發表日期 3/11/2022, 7:22:33 PM
好不容易送走瞭艱難的2021年,2022年剛開始西安再次遭遇疫情突襲。經濟下行,加之疫情影響,這個春日裏一場西安有史以來最大的逾期交付潮正悄然來臨。據不完全統計,西安僅2月份就有超20盤處於停工、延期狀態,其中不乏曾經的韆人搖康橋悅蓉園、當代宏府MOMA、德傑狀元府邸等,也有品牌房企中南置業......如此種種,無一不讓購房者心頭一緊,眉頭緊皺,為何 ?還能為哪般,自然是怕 爛尾! 一步一挪,爬上十幾樓已經滿身是汗;在四麵透風、裸露磚牆的屋子裏,用水桶打水,點燃柴火做飯;夜幕降臨,隻能靠微弱的燭光照明,用帳篷抵禦陣陣寒風…
此情此景,你或許以為這是哪個極度落後的貧窮小山村裏嗎?不,你錯瞭,這些人其實跟你同在一座城市裏,他們或許是在蘋果城,或許是在西江月,亦或許是漢城湖畔,不知在哪個被人忘記的爛尾樓裏日復一日,年復一年的上演著同一幕。
他們傾盡所有,最終卻買下瞭一個水泥空架。
爛尾樓是一座城市的傷疤,更是購房者心中難以撫平的痛。而歸根究底源於: 商品房預售製度!
是的,沒錯,就在近期召開的兩會上,“廢除商品房預售製,實行現房銷售製度”的提案再次在網上引起廣泛議論。
其實在此之前,已有委員連續5年遞交瞭相關提案。
01
取消商品房預售製勢在必行
首先,我們需要弄明白這個讓購房者深惡痛絕的商品房預售製到底是怎麼來的?
商品房預售製度,俗稱“期房”。這一製度最早齣現於香港,最初的宗旨是解決房地産開發企業資金不足的問題,以加快城市化進程。1994年,內地齣台的《城市房地産管理法》在總結各地經驗基礎上,建立瞭預售許可製度。
顯然,近些年,商品房預售製度並沒有按他原本的路來走,而是越走越偏瞭,更甚已經在相反的道路上一去不返瞭。
開發商抓住商品房預售金監管長期缺位這一漏洞,通過占用購房者的資金,獲得瞭一筆零風險零成本的巨額貸款,然後賺取中間利潤,將經營成本和經營風險全部轉嫁給購房者。而後,如若在此過程中齣現問題,開發商則會秉持一問三不知原則,甩都不甩你。
而苦的就隻能是購房群眾瞭,麵對一個尚在施工中,甚至隻有圖紙、沙盤的項目,自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。運氣差的直接爛尾,運氣好點,順利完工交付,但隨之而來的可能還有偷工減料、公攤麵積、物業服務、周邊配套虛假宣傳等方麵的風險。
由此可見,預售商品房買賣雙方並不對等。
2020年,央媒人民日報在《取消商品房預售製,調研可先行》一文中已經做齣瞭錶示,商品房預售製度整體弊大於利,“取消預售製,長遠看不可避免”。
這說明,從民間到官方,取消預售製度的共識已經逐步形成。
廢除商品房預售製,實行現房銷售製度在必行!
02
多城早已試點先行
事實上,關於取消預售製的推進,多地已在試點瞭。
早在2005年房地産市場剛剛啓動時,就有取消房地産預售製度聲音。其後的十幾年間,這個呼聲時不時會齣現,直到2018年深圳終於邁齣實質性的一步。
2018年9月廣東嘗試改革商品房預售製,20天後就在深圳龍華金茂府試點現房銷售項目(全國首個商品房現房銷售試點項目)。
閤肥房管局鼓勵支持房地産開發企業實行現房銷售。
2020年3月,海南推齣新政,要求全麵改革商品房預售製度,對於新齣讓土地建設的商品住房,實現現房銷售製度。
2020年下半年衢州、福州、廈門、桂林、濾州、黃石、惠州、汕頭等多地都加強瞭預售資金監管。
2021年7月底杭州在公布第二批集中供地時,規定試行“競品質”試點政策,且這些試點地塊未來將實施現房銷售製度。
2021年北京第二批集中供地中,就齣現瞭唯一的“競現房銷售”地塊。該地塊被中鐵+興創聯閤體以37.84億+“現房銷售”5.4萬�O拍下,案名定為中鐵興創・逸境。成為北京首個現房銷售試點項目。
2021年11月8日,石傢莊市住房和城鄉建設局發文要求,新房封頂纔能領銷許,準現房銷售,將杜絕爛尾樓進行到底!
而西安也有現房銷售試點樓盤,分彆是位於�哄鋇謀坦鷦霸慕�府和碧桂園香湖灣1號,這是碧桂園早在2017年7月就拍下的兩個“競現房銷售”地塊。
目前來看,商品房預售製度已經在改進當中,且相比較之前已經有很大的調整。
03
現階段能否做到全部廢除呢?
關於這點,我們先來看一下取消之後對各方的影響。
毋庸置疑,取消商品房預售製,實行現房銷售製度,購房者顯然是喜聞樂見,拍手稱快的,畢竟“所見即所得”,不會把大半生的積蓄因為爛尾而打瞭水漂,也不會因為工程質量不達標拉橫幅維權。
對於開發商來說,可就不太妙瞭,這一舉動或將成為沉重打擊。大開發商或許還能撐住,小開發商很可能在經曆“融資寒鼕”後就直接死翹翹瞭。如此也就意味著地産行業分化,齣現龍頭壟斷,房源供應受限,很可能因其房價上漲。如此一來,反而和中央“房住不炒”的基調相違背。
既然這樣,那麼難道真的就無法廢除預售製度瞭嗎?
小猩認為取消取消預售製度一定是最終歸宿,但作為一個GDP占比高達15%的,房地産預售製度的改革可謂牽一發而動全身,不僅事關購房者和開發商,也事關銀行和金融安全。
因此,這項改革隻能循序漸進,而不能太過激進,這是一個逐漸落地且較慢的過程,未來還有很長一段路要走。