2020年 房地産跨過“全國商品房銷售金額17萬億”的頂點 正榮地産：聚焦有序生産經營 積極盤活資産優化債務管理 - 趣味新聞網

2020年，房地産跨過“全國商品房銷售金額17萬億”的頂點，進入調整期。2021年，房地産在頻發的“黑天鵝”事件中，齣現行業性的流動性危機。

“2021年對正榮乃至整個中國房地産行業而言，都是非常不同的一年。”正如3月31日正榮地産(06158 HK)2021年度業績會上，董事局主席黃仙枝所言，自四季度起，包括正榮在內很多公司的銷售受到影響，也無法在公開資本市場再融資。

“種種壓力接踵而至，公司管理層麵對艱巨的睏難依然不退縮、不逃避，會上下齊心，維持經營的穩定，努力進行自救。”黃仙枝坦言。

的確，狹路取道、逆水行舟，這個時候往往勇氣比技巧有用、信念比結果珍貴。

在2021年財報中，正榮地産仍展現齣整體穩定的銷售和經營能力，儲備瞭不錯質量的貨值，債務結構持續優化。

2022年，正榮會繼續加快銷售、降本增效、資金迴籠，同時協商債務閤理展期，以時間換空間。

聚焦有序生産經營,

依托優質土儲緊抓銷售迴款

正榮地産仍維持著穩定的基本麵。

年報顯示，2021年正榮地産總資産同比增長15%至2538億，實現營業收入370億元，同比微增；淨利潤12億元，核心利潤22.8億元；同時，預收樓款大幅增長50%至910億元，能確保未來1-2年的結轉收入。

開發業務層麵，2021年正榮地産完成瞭1456億元閤約銷售金額，基本實現年初所製定的目標，期內公司補充瞭430萬平方米的土儲，確保今年的可售資源。

截止2021年底，正榮地産的總土儲規模提升到2595萬平方米，對應的貨值約為4300億元。

值得一提的是，正榮地産的土儲82%位於一二綫核心城市，它們創造瞭高達90%的銷售金額，同時閤約銷售均價16545/�O，較2020年的12295元/平，繼續增長瞭34.6%。

由此可見，正榮産品麵嚮市場主流客戶群，有足夠的銷售和溢價保障。

並且2021年正榮的土儲權益比和並錶比，分彆提升到60%、64%，能分享更高的項目收益。

（正榮地産2021年區域銷售貢獻結構圖）

良好的基本麵和高質量的土儲，決定瞭正榮地産維持經營穩定、推動銷售迴款，具有實際的保障。

數據顯示，在2021年，正榮的新開工麵積達到506萬平方米，竣工麵積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。

2021年正榮已閤計交付63個項目、88個批次、5萬多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。

黃仙枝錶示，目前公司聚焦有序生産經營和迴款兩大工作，戰略上以“保交付、保供貨，保品質、促銷售、促迴款”為五大核心目標。

盤活資産 調整架構

最大程度迴籠資金

據瞭解，除保證正常開發與銷售，為最大程度保存現金，正榮地産已暫緩瞭今年的新增拿地，控製規模。

同時，正榮地産也從內部管理、資産盤活等方麵，進一步加快迴籠資金，緩解流動性睏難。

盤點可見，正榮地産持有投資性物業12個，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業綜閤體、購物中心、辦公樓為主，總建築麵積接近80萬平方米。

據測算，這些投資性物業的公允價值接近100億元，扣除貸款後的淨值約在40多億。

同時，正榮地産的閤作項目約20-30個，也正與國企、央企等背景的閤作方洽談股權轉讓。

如果這些項目和資産順利齣售，公司可以提早迴籠規模可觀的資金。不過項目轉讓與齣售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實際迴流可用，還需要一段等待時間。

在此之前，正榮已經從內部進行瞭一輪調整，以保證公司運營。

據瞭解，公司的組織架構實施“精總部、實區域、提效能”，從原先11個區域和城市公司架構整閤為7大區域，實現分級授權；同時精簡人員架構，保持核心管理團隊穩定，加強跨部門協同；同步開展“降本增效”，進一步細化費用及固浮管控。

“在過去一段時間，公司全體員工團結一心、各司其職，全力恢復企業自身‘造血功能’。正榮會堅持以‘盤活可用資金和優化現金流’為總體經營方針，期待逐步企穩嚮好。”黃仙枝錶示。

以時間換空間

保證財務穩定和可持續發展

債務方麵，截止2021年年末，正榮地産的負債結構仍處於閤理水平。

錶內，公司剔除閤約負債的資産負債率下降1.7個百分點至74.9%，現金短債比為1.14倍，淨負債率85.5%。

至2022年，境外資本市場和經營環境巨變，美元債在總融資中占比29%的正榮地産受到不小影響。

數據顯示，截止2021年末，正榮地産未來一年內到期的債務約344億元，境外債約64.9億，境內債則至今無任何實質性違約的情況。

據介紹，正榮的境外債2021年已完成61.8億票據的置換，2022年3月29日完成瞭5筆優先票據的交換要約、1筆永續資本證券的展期，通過修訂條款避免瞭發生交叉違約的風險；境內也在3月完成瞭一筆ABS的展期。

“其他的短期債務，公司會根據銷售迴款、自身現金流情況而安排，�K且會積極與金融機構友好協商。”正榮地産執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健錶示。

這客觀上會大幅緩解正榮的短期流動性壓力，給公司爭取經營迴款的時間。這也意味著，正榮步入瞭風險處理的相對穩定期。

以時間換取空間，正榮地産打瞭一套組閤拳――保交付、搶迴款、售資産、緩拿地、調結構、活債務。2022年將交齣怎樣的答捲，值得耐心與等待。