看屋笔记： 土城区长群享享CITY (个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-18T16:39:47+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.05.22
一般在寻找工作室时，除了顾虑本身建物使用执照是否可作为营业使用外，还必须考虑到区位交通与周围环境等因素。长群享享CITY距离捷运海山站550米，基地位置于乙种工业用地，可申请为公司登记地址。一起来看看深入了解看看吧。
【建案特色】
1. 润泰营造：
本案营造为润泰集团旗下的润弘精密工程，拥有许多专利工法，如一笔箍可增加建物强度，确保6级耐震；除了做到污水分流及总存水弯外，楼层管路间也达到确实密封，且设置防火束带，若遇热会自动膨胀，阻断楼层间浓烟散佈。楼梯间增设鼓风机，一旦发生火警会立即启动，使逃生梯间成正压环境，除了使安全门容易开启外，还能避免浓烟灌入，确保逃生空间。
2. 独立卫浴茶水间：
因目前法规限制，办公大楼之茶水间、厕所必须集中设置，以往可能透过二次工程加设，容易被视为违建。而长群享享CITY因建照取得时空背景因素，得以每户都合法拥有独立的茶水间及厕所，建材部分也都为知名品牌，日本林内厨具（皆使用天然瓦斯）、日本INAX卫浴，另外还採用日本Tostem气密窗搭配6+6mm复层玻璃。
3. 挑高三米四：
本案楼层挑高三米四，空间舒适不压迫，且因为一般事务所使用，载重能力比一般住宅200公斤/平方公尺更高，达300公斤/平方公尺。
4. 停车场天井：
长群享享CITY在停车场部分也相当细心，为建商引以为豪的特色之一，罕见设置大天井让阳光得已直接注入，确保优良通风，环境较舒适，此规划相对得牺牲约9个车位的可用空间，在寸土寸金的海山站周边能够有此规划非常难得。
【平面分析】
1. 本案基地达2700坪，日荷一层9户配置4部电梯，使用上相当足够。内部格局为对称设计。
2. 本案为标准配备，格局规划为开放式空间为主，因此若需要进行室内格局上的规划，建议採用轻隔间装潢，避免可能被视为违建，遭受取缔拆除。
3. 一般来说新式商办公设比较高，约40%～50%左右。长群享享CITY规划介于商办与住宅之间，因此公设比略低，约32.5%～33.5%。公设部分设有健身房、多功能阅览室、视讯会议室、咖啡Bar、厨艺教室。
【租金分析】
以周围新成屋办公室行情每坪约1000元，长群享享CITY目前实价登录约落于38～40万，若以49坪计算，年投资报酬率约3%～3.15%。若以房贷七成、利率2%、年限30年计算，投资报酬率约3.81%～4.12%。
【与一般住宅差异】
1. 水费：
水费并无不同，都是依照申请口径大小计费。
2. 电费：
电费依照实际使用情况分为住家用电及营业用电。
3. 税率：
使用一般地价税率及营业用房屋税，土地增值税则皆无不同。
4. 贷款：
本案配合银行贷款可至8成。
【实价登录分析】
1. 土城区周围办公室行情：
长群享享CITY屋龄一年，平均成交价为38.93万。
高峰屋龄三年，平均成交价为38.2万。
皇翔PARK屋龄一年，平均成交价为45.16万。
中山CENTER屋龄一年，平均成交价为31.92万。
2. 海山捷运站周围住宅行情：
金城舞NO3学世花园开价49万，预计成交价会低一些。
大同庄园屋龄一年，平均成交价为44.48万。
华固新绿洲屋龄三年，平均成交价为49.54万。
3. 周边润泰营造建案行情：
润泰峰汇开价约60万，高低楼层价差会较大，预计成交价会稍低一些。
润泰鼎峯开价68～72万，预计成交价讨论可以参考这里。
润泰文桦目前尚未开案，尚无开价资料。
4. 一般来说乙工用地房价会比住宅用地来得便宜一至两成，主要原因为土地取得成本较低，但仍须考虑品牌及区位所造成的价差，以长群享享CITY目前均价，符合市场行情。另外邻近的板桥区也有些润泰建设的建案，一同提供给读者参考。
【评价】
以个人工作室来说，长群享享CITY的规划相当不错，目前已经很难寻得独立卫厕及茶水间的产品，且润泰营造在品质上有一定口碑，搭配的建材也相当高规。一般来说乙工建物并不建议作为住宅使用，本案规划也有许多针对工作室及办公室的设计。以上资讯提供给读者，若最近有在寻觅个人工作室，不妨可以参考看看长群享享CITY。
(房产网)
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