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看屋笔记: 土城区长群享享CITY (个案+价格分析)



看屋笔记: 土城区长群享享CITY (个案+价格分析)


发表日期 2020-08-18T16:39:47+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.05.22

     一般在寻找工作室时,除了顾虑本身建物使用执照是否可作为营业使用外,还必须考虑到区位交通与周围环境等因素。长群享享CITY距离捷运海山站550米,基地位置于乙种工业用地,可申请为公司登记地址。一起来看看深入了解看看吧。

     【建案特色】

     1. 润泰营造:

     本案营造为润泰集团旗下的润弘精密工程,拥有许多专利工法,如一笔箍可增加建物强度,确保6级耐震;除了做到污水分流及总存水弯外,楼层管路间也达到确实密封,且设置防火束带,若遇热会自动膨胀,阻断楼层间浓烟散佈。楼梯间增设鼓风机,一旦发生火警会立即启动,使逃生梯间成正压环境,除了使安全门容易开启外,还能避免浓烟灌入,确保逃生空间。

     2. 独立卫浴茶水间:

     因目前法规限制,办公大楼之茶水间、厕所必须集中设置,以往可能透过二次工程加设,容易被视为违建。而长群享享CITY因建照取得时空背景因素,得以每户都合法拥有独立的茶水间及厕所,建材部分也都为知名品牌,日本林内厨具(皆使用天然瓦斯)、日本INAX卫浴,另外还採用日本Tostem气密窗搭配6+6mm复层玻璃。

     3. 挑高三米四:

     本案楼层挑高三米四,空间舒适不压迫,且因为一般事务所使用,载重能力比一般住宅200公斤/平方公尺更高,达300公斤/平方公尺。

     4. 停车场天井:

     长群享享CITY在停车场部分也相当细心,为建商引以为豪的特色之一,罕见设置大天井让阳光得已直接注入,确保优良通风,环境较舒适,此规划相对得牺牲约9个车位的可用空间,在寸土寸金的海山站周边能够有此规划非常难得。

     【平面分析】

     1. 本案基地达2700坪,日荷一层9户配置4部电梯,使用上相当足够。内部格局为对称设计。

     2. 本案为标准配备,格局规划为开放式空间为主,因此若需要进行室内格局上的规划,建议採用轻隔间装潢,避免可能被视为违建,遭受取缔拆除。

     3. 一般来说新式商办公设比较高,约40%~50%左右。长群享享CITY规划介于商办与住宅之间,因此公设比略低,约32.5%~33.5%。公设部分设有健身房、多功能阅览室、视讯会议室、咖啡Bar、厨艺教室。

     【租金分析】

     以周围新成屋办公室行情每坪约1000元,长群享享CITY目前实价登录约落于38~40万,若以49坪计算,年投资报酬率约3%~3.15%。若以房贷七成、利率2%、年限30年计算,投资报酬率约3.81%~4.12%。

     【与一般住宅差异】

     1. 水费:

     水费并无不同,都是依照申请口径大小计费。

     2. 电费:

     电费依照实际使用情况分为住家用电及营业用电。

     3. 税率:

     使用一般地价税率及营业用房屋税,土地增值税则皆无不同。

     4. 贷款:

     本案配合银行贷款可至8成。

     【实价登录分析】

     1. 土城区周围办公室行情:

     长群享享CITY屋龄一年,平均成交价为38.93万。

     高峰屋龄三年,平均成交价为38.2万。

     皇翔PARK屋龄一年,平均成交价为45.16万。

     中山CENTER屋龄一年,平均成交价为31.92万。

     2. 海山捷运站周围住宅行情:

     金城舞NO3学世花园开价49万,预计成交价会低一些。

     大同庄园屋龄一年,平均成交价为44.48万。

     华固新绿洲屋龄三年,平均成交价为49.54万。

     3. 周边润泰营造建案行情:

     润泰峰汇开价约60万,高低楼层价差会较大,预计成交价会稍低一些。

     润泰鼎峯开价68~72万,预计成交价讨论可以参考这里。

     润泰文桦目前尚未开案,尚无开价资料。

     4. 一般来说乙工用地房价会比住宅用地来得便宜一至两成,主要原因为土地取得成本较低,但仍须考虑品牌及区位所造成的价差,以长群享享CITY目前均价,符合市场行情。另外邻近的板桥区也有些润泰建设的建案,一同提供给读者参考。

     【评价】

     以个人工作室来说,长群享享CITY的规划相当不错,目前已经很难寻得独立卫厕及茶水间的产品,且润泰营造在品质上有一定口碑,搭配的建材也相当高规。一般来说乙工建物并不建议作为住宅使用,本案规划也有许多针对工作室及办公室的设计。以上资讯提供给读者,若最近有在寻觅个人工作室,不妨可以参考看看长群享享CITY。

     (房产网)





tag 个案 价格分析 土城区 新北 长群享享CITY
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