2022年3月25日 龍湖集團（00960.HK)發布2021年度業績。在整個地産行業麵臨巨大去杠杆壓力的局麵下 三年實現“百億”到“雙百億”躍級 龍湖站上瞭新起點 - 趣味新聞網

2022年3月25日，龍湖集團（00960.HK)發布2021年度業績。

在整個地産行業麵臨巨大去杠杆壓力的局麵下，龍湖仍然交齣瞭一份可圈可點的成績單，實現營業額2233.8億元，同比增長21%，實現歸屬於股東的淨利潤238.5億元，同比增長19.26%。房地産開發業務一如既往錶現穩健，全年實現地産開發閤同銷售額2900.9億元，同比增長7.2%。

特彆值得一提的是， 2021年，龍湖集團經營性業務得到躍級發展：由商業運營、租賃住房組成的投資性物業收入達到104億元，由物業管理等組成全口徑收入達到104億元，投資性物業收入和物業管理收入達到“雙百億”量級。也就是說，龍湖集團服務引擎在三年內實現從“百億”到“雙百億”躍級發展。這其中，龍湖商業貢獻的比例為77.3%。

對龍湖商業來說，2021年是具有裏程碑意義的一年：一方麵，二十餘年的經驗積纍與團隊曆練，龍湖商業需要繼往開來，站在新起點開啓新局麵；另一方麵，龍湖集團整閤物管和商管業務，正式啓動瞭龍湖智創生活的赴港上市，這意味著龍湖商業的輕重業務逐漸明晰，同時也對商業運營能力提齣瞭新的挑戰。

戰略先行

商業是龍湖集團的六大主航道之一，自2000年從重慶起步以來，憑藉“天街”和“星悅薈”兩大商業産品綫品牌，穩步推進在全國高能級城市的網格化布局。

截至2021年12月31日，龍湖商業纍計開業商場61座，已開業商場建築麵積達594萬平方米，整體齣租率97.2%。商業租金增長40%至81.5億元，商場銷售額增長53%至467億元，全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。

驕人成績的取得不是偶然，而是龍湖商業清晰的戰略路徑紮實落地而來，龍湖商業堅定地踐行深耕一二綫城市、“網格化”布局和TOD模式，發展策略明晰。

自2017年首次提齣“網格化精準投資，加密一二綫城市布局”的選址策略，在城市進入和選址布局方麵，聚焦核心一二綫城市，並依托於自身特有的城市地圖研究體係，進行網格化精準投資布局。

20餘年的商業運營經驗積纍，帶來可持續性收入的穩步增長，2021年，龍湖商業在後疫情時代消費迴暖的勢頭下快速發力，全年迎來12座新商業項目開業，包括：北京麗澤天街、龍湖蘇州獅山天街北裏、龍湖長沙洋湖天街、武漢江宸天街、龍湖成都錦宸天街、龍湖南京河西天街、龍湖杭州江東天街、北京熙悅天街、龍湖蘇州東吳天街、武漢範湖裏特色商業街、龍湖杭州丁橋天街、龍湖重慶公園天街。

截至2021年末，龍湖商業已進入全國30座城市，纍計開業商場達61座，纍計獲取的商業項目超過120個。

TOD是提高城市效率和可持續發展的有效途徑，作為TOD模式的深度踐行者，龍湖商業緻力於聚焦重點城市的交通節點，突破地域和時間邊界，以城市核心脈絡，聚閤城市功能，落地都市新空間。

早在2003年，龍湖集團的第一個購物中心項目――龍湖重慶北城天街開業。這個項目位於重慶江北觀音橋商圈，當時重慶的第一條軌道交通正在這裏建設。重慶北城天街項目成為龍湖集團思考和探索TOD模式的起點。

經過幾年的積澱，2009年，龍湖集團開始新一輪戰略規劃，開始持有商業道路，並主動將商業項目結閤軌道站點選址建設，甚至結閤鐵路站點進行站城一體化融閤開發。

2018年，龍湖集團提齣“空間即服務”戰略，在多業態空間中打造運營、服務能力，並加強多維協同。

如今，在TOD模式這一“多核CPU中”，龍湖集團旗下的六大主航道業務及創新業務均可作為插件，適配在不同需求的基闆上。地産開發、商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修以及養老服務、體育公園等業務，成為龍湖集團TOD樣本中不可或缺的業態。

2021年，龍湖新開業的商場皆秉承瞭天然的TOD基因，擁有四通八達的交通路網，能連接更為廣泛深遠的城市客群。

例如，龍湖蘇州東吳天街落子蘇州市吳中區，位於地鐵2號綫、4號綫交匯的石湖東路站，是位於蘇州城南的雙地鐵上蓋城市綜閤體，預計未來將通過地鐵綫帶來大量優質客群。除商業外，龍湖還在該區塊落位高端住宅、以及租賃住房項目、高端酒店等多元業態，構築瞭一座總體量近40萬平方米的TOD綜閤體，提升瞭該區域乃至全蘇州消費者的消費、生活體驗。

苦練內功

有瞭戰略落位，如何在商業裏裝入恰如其分的內容，以滿足消費者需求，考驗的便是招商定位和運營的看傢本領瞭。

龍湖天街的主題語為“龍湖天街，轉念即達的歡樂入口”，意即龍湖商業希望帶給每一位走入天街的顧客更多新鮮的體驗，讓顧客能夠全方位、多維度的感受到歡樂。

為此，龍湖商業要求每一個新開業項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，並將“故事腳本”融入到空間設計、業態引入、營銷推廣以及客戶服務等各個環節。這就要求所有項目總經理在“商場總導演”的角色裏充分發揮能動性，全麵負責購物中心平台運營，積極協調內外部資源，以消費者為核心，在天街演繹歡樂大戲。

例如，北京麗澤天街以“STAGE”為概念，通過重新定義品牌組閤，讓每種業態都融入場景體驗之中，並提倡空間美學與內容品牌的無感連接，使消費者在不同角色之間自由切換，讓購物體驗更具場景體驗感，也構成其獨有的品牌氣質。

龍湖成都錦宸天街響應成都市“公園城市”建設發展戰略，營造與自然、城市有機融閤的區域性生活空間，以“接近自然，迴歸自然”作為設計法則，貫穿整個建築空間。

依托龍湖商業自身強大的品牌號召力、優質的運營實力以及良好的閤作口碑，入駐龍湖天街的不少品牌布局瞭特殊産品綫或特色化場景門店，以此呈現更好的品牌形象，為消費者創造更多驚喜的購物體驗。

以2021新開業商場為例。龍湖長沙洋湖天街匯集國內外近300傢優質品牌，其中城市首店、旗艦店約占40%，引領區域消費升級；武漢江宸天街則引入超290傢品牌，包含30%城市首進品牌，40%品牌定製旗艦店；龍湖成都錦宸天街開業時，區域首進品牌達到近50%。

龍湖商業密切捕捉著消費群體的蛛絲變化。他們也會不斷更新消費品牌，吸引新生代客流，保持商場的活力。

2021年長楹天街調換瞭200多傢品牌商戶，其中網紅店占比達40%，通過對品牌布局的調整，為長楹天街帶來新的客群。因此，長楹天街2021年也積極引入更多網紅品牌入駐，以提升整體人氣。

在深度鏈接消費者情感的諸多嘗試中，商業原創IP活動異軍突起，龍湖在原創IP活動打造方麵有豐富的實戰經驗：66天街歡搶節、天街歡樂季等活動均已舉辦多年，2022年，龍湖原創IP活動再添一員――天街廟會，該活動聚焦農曆新年消費旺季，旨在打造集購物、娛樂、社交於一體的節日盛宴，為城市春節檔消費增添新活力。

輕重並舉

經過二十餘年經驗積纍與實踐探索，龍湖商業的綜閤運營能力日臻成熟，亦培養齣一支銳意進取且經營穩健的商業團隊，具備從商業空間布局，到空間場景營造、空間創新運營，再到空間價值賦能的全鏈條能力。開展商業輕資産是龍湖集團“空間即服務”戰略的又一次延伸。

龍湖商業輕資産模式，旨在為不同需求的業主提供更為靈活的專業商業運營服務，從而實現資産的保值增值。依托全鏈條的商業運營能力，龍湖商業將貼閤不同階段、特性的輕資産項目需求，進行精細化的經營和管理能力輸齣。

2021年，龍湖商業開啓輕重並舉模式，在一二綫城市網格化布局提速，全年守時保質地新開12座商場，長沙、武漢首座天街開業運營，全國首個龍湖商業輕資産項目――武漢範湖裏商業街驚喜亮相。

範湖裏是由龍湖集團與武漢地鐵集團整閤資源優勢打造地鐵TOD商業示範項目，布局在城市核心商圈，位於武漢綜閤經濟指標排名第一的核心區域-江漢區，坐落於地鐵2號綫和3號綫換乘站，串聯起武漢三鎮，並與武漢江宸天街聯通，服務周邊近百萬居住客群。

2022年，龍湖商業將有18座商場投入運營，其中，13座為重資産，5座為輕資産。在強大的集團實力與商業體係能力的支撐下，龍湖商業未來將“輕重並舉”，與更廣大的閤作夥伴共享資産管理價值，提升紅利。

2022年初在香港聯交所遞交招股書的龍湖智創生活，就涵蓋瞭龍湖商業管理的能力，龍湖CEO陳序平錶示，相比其他企業，我們的優勢就是這麼多年沉澱下來的圍繞“空間即服務”的商業運營能力。比如說我們商業齣租率可以達到99%，我們自己在手的項目，整體迴報率達到瞭6.5%，有瞭這樣的能力，在自己持有的商業項目之外，我們對外去做輕資産拓展，讓一些手持商業綜閤體但是不具備運營能力的業主，通過引入龍湖智創生活的商管，能夠讓他的資産盤活，獲得穩定的迴報，對應的我們也能獲得相應的迴報，這是我們多年沉澱下來的業務輸齣。

對比市麵上的商管公司，陳序平認為，龍湖最大的優勢就是業務能力和品牌，還有科技服務。近幾年，龍湖商業實現瞭空間在綫、業務在綫、流量在綫、數據在綫、資産在綫，所有的業務係統在綫化，所以我們對外做輕資産管理服務的時候，運營成本、管理成本會比其他人低。在同樣的取費的情況下，能夠獲得更好的迴報。

龍湖商業的良性發展與融資成本的關係密不可分。一直以來，龍湖持續強調盤麵安全，將嚴控負債規模及不斷降低融資成本作為發展的重要前提。

2021年，集團實現平均藉貸成本4.14%，創曆史新低；平均貸款年限6.38年，淨負債率46.7%，在手現金885.3億元，現金短債比6.11倍，一係列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅綫”指標要求。

集團持續獲資本市場認可，是國內少有獲得境內外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽、穆迪、標普分彆保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。