

所以沒什麼不閤適，隻要錢江七苑這套房子各方麵都滿意，就按照自己的想法操作下去吧。至於四五百萬怎麼搖？錢二今年兩個盤上市，都跟濱江集團，分彆叫作棲江攬月軒、觀翠攬月軒，一個靠近艮山東路，一個靠近江河匯，精裝限價6.6萬/�O、6.75萬/�O，你看看總價超齣很多，夠不上。

以你的總價承受能力，城東方嚮，兩個闆塊密切關注：一是艮北，今年有一個很好的新盤齣來，就是 中海艮北項目 ，案名估計很快就要公布瞭，它的區域劃分在艮北新城，但地理位置非常接近錢二闆塊。二是筧橋，在春來曉園和玖樟台的隔壁，又是一個濱江齣品項目，限價42640元/�O。

2.

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900萬 、城北次新房、申花/華潤+綠城

@雙兒

老師你好，我是二套改善，因為二胎今年想置換，本人居住橋西，在考慮是搖新房還是二手，隻有7年社保，想搖號但是又不想和橋西太遠，二手也在考慮，預算800-900萬，想問怎麼選擇，如果二手，是不是應該在亞運會之前入手？

樓先生： 對於你來講，有個非常理想的選擇，就是申花華豐造紙廠的三個樓盤，分彆是偉星一個，華潤兩個（跟綠城閤作）。如果到時一起開盤，一兩韆套房子一起搖，對社保門檻就會降下來，但如果一個個開，7年社保入圍難度就大瞭。但總歸對你是個難得的機會，要麼先試試看。

準備八九百萬的總價，為二胎置換，總得買個四房吧。摺算下來，基本上買不到申花、橋西的次新房。要是考慮二手房，單價6萬齣頭，隻能選擇申花、橋西那種年齡很老的房子，或往城北運河新城，比如融創運河灣雙子星的項目，快交付瞭吧，還有中城匯。

至於二手房「入手時間點」，說實話是亞運前還是亞運後，各持一方的人可以爭論得麵紅耳赤。我覺得，既然 是自住需求，沒必要把這個節點當作自己的購房節點 。隻要價格閤適，在承受範圍以內，任何時候都能買。我認為，你可以一邊看二手房，一邊等等前麵提到的華豐造紙廠。

3.

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望江新城/禦品、大戶型、新世界K11

@Peter

老師你好，現在有一套世茂禦濤軒140方江景房自住；2019年買瞭一套禦品120方，當時齣於投資考慮，買得有點小，據說學區可能是崇文未來，想留著自己用，傢裏有二胎，著實有點小，老大上學瞭，二孩2歲多，對學區需求不迫切，現在比較傾嚮於想賣掉禦品去搖江河匯、奧體或望江這些闆塊的大戶型，我雖然是頂格社保，但看起來都並不好搖，又擔心賣瞭禦品這樣的房子，到時候買不到好房子，比較糾結，希望能給一些建議。

樓先生： 這三個區域的幾個樓盤，搖號難度非常高，就算頂格社保，也極有可能無法中簽。如果賣掉房子騰齣房票搖號，這一點心理準備一定要有。隻不過禦品這樣的房子，不管是房子本身還是所在的區域發展，都很不錯，尤其等新世界望江項目上市，會更好地拉抬闆塊存在感， 你要相信K11 。

從未來發展看，你手上的兩套房子，可能還是禦品120方更值錢。 我的建議是，如果賣掉一套，不如考慮世茂禦濤軒，無非會比較摺騰一點，因為要考慮要搬傢，可能還要租房，禦品的120方隻有三房，北麵那個書房還特彆小。

其它的建議也沒有更多，想搖這幾個區域的新房，限價很厲害很心動，但全杭州有錢人都盯著，不管是誰，搖號就要充分考慮中簽難度，或者願意承受更高的總價，選擇很高的次新房。

4.

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祥符/和寜文華府、中海河映雲集/3.8萬

@誠

你好老師，最近一直看房子，中介推薦我看瞭和寜文華府，請問這個小區值得買嗎？

樓先生： 金科在和寜文華府這個樓盤花瞭很多心思，現在交付瞭，果然給我們帶來很多驚喜。同樣的限價下，比在售新房要好多瞭。當初和寜文華府在售時，我們就極力推薦大傢買，我記得不用搖號就能買到。然後，再看看現在的祥符中簽率。

從産品角度看，和寜文華府值得買。但目前一是掛牌房源不多，年前我們實地看過，高層掛牌5萬多，洋房6萬多，客觀講，價格確實也不便宜。我認為，當初買和寜文華府的人，基本都是自住，很少有投資客，所以急售的房源很少。

就看你能否接受這個價格瞭，而且現在也沒有成交過，很難有參考的數值。我的意見是，可以觀望一下，或者 你對這個小區設置一個心理價位，達到瞭纔買 。從整體二手房供應量看，今年隻多不少，不急不急。更何況，城北一帶，今年新盤也很充足，有七八個新盤。比如 限價3萬8的中海河映雲集，就有1700多套，據說首開700套左右。

5.

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450萬、未科+雲城、龍湖杭騰未來社區

@李管傢

羅蘭春天一套八十幾方（首套），2017年9月買入的，當時買的是二手房，到今年房齡10年。現在想買第二套120方左右置換改善，預算450萬，期待闆塊是未來科技城或雲城，先買後賣，社保10年。這樣操作閤適嗎？或者有沒有更好的建議？羅蘭那套建議什麼時候賣？

樓先生： 更好的建議就是「放棄未來科技城或雲城」，120個月的社保，新盤入圍難度非常高。你看看杭�A未來中心首次開盤的社保門檻，簡直難哭瞭。整個未來科技城乃至全杭州都盯著，接下來每期開盤搖號都會類似。另一個雲城，龍湖杭騰未來社區項目，一樣的情況。

好在你可以「先買後賣」，如果試一下不甘心的話，那就去試試看，但彆抱太大的期待。 比較閤理的建議就是選擇熱度沒有那麼高，或者供應量很大的區域。 比如我前麵提到的城北，從祥符、運河新城、鐵路北以及華豐丁橋。相對來講，搖新房會容易些。

至於羅蘭何時賣，先搖到再說吧。關於賣房，心態放平和，羅蘭這樣的房子，很難有高峰期，就算行情好，想賣特彆貴也不大可能，因為 它就是普通房子 。所以什麼時候賣都行。

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