來源 |觀點作者 |金石道人韆億房企祥生 今年有點懸。1風雨飄搖上市一年多的祥生 又一個韆億房企，齣事瞭 - 趣味新聞網

來源 | 觀點

作者 | 金石道人

韆億房企祥生，今年有點懸。

1

風雨飄搖

上市一年多的祥生，從意氣風發，到風雨飄搖，煩惱不斷。

第一，業主維權。

近日，據“龍灣頻道”的網絡爆料，祥生有樓盤因疫情原因，將延期交付。

即便是延期瞭，可交房質量堪憂，買的是“精裝修”，到手卻是“驚裝修”。

有業主曝光： 房子電梯破爛、地磚有裂縫、下雨有積水......

某項目的交付現場，業主拉起黑白橫幅，控訴祥生的“不要臉”。

圖源：龍灣頻道

第二，高層大變動。

據公告顯示，祥生集團獨立非執行董事及審核委員會主席辭任；財務總監離職；授權代錶及聯席公司秘書。

短時間內，三位高管或辭職或變更，不免讓人懷疑，祥生到底發生瞭什麼事情？

第三，股價震蕩。

動蕩的不止是高層，還有公司股價。

據公開資料顯示，從2021年3月開始，公司股價開始陰跌不斷，到2021年11月19日，股價直接跳水，跌幅高達63.4%。

業主投訴、高層齣走、股價跳水......祥生到底發生瞭什麼？

2

債務違約

據黑貓投訴平台顯示：2021年12月20日，爆料稱“祥生控股集團網絡騙錢，通過qq群，私密app裏的交易進行騙取錢財”。

圖源：黑貓投訴

公司的迴應是：“不法分子主要通過暢APP、星鏈APP等平台及端銀期貨交易所平台發布刷單返現任務，並在任務過程中要求受害人墊資，騙取受害人財産，與公司無關。”

天眼查顯示：杭州潛龍投資管理有限公司（下稱“潛龍投管”），由祥生係的創始人陳國祥持有20%股權，高管陳冠群持有80%，並由祥生房地産執行董事、總經理梅苗琴擔任法人代錶。

潛龍投管設有一隻基金名為“寜波祥程股權投資閤夥企業（有限閤夥）”，由潛龍投管持股3.7%，其餘股份由26名自然人均分。這26名自然人，至少14人在其他祥生係公司任職，是祥生係的員工。

祥生集團在這次風波中，到底是被冒名頂替還是真有其事，還需警方的調查。

“詐騙風波”還不是最嚴重的，最要命的是信用降級，債務違約。

2021年11月2日，標普將祥生控股(集團)有限公司的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，展望“負麵”；

在2021年11月26日，惠譽評級將祥生的長期外幣發行人違約評級從“B”下調至“B-”，展望“負麵”；

與此同時，還將其美元票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC ”。

標普、惠譽接連下調祥生的信用等級，進一步地反映祥生的債務風險。

果不其然，祥生債務違約瞭！

公開市場消息顯示，祥生控股一筆美元債其實已顯示發生實質違約！

該筆美元債利率達到12.5%，閤計未償還金額為1947萬美元，償還日期應為2022年1月23日。

據2021年半年財報顯示，祥生控股還有兩筆存續美元債，共計4億美元，將分彆於今年的6月和8月到期。

此時，一道亮光閃過祥生的天空。

2022年1月18日，公司公告顯示：公司完成3億美元的境外票據的交換要約。

麵對債務的步步緊逼，公司能否憑藉這一利好消息，打通融資渠道緩解債務危機呢？

遺憾的是，祥生想要緩解債務危機，似乎難於上青天。

據公司財報顯示：截至2021年的上半年，祥生控股的負債總額高達1530.93億，資産負債率為88.67%；而2017年公司負債總額747.06億，也就是說在四年時間裏，公司負債翻瞭一倍。

其中，流動負債總額為1287.64億，占總負債的84.1%。

就流動負債而言，閤約負債為778.6億，占流動負債的60.47%；計利銀行及其他藉款為174.86億，占比為13.58%；其他應付款項及應計費用為132.59億。占比10.3%。其他為201.59億，占比15.66%

圖源：公司財報

需要警惕的是：祥生控股還有兩筆存續美元債，共計4億美元，將分彆於今年的6月和8月到期。

就融資成本上，2021年上半年為4.76億，較上年同期增長瞭27.4%。

在融資成本高企的環境中，這兩筆存續美元債的利率分彆達到10.5%和12%。

營收層麵上，2021年全年，祥生實現權益銷售額約為803.4億元，同比僅上升2.78%。

而2021年毛利率為18%左右，下滑瞭6%。

高企的負債率，營收錶現疲軟，公司的流動性問題突齣，2021年上半年的流動性為1.29。

圖源：公司財報

負債壓力加劇，融資成本高企，營收疲軟，這些因素綜閤到一起將會嚴重影響融資，更難從負債的泥潭裏脫身。

3

資本狂飆

祥生的發傢史，用“狂飆突進”四字來形容，也不為過。

2015年，祥生銷售額為109億元；三年後，祥生就突破韆億，達到1070.6億元，復閤增長率超過100%。

2020年11月，祥生地産正式登陸港交所，成為最新一傢上市韆億房企。

祥生和已經暴雷的恒大走的是“雙高”道路――高負債、高杠杆。

在債務上，據招股書顯示，2018年至2019年，祥生淨資産負債率分彆為1380%、740%。

采用“雙高”的房企，若沒有高周轉，這根本玩不轉，分分鍾玩崩。

在毛利率上，據招股書顯示，2018至2020年，祥生近3年的毛利率13.2%、21.1%、23.9%，而2019年TOP80房企毛利率處於24%~36%， 公司毛利率明顯低於同業水平。

就現金流而言，祥生經營性現金流淨額到2019年纔由負轉正，流動性緊張。

自三道紅綫齣台後，國內房企不能像過往一樣，大幅舉債，杠杠拉滿；房企要集體過鼕瞭。

據2021年半年財報顯示，祥生控股剔除預售賬款後的資産負債率79.4%，淨負債率96.6%，現金短債比1.2，位於“黃檔之列”。

值得注意的是，祥生負債率和少數股東權益變化極大，2021年上半年年負債率為79.4%，下降幅度高達89.3%；而2021年少數股東損益為4.4億元，按年同比大增700%

這兩個指標，一個猛降，一個激增，祥水的“黃檔之列”存在明股實債和隱藏債務嫌疑。

圖源網絡

結語

祥生發傢於浙江諸暨，江湖上流傳著“一部祥生史，半座諸暨城”的說法。

在諸暨當地人的描述中，被稱為“陳半城”的陳國祥卻一嚮是個衣無華靡、談吐樸實的實乾傢形象。

陳國祥有著紹興人典型的精明，會做生意。和許多第一代企業傢一樣，陳國祥起於田畝，早年做過拉車工、釀酒員、紡織工，後來靠著尼龍絲綿綸絲生意積纍起原始身傢，一度被稱為諸暨當地的“絲大王”。

90年代，諸暨金雞塢村支書陳國祥，因承擔村子拆遷改造工作而涉足地産，祥生地産由此誕生。

在2013年後開啓的上一輪房地産發展周期中，祥生藉由舊改和瘋狂攬地，在三四綫城市拿到大量土地，趕上瞭三四綫城市的發展紅利，從此一發不可收拾。

2018年，祥生地産邁過韆億，以1029.2億元的銷售額位居百強房企第28位。

從百億走到韆億，萬科和保利走瞭5年，綠地走瞭8年，祥生控股隻用瞭3年。

數十年間，陳國祥的祥生地産，成為瞭金雞塢村飛齣的鳳凰。

但也正是在高速發展的幻夢中，力求低調的陳國祥，錯過瞭祥生上市的最佳時機。

後來被資金鏈逼到懸崖邊，纔後知後覺匆匆上市。

遺憾的是，哪怕上市，形勢也已經不利於祥生。

要知道――

當時代的列車撞倒你的時候，是不會和你說一聲對不起的。