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看屋筆記: 北屯區U雋 (個案+價格分析) -建案开箱-台中 新聞 - 趣味新聞網



看屋筆記: 北屯區U雋 (個案+價格分析)


發表日期 2020-08-25T15:33:38+08:00


     文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.04.22

     台中北屯區推案力度高,G0機場總站及單元十二重劃區功不可沒,除瞭相較市區較親民的價格,因地利擁有台鐵及捷運綠綫的交通優勢,成為許多首購及換屋考量的區塊。而U雋位於北屯的單元12重劃區,一起來看看有什麼特色吧。

     【建案特點】

     1. 景觀優勢及區位交通:

     U雋基地南麵正對21,000坪南興公園,緊接著為24,000坪文中小預定用地,等同享有450公尺超廣棟距;東麵臨旱溪,接著為軍福19路彆墅區及葳格中學,二樓以上即可遠眺大坑山景觀。交通部分緊鄰G3舊社站及G4鬆竹站,可享台鐵紅綫及捷運綠綫共站樞紐,近74號快速道路,通往台中各處甚至連接國道都極為方便。因地緣位置優勢,距離鬆竹、東山、軍功、北屯商圈皆不遠,且Costco台中二店也將進駐於北屯,可滿足食衣住行各方麵生活所需。

     2. 工法及建材:

     本案相較一般建案,加厚瞭樓地闆及牆壁,樓地闆達18公分、牆壁厚15公分,能有效阻隔樓層戶彆間的震動及音頻,住戶除瞭可享有寜靜生活環境外,也有保溫效果,避免冷、暖氣能源浪費。採用5mm+5mm膠閤玻璃並搭配YKK氣密窗,具備隔音及耐風壓特性,能夠避免室外噪音影響室內環境。

     3. 格局及公設:

     U雋建築規劃採「品」字形及「田」字形設計,一層僅三戶,達到戶戶三麵採光,且配有兩台電梯,使用起來相當充足。迎賓大廳採用飯店式設計,除瞭裝潢風格瀋穩內斂而雋永經典,閑暇之餘更可在這邊享用茶點飲品。

     4. 微氣候建築:

     每棟建築的外在地理環境不同,自然日照、溫濕度、氣候、降雨等環境因子也會有差異。U雋因其地理優勢,在建築設計時即考量到麵對南興公園及水岸第一排,拉開建築間的棟距,引環境風自然對流,讓社區自成「微氣候」。建築設計也導入瞭「Double Skin」,在建築物RC結構麵外層加上沖孔鋁闆,阻絕陽光、溫度及熱輻射,再搭配陽台種植大樹植栽,讓居傢生活與自然環境相互調節融閤。

     【平麵分析】

     1. 本案共ABC三棟,標準層A、B棟各有3+1房1戶四房2戶、C棟三房2戶四房2戶,每棟皆設置兩部15人份電梯,相當充足。

     2. 品字形及田字形建築規劃,戶戶邊間採光良好無暗廳暗室。

     3. 全區樑柱外推,室內空間方正好規劃。偶有小梁小柱,不易造成影響。

     4. 走道及零碎空間少,坪效比高。

     5. 每戶皆配有前後雙陽台,工作空間充足。

     6. 衛浴皆有開窗,通風良好不潮濕。

     7. 採開放、半開放式廚房,需注意油煙排放。

     8. 平麵圖黃色部分為三房、綠色部分為3+1房、藍色為四房。

     1) 3+1部分:A3、B3客餐廳空間寬敞,可視使用情況考慮加一房。

     2) 四房部分:A1戶為大四房雙主臥規劃。

     【實價登錄分析】

     1. 單元12:

     本區採低密度開發,容積率較低,因此區域內以彆墅型産品居多,可參考區域中的軍福十九路過旱溪周邊,小區以純住傢為主,綠覆率高,寜靜而單純。而大眾交通可連結台鐵及捷運共站的鬆竹車站,但目前計畫道路尚未開通,須經由鬆竹路抵達。

     1) U雋目前開價31~34萬,預計成交價約

     2) 國泰Mega+目前開價32萬,預計成交價約30萬左右。

     3) 钜虹森美館目前開價28~30萬,採不二價銷售。

     4) 精銳IN未來目前開價28~30萬,價格討論可以看這邊。

     5) 漢宇琢森開價預估在32萬以上,相關討論可以參考這邊。

     U雋麵21000坪的南興公園及24000坪校園第一排,且選用高檔建材,因此與單元12周邊建案會略有價差。

     2. 北屯捷運機廠特區:

     規劃商業區比重較高,且容積率也較高,因此小區氛圍會較為繁忙。地理位置呈現口袋型,因地理位置有旱溪及灌溉水圳的包圍,交通大部分仰賴重劃區最南端的鬆竹路,惟北端有産業道路可銜接環中路及台74綫,區域內擁有G0、G3兩座捷運站。

     1) 富宇峰景開價28~31萬,實際價格討論可以看這裏。

     2) 惠宇VIEW開價30~33萬,成交價會再低一些。

     3) 達麗居山開價27~30,價格討論可以參考這裏。

     4) 登陽一溪雲開價27~29萬,相關討論可以看這邊。

     3. 11期重劃區:

     11期重劃區發展已十年以上,商圈機能發展成熟,且富含許多著名私校於此,如馬禮遜美國學校、衛道中學。由於土地成本取得高,目前市場開價已經逐漸往四字頭靠近。

     1) 陸府森山目前開價39~46萬,相關討論。

     2) 大毅贊幸福目前開價30~32萬,價格討論可以參考這邊。

     3) 龍寶仁美臻邸目前無開價資料,市場行情約40萬左右。

     4) 大毅55Ways目前無開價資料,市場行情約30萬以上。

     5) 惠宇PARK23麵前無開價資料,市場行情約32萬左右。

     4. 14期重劃區:

     本區圍繞四張犁及11期重劃區,呈現「ㄇ」字型,是台中近40年最大重劃區,也因此分為許多區段。因包圍舊市區,可仰賴其生活機能,但景觀上也會略有影響。其中重點建設包括洲際棒球場,巨蛋也規劃會設置在此區域,交通方麵北端可銜接環中路及台74綫。建蔽率50%、容積率140%,許多知名建商皆以入主插旗,如:國泰、精銳、雙橡園、惠宇、磐興等,建商土地取得成本約在53-62萬/坪,預估房價會站上40萬以上。

     5. 水湳經貿園區:

     水湳經貿園區位於西屯區,規劃為經貿創研的區域定位,擁有兩所大專院校,且區域內規劃非常大麵積的帶狀公園綠地。而可供住宅的區域有逢甲及僑光以北,沿著港尾子溪兩側規劃為生態住宅,以及與北屯區相鄰經貿路以西及敦化路二段以北的半圓的文化商業區。交通除瞭北接台74綫外,還規劃有直通國道一號的水湳轉運站。此區目前已重劃完成,但尚未推案,而周邊土地單坪價已逼近180~200萬。

     6. 單元8:

     本區緊鄰水湳經貿園區,且緊鄰中清路,因此可享現有中清路商圈機能,目前已有許多大型企業、商場進駐,如愛買、星巴剋、迪卡儂、藏壽司,對比完全未開發的重劃區會方便許多,但也因此有些許舊公寓及透天位於區域內,景觀上可能受影響。總太建設以單坪72.8萬購地,久樘、龍寶也在此皆有插旗入主,預估房價可能會近50萬。

     7. 若以上述案例來看,北屯各重劃區中機廠特區均價最低,其次為單元12及11期重劃區,主要原因為容積率有差異,且單元12及11期可以仰賴舊有市區機能,機廠特區機能尚在醞釀中。而14期重劃區與水湳目前尚無推案,但以土地取得成本估算,價格可能會站上四字頭大關。

     【評價】

     U雋麵21000坪的南興公園及24000坪校園第一排、又麵旱溪,具有強大景觀及棟距上的優勢。且在公設方麵規劃相當氣派,深達40米的大廳空間社區未來也有茶點飲品吧台規劃,還有近600坪中庭花園及標準25公尺泳池、SPA、烤箱蒸氣室及健身房規劃。小區氛圍較為單純悠閑,若喜歡如此居住環境的讀者,不妨參考看看。

     (房産網)




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