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看屋笔记: 北屯区U隽 (个案+价格分析)



看屋笔记: 北屯区U隽 (个案+价格分析)


发表日期 2020-08-25T15:33:38+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.04.22

     台中北屯区推案力度高,G0机场总站及单元十二重划区功不可没,除了相较市区较亲民的价格,因地利拥有台铁及捷运绿线的交通优势,成为许多首购及换屋考量的区块。而U隽位于北屯的单元12重划区,一起来看看有什么特色吧。

     【建案特点】

     1. 景观优势及区位交通:

     U隽基地南面正对21,000坪南兴公园,紧接着为24,000坪文中小预定用地,等同享有450公尺超广栋距;东面临旱溪,接着为军福19路别墅区及葳格中学,二楼以上即可远眺大坑山景观。交通部分紧邻G3旧社站及G4松竹站,可享台铁红线及捷运绿线共站枢纽,近74号快速道路,通往台中各处甚至连接国道都极为方便。因地缘位置优势,距离松竹、东山、军功、北屯商圈皆不远,且Costco台中二店也将进驻于北屯,可满足食衣住行各方面生活所需。

     2. 工法及建材:

     本案相较一般建案,加厚了楼地板及墙壁,楼地板达18公分、墙壁厚15公分,能有效阻隔楼层户别间的震动及音频,住户除了可享有宁静生活环境外,也有保温效果,避免冷、暖气能源浪费。採用5mm+5mm胶合玻璃并搭配YKK气密窗,具备隔音及耐风压特性,能够避免室外噪音影响室内环境。

     3. 格局及公设:

     U隽建筑规划採「品」字形及「田」字形设计,一层仅三户,达到户户三面採光,且配有两台电梯,使用起来相当充足。迎宾大厅採用饭店式设计,除了装潢风格沈稳内敛而隽永经典,闲暇之余更可在这边享用茶点饮品。

     4. 微气候建筑:

     每栋建筑的外在地理环境不同,自然日照、温湿度、气候、降雨等环境因子也会有差异。U隽因其地理优势,在建筑设计时即考量到面对南兴公园及水岸第一排,拉开建筑间的栋距,引环境风自然对流,让社区自成「微气候」。建筑设计也导入了「Double Skin」,在建筑物RC结构面外层加上沖孔铝板,阻绝阳光、温度及热辐射,再搭配阳台种植大树植栽,让居家生活与自然环境相互调节融合。

     【平面分析】

     1. 本案共ABC三栋,标准层A、B栋各有3+1房1户四房2户、C栋三房2户四房2户,每栋皆设置两部15人份电梯,相当充足。

     2. 品字形及田字形建筑规划,户户边间採光良好无暗厅暗室。

     3. 全区樑柱外推,室内空间方正好规划。偶有小梁小柱,不易造成影响。

     4. 走道及零碎空间少,坪效比高。

     5. 每户皆配有前后双阳台,工作空间充足。

     6. 卫浴皆有开窗,通风良好不潮湿。

     7. 採开放、半开放式厨房,需注意油烟排放。

     8. 平面图黄色部分为三房、绿色部分为3+1房、蓝色为四房。

     1) 3+1部分:A3、B3客餐厅空间宽敞,可视使用情况考虑加一房。

     2) 四房部分:A1户为大四房双主卧规划。

     【实价登录分析】

     1. 单元12:

     本区採低密度开发,容积率较低,因此区域内以别墅型产品居多,可参考区域中的军福十九路过旱溪周边,小区以纯住家为主,绿覆率高,宁静而单纯。而大众交通可连结台铁及捷运共站的松竹车站,但目前计画道路尚未开通,须经由松竹路抵达。

     1) U隽目前开价31~34万,预计成交价约

     2) 国泰Mega+目前开价32万,预计成交价约30万左右。

     3) 鉅虹森美馆目前开价28~30万,採不二价销售。

     4) 精锐IN未来目前开价28~30万,价格讨论可以看这边。

     5) 汉宇琢森开价预估在32万以上,相关讨论可以参考这边。

     U隽面21000坪的南兴公园及24000坪校园第一排,且选用高档建材,因此与单元12周边建案会略有价差。

     2. 北屯捷运机厂特区:

     规划商业区比重较高,且容积率也较高,因此小区氛围会较为繁忙。地理位置呈现口袋型,因地理位置有旱溪及灌溉水圳的包围,交通大部分仰赖重划区最南端的松竹路,惟北端有产业道路可衔接环中路及台74线,区域内拥有G0、G3两座捷运站。

     1) 富宇峰景开价28~31万,实际价格讨论可以看这里。

     2) 惠宇VIEW开价30~33万,成交价会再低一些。

     3) 达丽居山开价27~30,价格讨论可以参考这里。

     4) 登阳一溪云开价27~29万,相关讨论可以看这边。

     3. 11期重划区:

     11期重划区发展已十年以上,商圈机能发展成熟,且富含许多着名私校于此,如马礼逊美国学校、卫道中学。由于土地成本取得高,目前市场开价已经逐渐往四字头靠近。

     1) 陆府森山目前开价39~46万,相关讨论。

     2) 大毅赞幸福目前开价30~32万,价格讨论可以参考这边。

     3) 龙宝仁美臻邸目前无开价资料,市场行情约40万左右。

     4) 大毅55Ways目前无开价资料,市场行情约30万以上。

     5) 惠宇PARK23面前无开价资料,市场行情约32万左右。

     4. 14期重划区:

     本区围绕四张犁及11期重划区,呈现「ㄇ」字型,是台中近40年最大重划区,也因此分为许多区段。因包围旧市区,可仰赖其生活机能,但景观上也会略有影响。其中重点建设包括洲际棒球场,巨蛋也规划会设置在此区域,交通方面北端可衔接环中路及台74线。建蔽率50%、容积率140%,许多知名建商皆以入主插旗,如:国泰、精锐、双橡园、惠宇、磐兴等,建商土地取得成本约在53-62万/坪,预估房价会站上40万以上。

     5. 水湳经贸园区:

     水湳经贸园区位于西屯区,规划为经贸创研的区域定位,拥有两所大专院校,且区域内规划非常大面积的带状公园绿地。而可供住宅的区域有逢甲及侨光以北,沿着港尾子溪两侧规划为生态住宅,以及与北屯区相邻经贸路以西及敦化路二段以北的半圆的文化商业区。交通除了北接台74线外,还规划有直通国道一号的水湳转运站。此区目前已重划完成,但尚未推案,而周边土地单坪价已逼近180~200万。

     6. 单元8:

     本区紧邻水湳经贸园区,且紧邻中清路,因此可享现有中清路商圈机能,目前已有许多大型企业、商场进驻,如爱买、星巴克、迪卡侬、藏寿司,对比完全未开发的重划区会方便许多,但也因此有些许旧公寓及透天位于区域内,景观上可能受影响。总太建设以单坪72.8万购地,久樘、龙宝也在此皆有插旗入主,预估房价可能会近50万。

     7. 若以上述案例来看,北屯各重划区中机厂特区均价最低,其次为单元12及11期重划区,主要原因为容积率有差异,且单元12及11期可以仰赖旧有市区机能,机厂特区机能尚在酝酿中。而14期重划区与水湳目前尚无推案,但以土地取得成本估算,价格可能会站上四字头大关。

     【评价】

     U隽面21000坪的南兴公园及24000坪校园第一排、又面旱溪,具有强大景观及栋距上的优势。且在公设方面规划相当气派,深达40米的大厅空间社区未来也有茶点饮品吧台规划,还有近600坪中庭花园及标准25公尺泳池、SPA、烤箱蒸气室及健身房规划。小区氛围较为单纯悠闲,若喜欢如此居住环境的读者,不妨参考看看。

     (房产网)





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